Magazyny wróciły na podium, jeśli chodzi o moc przyciągania kapitału

Podczas gdy duzi inwestorzy instytucjonalni jeszcze nie uważają, że przyszedł czas na powrót do kupowania nieruchomości komercyjnych, lokalni gracze wykorzystują ten moment. Obniżki stóp w Polsce to dobry sygnał dla rodzimego kapitału.

Obniżki stóp procentowych w Polsce to pozytywny sygnał dla rodzimych inwestorów zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi w Polsce – redukcja kosztów pieniądza powinna wywołać w nadchodzących miesiącach jeszcze większą aktywność nabywców – zwracają uwagę eksperci JLL i IOPartners w komentarzu do raportu poświęconego rynkowi inwestycyjnemu w regionie po I półroczu, którego wnioski publikujemy jako pierwsi.

Okienko na zakupy

Obniżki stóp procentowych w strefie euro napędzają powrót międzynarodowych inwestorów na rynek nieruchomości komercyjnych, niemniej zachodni inwestorzy instytucjonalni są wciąż ostrożni, m.in. z uwagi na niepewność gospodarczą i geopolityczną. Z tego swoistego okienka korzystają elastyczniejsi gracze regionalni. To tłumaczy bezprecedensowy, szacowany na kilkanaście procent, udział polskiego kapitału w torcie. Obniżki stóp w Polsce i spadek kosztów finansowania powinny więc wspierać rodzimych inwestorów. W raporcie zwrócono uwagę na siłę polskiej gospodarki.

„Gospodarka Polski na początku 2025 r. nadal wykazywała dobrą dynamikę wzrostu. PKB wzrósł o 2,9 proc. w 2024 r., a prognozuje się, że w 2025 r. tempo wzrostu przyspieszy do 3,3 proc. Głównym motorem wzrostu pozostaje konsumpcja prywatna, napędzana przez rosnące płace i malejącą presję na ceny – inflacja w 2025 r. ma spaść do 3,6 proc. Rynek pracy demonstruje dużą odporność pomimo wyzwań demograficznych, a stopa bezrobocia utrzymuje się na stabilnym poziomie 2,8 proc.” – czytamy w raporcie.

W Polsce w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wartość transakcji kupna/sprzedaży obiektów komercyjnych sięgnęła 1,5 mld euro (6,4 mld zł). To o 11 proc. mniej niż rok wcześniej, ale uwagę zwraca liczba transakcji – 61 to półroczny rekord. Inwestorzy mają na celowniku więcej mniejszych obiektów, szczególnym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe i biurowce poza Warszawą.

Jeśli chodzi o strukturę transakcji, 694 mln euro ulokowano w magazynach, 414 mln euro w biurowcach, 314 mln euro w nieruchomościach handlowych.

Magazynowy magnes

Na rynku magazynów uwagę zwraca rekordowa w skali naszego regionu Europy transakcja leasingu zwrotnego. Amerykański REIT Realty Income za 253 mln euro kupił dwie fabryki od firmy Eko-Okna, która jednocześnie je wynajęła.

Michał Mania, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w JLL Polska, zwraca uwagę, że rosnące zaufanie inwestorów do rynku magazynowego jest potwierdzane zarówno przez zwiększającą się średnią wartość transakcji, jak i dużą liczbę procesów w toku. Szczególną uwagę przykuwa rosnąca popularność transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego. Przewidujemy, że tego typu operacje mogą stanowić nawet 30-40 proc. całorocznej wartości transakcji w sektorze magazynowym, cementując pozycję Polski jako kluczowego rynku dla tego typu kapitału – mówi Michał Mania.

Ekspert zwraca uwagę, że w tej chwili najbardziej widoczni są inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, tacy jak Trigea, Generali czy Accolade. – Ich aktywność jest napędzana stałymi napływami kapitału do lokalnych funduszy oraz doskonałą znajomością specyfiki rynku, co pozwala im sprawnie lokować środki w bezpiecznych, generujących stabilny dochód aktywach. Równie dużą aktywność wykazują wyspecjalizowane fundusze koncentrujące się na transakcjach sprzedaży i najmu zwrotnego – mówi Mania. – W przypadku mniejszych transakcji, do 30 mln euro, widoczne są też podmioty z krajów bałtyckich, a także francuskie fundusze SCPI (fundusze inwestowania zbiorowego – red.) poszukujące projektów o wyższym potencjale wzrostu wartości (tzw. value-add). Z ostrożnym optymizmem obserwujemy też potencjalny powrót kapitału instytucjonalnego z Niemiec i USA – dodaje.

Ekspert przyznaje, że wciąż istnieje luka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających a możliwościami kupujących, co wydłuża procesy.

– Spodziewamy się, że całkowita wartość transakcji na rynku magazynowym w 2025 r. może osiągnąć nawet 1,6 mld euro, co oznaczałoby wzrost o blisko 30 proc. rok do roku. Prognozę tę wspiera fakt, że transakcje o wartości około 900 mln euro znajdują się już na zaawansowanym etapie – mówi Mania. – W kontekście stóp kapitalizacji, spodziewamy się stabilizacji dla większości aktywów magazynowych. Wyjątkiem będą najlepsze projekty, zlokalizowane w Warszawie, posiadające unikalne certyfikaty środowiskowe oraz te zabezpieczone długimi umowami najmu, które osiągną ceny powyżej średniej rynkowej. Na ogólny wzrost cen na szerokim rynku przyjdzie nam jednak poczekać najprawdopodobniej do II połowy przyszłego roku – podsumowuje.