Ten ostatni wskaźnik jest pewnego rodzaju nowością. Jego istotą jest stosunek wpłaconych zaliczek do wysokości zapasów. W zapasach deweloperzy umieszczają zarówno mieszkania już wybudowane (ale nieprzekazane), w trakcie budowy, jak i grunty, na których prace jeszcze nie ruszyły i czekają np. na komplet zezwoleń. Ten ostatni element może dawać mylące wskazania, bo deweloperzy gremialnie skarżą się na wydłużenie oczekiwania na pozwolenie na rozpoczęcie budowy. Bez niego nie mogą rozpocząć sprzedaży, zatem im wyższy jest udział „surowych" gruntów w zapasach, tym niższy może być wskaźnik pokrycia zapasów zaliczkami, co samo w sobie nie wygląda obecnie na nic ryzykownego. Prawie wszyscy deweloperzy chcieliby rozbudować banki ziemi i dobre lokalizacje łatwo byłoby sprzedać za dobrą cenę.
Mniej zaliczek
Niemniej dziewięciu na 15 deweloperów mieszkaniowych zanotowało w ciągu ostatnich 12 miesięcy spadek pokrycia zapasów zaliczkami, co mogłoby wskazywać, że rozgrzany rynek dociera do granic możliwości. O takim ryzyku mówią i inne liczby – 221 tys. kredytów udzielonych w ostatnich czterech kwartałach (za AMRON-SARFiN) to wynik najwyższy od 2008 r. Wciąż o prawie 100 tys. niższy od rekordowych kwartałów z 2017 r., ale po wliczeniu sprzedaży gotówkowej (40 proc. transakcji) liczba transakcji ociera się o rekordowe wartości. Dane GUS o kończonych i rozpoczynanych budowach także są najlepsze w historii. Jednak warto też odnotować, że 12 z 15 deweloperów osiąga wyższe wskaźniki pokrycia zapasów zaliczkami klientów od średniej z ostatnich 12 kwartałów (trzyletniej). Być może rynek osiągnął już szczyt aktywności, ale jego kondycja wciąż jest dobra.
Wyższe zadłużenie
Wskaźniki zadłużenia finansowego netto względem kapitału własnego wzrosły w sześciu na 15 przypadków, ale były to zmiany istotne, a najwyższe w przypadku Atalu (wliczamy zobowiązania wobec akcjonariuszy) i Dom Development. Częściowo jednak wzrost wynika z zaliczenia do zobowiązań finansowych płatności leasingowych, w tym opłat za użytkowanie wieczyste, choć w praktyce przejdą one na właścicieli mieszkań po ich sprzedaży. Na tle innych branż deweloperzy wciąż zarządzani są konserwatywnie, tylko Atal i Dom Development podbiły wskaźniki do trzyletnich maksimów. Akurat ta para ma świetne notowania wśród inwestorów i w bankach i w ich przypadku wzrost zadłużenia netto nie daje powodu do zmartwień, wręcz jest wynikiem bardzo dobrego okresu i wypłaty rekordowych dywidend, które jednocześnie podbiły zadłużenie i uszczupliły kapitał własny.
Płynność gotówkowa spada
Nie ma też powodu, by lamentować nad spadającą płynnością gotówkową. Trzy czwarte branży dysponowało na koniec września (lub czerwca w przypadku raportów półrocznych) środkami wystarczającymi do pokrycia co najmniej połowy krótkoterminowych zobowiązań (pomniejszonych o wpłacone zaliczki), a tylko w jednym przypadku byłaby ona blisko poziomu ostrzegawczego, gdyby nie chodziło ponownie o Dom Development, który, po pierwsze, ma do dyspozycji linie kredytowe, po drugie, w IV kwartale spodziewa się gotówkowych żniw.
