Hiszpański rynek mieszkaniowy. Polacy idą na kolejny rekord?

Ostatnie zmiany przepisów są pozytywne dla kupujących domy i mieszkania na własny użytek. Pod górkę mogą mieć ci, którzy chcą zarabiać na wynajmie.

Polacy w I kwartale 2025 r. kupili notarialnie w Hiszpanii blisko 990 domów i mieszkań – wynika z szacunków Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. To o 24 proc. więcej niż rok wcześniej i 10 proc. mniej kwartał do kwartału. Wzrost zainteresowania Polaków hiszpańskimi nieruchomościami obserwowany jest od początku 2021 r. O ile przez kilka wcześniejszych lat sprzedaż sięgała 200 nieruchomości, o tyle później wzrosła skokowo, aż do rekordowych 1,2 tys. nieruchomości w III kwartale ub.r.

Nadmorskie prowincje Hiszpanii z największym udziałem cudzoziemskich zakupów

Cudzoziemcy kupili w Hiszpanii 25,3 tys. nieruchomości, czyli 14 proc. wszystkich. Na czele nabywców są tradycyjnie obywatele Wielkiej Brytanii (2,09 tys. nieruchomości) i Niemcy (1,61 tys.). Z naszego regionu Europy bardzo aktywni są Rumuni (1,22 tys.), ale także Ukraińcy (1,53 tys.). Cały czas w grze są Rosjanie, którzy w I kwartale nabyli ponad pół tysiąca nieruchomości.

Obywatele UE płacili przeciętnie 2890 euro za mkw. (12,3 tys. zł za mkw.). Uwagę zwraca, że o ile Amerykanie kupili niewiele, bo nieco ponad pół tysiąca nieruchomości, to po średniej cenie 4583 tys. euro za mkw.

Raporty kwartalne nie zawierają informacji o tym, ile cudzoziemcy kupili mieszkań nowych, a ile używanych. W skali całego kraju proporcje te wynosiły 23 proc. i 77 proc. Z raportu rocznego za 2024 r. wynika, że Polacy kupili rekordową liczbę nieruchomości – blisko 4,2 tys. mieszkań i domów, o 36 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego 31 proc. na rynku pierwotnym, a 69 proc. wtórnym.

O ile w skali kraju udział cudzoziemskich zakupów rzędu 14 proc. nie wydaje się znaczący, to w poszczególnych prowincjach proporcje są zupełnie inne. Cudzoziemcy wybierają najchętniej regiony turystyczne: wschodnie i południowe wybrzeże oraz wyspy. W Alicante mają 44-proc. udział w transakcjach, w Maladze 35-proc., na Balearach 30-proc.

Hiszpanie zmienili przepisy. Skuteczniejsza walka z ocupas

– Polscy inwestorzy kontynuują intensywne zakupy, zwłaszcza na Costa del Sol. W I kwartale nabyli prawie 1 tys. apartamentów i domów, o blisko 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Patrząc na te statystyki, możemy się spodziewać, że cały rok zakończy się kolejnym rekordem – mówi Agnes Marciniak-Kostrzewa, założycielka biura nieruchomości Agnes Inversiones w Marbelli. – Inwestorów przyciąga wiele czynników, jednym z najważniejszych są atrakcyjne kredyty hipoteczne, oferowane na średnim poziomie EURIBOR + 1,2 pkt proc. marży, przy finansowaniu sięgającym nawet 60 proc. wartości nieruchomości – dodaje. Według Colegio de Registradores, Polacy zaciągnęli w ub.r. w hiszpańskich bankach 998 kredytów o średniej wartości 173 tys. euro (ponad 730 tys. zł).

Marciniak-Kostrzewa zaznacza, że jako obywatele UE Polacy nie podlegają żadnym ograniczeniom w zakresie nabywania nieruchomości w Hiszpanii, co znacząco upraszcza cały proces. Ceny nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach rosną regularnie – w 2024 r. wzrost przekroczył 8 proc., a prognozy na ten rok mówią o 5 proc. Kolejny plus to nowelizacja przepisów z kwietnia, skracająca czas eksmisji nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) do 15 dni. To istotna zmiana, która znacząco zwiększa ochronę praw właścicieli nieruchomości.

– Oczywiście, są też wyzwania. Rosnące ceny nieruchomości mogą utrudniać dostępność niektórym kupującym, a nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego wymagają większej uwagi. Obecnie, aby legalnie prowadzić taki wynajem, wymagana jest zgoda większości wspólnoty mieszkaniowej – konkretnie trzech piątych właścicieli. Dodatkowo coraz więcej miast i gmin wprowadza limity oraz ograniczenia w wydawaniu nowych pozwoleń na najem krótkoterminowy – mówi Marciniak-Kostrzewa.

Zagraniczni inwestorzy z rynku najmu będą mieć trudniej

Tatiana Pękala, założycielka agencji Dream Property Marbella, oczekuje, że w 2025 r. Polacy powtórzą lub lekko poprawią ubiegłoroczny wynik. Zmiana przepisów dotycząca ocupas z pewnością stworzy przyjaźniejszy klimat dla inwestycji, a co po stronie wyzwań?

– Głównymi wyzwaniami w Hiszpanii są jakość budowy i zmiany w prawie dotyczącym wynajmów krótkoterminowych. Jakość wykończeń oferowana przez hiszpańskich deweloperów jest problemem dla polskich kupujących, którzy są przyzwyczajeni do dużo wyższych standardów – mówi Pękala. – Zmiany w prawie dotyczącym wynajmów krótkoterminowych wprowadziły niepewność wśród inwestujących w hiszpańskie nieruchomości z zamiarem zarabiania na wynajmie. Wiedząc, że do uzyskania licencji turystycznej konieczna jest zgoda trzech piątych właścicieli zgromadzonych we wspólnocie mieszkaniowej, kupujący zadają sobie – i nam – pytanie: a co się wydarzy, jeśli takiej zgody nie dostaniemy? Odpowiedź jest dość trudna, bo wspólnota jest żywym organizmem, który może zmieniać swoje decyzje. Nawet jeśli teraz wynajem jest dozwolony, nie mamy gwarancji, że tak zostanie – mówi Pękala.

– Kolejnym wyzwaniem dla Polaków inwestujących na rynku nieruchomości w Hiszpanii jest wysyp różnego autoramentu pośredników, którzy nie mając odpowiedniego doświadczenia i wiedzy mogą spowodować, że kupno nieruchomości zamiast bycia przyjemnością, zamieni się w koszmar – mówi Pękala.

Dane za 2024 r. sugerują, że Polacy kupują raczej dla siebie niż na wynajem. 30 proc. zakupów to lokale o powierzchni 60–80 mkw., 18 proc. 80–100 mkw., a 26 proc. ponad 100 mkw.