Mieszkania na przedmieściach dużo tańsze

W Warszawie na dwupokojowe mieszkanie trzeba mieć średnio 773,5 tys. zł, a pod miastem – niecałe 506 tys. zł. Duże różnice widać też w innych aglomeracjach. Są jednak klienci, którzy wracają z tańszych przedmieść do dużych miast.

Na duże różnice w cenach mieszkań w miastach i ich okolicach wskazują dane Big Data RynekPierwotny.pl. W Warszawie za dwupokojowe mieszkanie (młodzi klienci szukają głównie takich lokali) trzeba zapłacić średnio 773,5 tys. zł, za miastem – niecałe 506 tys. zł. Cena jest aż o ponad jedną trzecią niższa.

– Oczywiście, część osób kupuje mieszkania w lokalizacjach podmiejskich ze względu na większy metraż. Dysponując kwotą 773,5 tys. zł, w okolicach Warszawy można bez problemu kupić czteropokojowe lokum – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Ucieczki z miasta i do miasta

Serwis podaje, że pod koniec 2024 r. średnia cena mkw. nowych lokali w Warszawie nieco przekraczała 17,6 tys. zł, w okolicach miasta było to ok. 10,9 tys. zł – niemal 40 proc. mniej. Mieszkania w Krakowie deweloperzy w grudniu wyceniali średnio na 16,5 tys. zł za mkw., a w okolicach – na niespełna 10,4 tys. zł. We Wrocławiu – na 14,7 tys. zł i niemal 9,9 tys. zł pod miastem, w Trójmieście jest to odpowiednio – ponad 15,9 tys. zł i ponad 11,6 tys. zł (okolice aglomeracji), w Łodzi – niemal 11,5 tys. i 7,9 tys. zł, a w Poznaniu – 13,3 tys. i niemal 8,7 tys. zł za mkw.

Wielgo zwraca uwagę na znacznie mniejszą różnicę przeciętnej ceny mkw. mieszkań w Trójmieście i wokół metropolii. – W nadmorskich miejscowościach powstają mieszkania wakacyjne, które są dużo droższe niż lokale w zwykłych blokach – wyjaśnia. – Np. w Helu średnia cena mkw. mieszkań pod koniec grudnia to ok. 23,2 tys. zł, a w Jastrzębiej Górze – ok. 16,7 tys. zł. W Redzie lokale kosztowały średnio 8,7 tys. zł za mkw.

Kluczowe znaczenie ma podaż i cena gruntów. – W miejscowościach okalających metropolie działki są dużo tańsze. W podmiejskich lokalizacjach dominuje popularny segment rynku mieszkań – mówi Wielgo. W metropolii średnią cenę windują bardzo drogie mieszkania premium.

Ceny są bardzo zróżnicowane nie tylko w obrębie aglomeracji, ale i miast. RynekPierwotny.pl podaje, że np. w śródmieściu Warszawy średnia cena nowych mieszkań to ponad 40,9 tys. zł mkw., a na obrzeżach, w takich dzielnicach jak Wesoła, Rembertów, Wawer, Białołęka, średnia wynosi mniej niż 14 tys. zł. W okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania średnio poniżej 8 tys. zł (np. w Górze Kalwarii) czy 10 tys. zł (np. w Błoniu). Średnio 11–13 tys. zł za mkw. kosztują lokale w Legionowie, Piasecznie, Pruszkowie. – Na korzyść miejscowości okalających największe miasta przemawia często liczba stosunkowo tanich mieszkań. Np. w Poznaniu było pod koniec grudnia tylko 37 lokali wycenionych na mniej niż 9 tys. zł za mkw., podczas gdy w podpoznańskich miejscowościach ten warunek spełniało 800 mieszkań z ujawnioną ceną – wskazuje Marek Wielgo. – Podobnie jest w pozostałych aglomeracjach, z wyjątkiem Łodzi, gdzie deweloperzy pod koniec ubiegłego roku oferowali ponad 950 mieszkań za mniej niż 9 tys. zł za mkw., a w aglomeracji – niespełna 280.

Większe mieszkania i domy na przedmieściach zyskały w czasie pandemii. Pracujący zdalnie Polacy uciekali z miast w poszukiwaniu dodatkowej przestrzeni (gabinetu do pracy, ogrodu). Dziś część z nich wraca do centrum. Kilkoro klientów, którzy po niespełna pięciu latach życia na przedmieściach zdecydowali się na powrót do miasta, trafiło ostatnio do biura Freedom Nieruchomości Poznań Centrum. – Życie w nawet dobrze skomunikowanej podmiejskiej gminie może oznaczać coraz większe wyzwania. Częstsze dojazdy po przywróceniu pracy w biurze w pełnym wymiarze, brak infrastruktury kulturalnej i społecznej – to główne powody chęci zmiany – wylicza Hanna Morawska z Freedom. – Zwykłe wyjście do kina, na kolację do restauracji czy spotkanie na mieście staje się logistycznym wyzwaniem. A dzieci, zachwycone ogródkiem w czasie pandemii, dziś są często na etapie zmiany szkoły, co oznacza konieczność codziennego transportu do lepszej podstawówki czy liceum.

