Rekordowa oferta mieszkań. Eksperci: to dobry moment na negocjacje

Według szacunków firmy JLL, które „Parkiet” publikuje jako pierwszy, w II kwartale w siedmiu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali 11,8 tys. mieszkań, czyli o prawie 13 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o 8,4 proc. mniej niż w I kwartale.

W całym I półroczu firmy deweloperskie znalazły nabywców na 24,7 tys. lokali. Analitycy JLL przewidują, że w całym roku uda się podpisać 48-49 tys. umów, co oznaczałoby wzrost o 12-14 proc. wobec 2025 r. oraz o 15-18 proc. względem 2024 r. Do napędzanego „Bezpiecznym kredytem” 2023 r. będzie sporo brakowało, wtedy sprzedaż sięgnęła 60 tys. lokali.

– Jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji. Po II kwartale można stwierdzić, że nie ma podstaw, aby rynek istotnie zmienił się w dwóch kolejnych kwartałach 2026 r. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie teraz cierpliwe dopasowywanie nowej podaży do popytu na poszczególnych rynkach, zmniejszając nawis oferty tam, gdzie jest ona wciąż za wysoka i uzupełniając tam, gdzie widać niedobory – dodaje Kazimierz Kirejczyk, starszy doradca strategiczny w JLL Living.

Gorsze nastroje deweloperów

W II kwartale każde z miast odnotowało inną dynamikę. W Łodzi sprzedaż skurczyła się kwartał do kwartału o 26 proc., w Warszawie o 16,5 proc. Tylko w Trójmieście spadek był nieznaczny, a w Krakowie sprzedaż urosła o prawie 14 proc.

– Po dynamicznym początku roku, II kwartał 2026 r. przyniósł wyhamowanie na polskim rynku mieszkaniowym. Po okresie wzmożonego popytu rynek powraca do bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży. Główne przyczyny spowolnienia to efekt wysokiej bazy oraz większa ostrożność nabywców, a nie fundamentalne zmiany w otoczeniu ekonomicznym – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL Living. – Tej sytuacji nie można tłumaczyć nieznacznymi zmianami w oprocentowaniu kredytów hipotecznych czy cenami, które pozostały stabilne. Wydaje się, że wyjaśnieniem mogą być dwie główne przyczyny: efekt bazy, czyli bardzo dobre wyniki sprzedaży w I kwartale, i nastroje nabywców, które pogorszyły się głównie z powodu wydarzeń geopolitycznych. Do czynników osłabiających optymizm kupujących raport zalicza również wolniejsze tempo wzrostu płac, które jest najniższe od pięciu lat, oraz pojawiającą się w niektórych branżach niepewność co do stabilności zatrudnienia – dodaje.

Rekordowa podaż mieszkań

Jeśli chodzi o podaż, to dobra sprzedaż w I kwartale zachęciła deweloperów do uruchamiania nowych inwestycji. W efekcie w II kwartale do oferty weszło ponad 13 tys. mieszkań, o prawie 27 proc. więcej niż w ciągu trzech pierwszych miesięcy roku. Tym samym na koniec czerwca łączna oferta w siedmiu miastach ponownie weszła na rekordowe poziomy, czyli ponad 70 tys. lokali. Co więcej, udział mieszkań gotowych przekroczył 19 proc. (16,6 tys.), z czego najwięcej jest w Poznaniu i Katowicach, gdzie prawie co trzecie mieszkanie w ofercie jest gotowe do odbioru. Nic dziwnego, że w Katowicach w II kwartale deweloperzy praktycznie nie wprowadzili żadnego nowego projektu.

Sytuacja w każdym mieście jest zróżnicowana, co obrazuje wskaźnik wyprzedaży oferty. Mówi on, ile czasu, przy obecnym tempie sprzedaży, zajęłoby sprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań, zakładając, że deweloperzy już niczego nie będą dosypywać. W takim ujęciu najmocniejsze rynki, czyli Warszawa i Trójmiasto, notują niewielki niedobór oferty. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż nadal przewyższa popyt. Z kolei w Łodzi i Katowicach czas wyprzedaży oferty to odpowiednio 2,5 i 3 lata.

W II kwartale średnie ceny ofertowe w większości miast się nie zmieniły wobec I kwartału. W ujęciu rocznym wzrost cen ofertowych przewyższający inflację miał miejsce tylko w Warszawie (5,3 proc.) i Poznaniu (6,2 proc.). Eksperci JLL podkreślają, że kluczową informacją dla potencjalnych nabywców jest to, że wciąż można liczyć w biurach sprzedaży deweloperów na znaczące upusty w porównaniu z cenami ofertowymi. Taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca roku.

Klienci czekają na wrześniową decyzję w sprawie stóp

Wcześniej II kwartał podsumowały portale Rynekpierwotny.pl i Otodom. Z uwagi na różne metodologie i próbki, ten pierwszy doniósł o kilkunastoprocentowym spadku kwartał do kwartału, a drugi o... kilkuprocentowym wzroście.

– Pierwszy kwartał, a szczególnie marzec, był na rynku mieszkaniowym bardzo mocny. Nasze dane niemal w pełni pokrywają się z danymi z rynku kredytowego: to właśnie w marcu przypadła największa liczba wniosków złożonych w pierwszym półroczu. Ponad 1/3 dotyczyła refinansowania, ale jednocześnie wiele było składanych na zakup nowych mieszkań. To przełożyło się na bardzo wysoką sprzedaż. Od marca obserwujemy jednak systematyczne wyhamowanie, czerwiec przyniósł spadek do poziomów typowych dla wakacji: wchodzimy w okres, kiedy aktywność na rynku deweloperskim jest sezonowo mniejsza – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu Rynekpierwotny.pl.

Czy to oznacza, że również w trzecim kwartale tego roku należy spodziewać się spadku kwartał do kwartału?

– Niekoniecznie. III kwartał potrafi zaskoczyć, głównie za sprawą września. W wakacje, w lipcu i sierpniu wiele osób analizuje oferty, porównuje ceny i wybiera mieszkania – dziś można to zrobić zdalnie. We wrześniu klienci wracają do biur sprzedaży i finalizują decyzje. Dlatego nie wyrokowałbym, że cały III kwartał będzie słaby – mówi Dziekoński.

Ekspert zaznacza, że szeroka oferta i duży odsetek lokali gotowych to czynniki, które powodują, że klienci mają silniejszą pozycję negocjacyjną. Oczywiście nie oznacza to wyprzedaży mieszkań za wszelką cenę, jednak motywacja deweloperów do negocjacji jest zdecydowanie większa niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodomu mówiła wcześniej, że jeśli w III kwartale powtórzyłby się wynik z II kwartału, byłby to duży sukces, jednak obecnie nie ma żadnych przesłanek, które wskazywałyby na przyspieszenie sprzedaży, bo wchodzimy w okres wakacyjny. Istotne znaczenie będzie mieć decyzja Rady Polityki Pieniężnej na początku września. Bez obniżki stóp można oczekiwać, że III kwartał będzie pod względem sprzedaży nieco słabszy od drugiego.