Przeprowadzka do miasta nie oznacza, jak mówi pośredniczka Freedom, chęci powrotu do tych samych warunków lokalowych. Klienci szukają większych nieruchomości niż te „sprzed pandemii”. – A to wiąże się często z koniecznością zaciągnięcia nowego kredytu i równoczesnej sprzedaży obecnego domu – mówi Morawska.

Blisko do pracy, szkoły, lekarza

Wielgo podkreśla, że powroty do miast nie są nowym zjawiskiem. – Przyczyn jest co najmniej kilka. Na taki ruch decydują się np. osoby, które mieszkanie na przedmieściach traktowały jako tymczasowe rozwiązanie. Po prostu przez jakiś czas nie stać ich było na lokum w wymarzonej lokalizacji. Jednak gdy ich sytuacja materialna się zmieniła, wróciły do miasta, np. żeby korzystać z atrakcji, które ono oferuje, albo żeby nie tracić czasu na dojazd do pracy i dowożenie dzieci do szkoły – wyjaśnia. – Oczywiście, wśród powracających są też tacy, którzy zbyt pochopnie podjęli decyzję o przeprowadzce na obrzeża. Miało być „sielsko i anielsko”, ale dojazdy do pracy okazały się zbyt uciążliwe i kosztowne. Powrót do miasta może być dobrym rozwiązaniem np. dla seniorów, którzy wymagają stałej opieki lekarskiej. Bez gruntownych badań nie sposób jest jednak ocenić, czy zjawisko powrotów do miast przybiera na sile.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zaznacza, że powroty do miast to zauważalny od lat trend. – Są dwa główne powody takiego kierunku przeprowadzek. Pierwszy to uciążliwość dojazdów do pracy oraz dowożenia i odbierania dzieci z przedszkoli, szkół i zajęć dodatkowych. W centrum miasta żłobki, przedszkola i szkoły są zwykle w zasięgu kilkuminutowego spaceru – mówi Grabowski. – Drugi powód to wiek. Często do miast wracają ludzie starsi, którzy zostali sami w zbyt dużych domach na przedmieściach. Dom to nie tylko duża przestrzeń, ale też ogrom obowiązków i niemałe koszty utrzymania nieruchomości. Dlatego decydują się oni na zakup mniejszych niż dom mieszkań w centrum, co nie oznacza, że małych. Często są to ponad 100-metrowe apartamenty. Zamykają za sobą drzwi. O budynek dba wspólnota. W blokach są windy, nie muszą chodzić po schodach między piętrami.

Dom w cenie mieszkania

Powroty do miasta nie zawsze są jednak możliwe. – Ze względu na duży wzrost cen w ostatnich latach trend ten słabnie. Ceny mieszkań i domów w centrum wzrosły bardziej niż na przedmieściach. Ich wartość jest dużo wyższa – mówi Grabowski. Np. na gdańskim Przymorzu ceny kawalerek na rynku wtórnym w nowszych budynkach zaczynają się od ok. 600 tys. zł. – To mniej więcej tyle, ile trzeba zapłacić deweloperowi za ok. 100-metrowy dom na przedmieściach – podaje Grabowski. – Ze względu na bardzo wysokie ceny w centrum klienci często rezygnują z szukania większego mieszkania w okolicy, bo dopłata za „dodatkowy” pokój lub dwa mogłaby wynosić setki tysięcy złotych. Decydując się na peryferia, można nawet dwukrotnie zwiększyć powierzchnię mieszkania bez dopłaty do ceny, którą uzyskaliśmy ze sprzedaży nieruchomości w centrum.

W aglomeracji łódzkiej, jak mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, trend powrotów do miast nie jest tak zauważalny jak w większych aglomeracjach. – Łódź jest miastem, które oferuje stosunkowo przystępne ceny mieszkań w porównaniu z innymi miastami. Mamy też bardzo dobrą infrastrukturę komunikacyjną, która pozwala mieszkańcom obrzeży i okolicznych miejscowości na szybki i wygodny dojazd do dzielnic – wylicza dyrektor.

Wciąż są chętni na mieszkanie na przedmieściach. – Zainteresowanie nie jest już jednak tak intensywne jak w czasie pandemii – zaznacza Grzeląska. – Na obrzeża najczęściej wyprowadzają się rodziny z dziećmi, które szukają większej przestrzeni, spokoju, dostępu do zieleni. A mieszkania w sąsiednich miastach, jak Zgierz czy Pabianice, są tańsze niż w Łodzi średnio o 1 tys. zł za mkw. – wskazuje.

Chętnych na mieszkania deweloperów na obrzeżach miast lub w okalających miejscowościach nie zabraknie. – W najbliższych latach prawdopodobnie to właśnie lokalizacje podmiejskie będą szybciej zyskiwały na popularności. Na przeprowadzkę coraz częściej będą się decydowali ludzie młodzi, którzy muszą się posiłkować kredytem – mówi Wielgo.