Kawalerki na nowych osiedlach są superdrogie. Kto je kupuje?

Średnie ceny nowych jednopokojowych mieszkań w przeliczeniu na metr bywają wyższe niż ceny dużych, wielopokojowych lokali nawet o 40 proc. Czasem klienci wolą trochę dopłacić i zamiast kawalerki kupić kompaktowe dwupokojowe lokum.

Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że ceny nowych kawalerek są o ok. 27–30 proc. wyższe niż średnia cena na osiedlu i o ok. 35–40 proc. niż lokali trzypokojowych i większych. W Warszawie kawalerki są wyceniane średnio na niemal 21,4 tys. zł/mkw., lokale dwupokojowe na ok. 17,2 tys. zł, a trzypokojowe na 15,6 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny nowych kawalerek to 20,3 tys. zł/mkw., mieszkań z dwoma pokojami – ok. 16,1 tys. zł, z trzema – niemal 14,6 tys. zł.

We Wrocławiu to 16,2 tys. zł/mkw. (jeden pokój), ponad 14 tys. zł (dwa), 12,7 tys. zł (trzy), w Gdańsku ponad 19,5 tys. zł/mkw., ponad 13,9 tys. i ponad 13,3 tys. zł, a w Poznaniu – ponad 15,7 tys. zł, niemal 12,6 tys. i niespełna 11,7 tys. zł/mkw., odpowiednio.

Eksperci serwisu Tabelaofert.pl oceniają, że mimo wysokich cen deweloperom nie opłaca się budować kawalerek. – Dla 30-metrowego lokalu trzeba wybudować dodatkowe 30 mkw. garażu: 12,5 mkw. to samo miejsce postojowe, reszta to przypadająca na nie powierzchnia dojazdu – tłumaczą. – Budowa podziemnej kondygnacji jest najdroższa. Na kawalerkę przypada część kosztów miejsca postojowego, reszta rozkłada się na pozostałe lokale.

Próg wejścia

Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, dopowiada, że ceny kawalerek są wyższe, bo na pojedyncze mieszkanie, niezależnie od metrażu, przypada sporo kosztów inwestycji. Także ona zwraca uwagę na parkingi. – Koszty budowy stanowisk w garażach podziemnych zwykle znacznie przekraczają ceny podawane przez dewelopera w cennikach. Częściowo są rozliczane w cenach mieszkań – mówi. – Poza tym kawalerka, podobnie jak dużo większe mieszkania, musi mieć dostęp do wspólnego korytarza i pionów wodnokanalizacyjnych. Także koszty balkonu czy tarasu rozkładają się na mniejszą powierzchnię.

Czy klientom nie opłaca się dopłacić i mieć mieszkanie dwupokojowe? – Kawalerki są znacznie droższe w przeliczeniu na metr, ale na tym samym osiedlu zazwyczaj trudno je kupić w podobnej cenie całkowitej, co mieszkania dwupokojowe – mówi Agnieszka Mikulska. – Łączny koszt kawalerki jest zazwyczaj niższy. Różnice to nawet ponad 100 tys. zł, co przecież nie jest łatwą do pozyskania kwotą, szczególnie dla młodych osób, które poszukują kawalerek na własne potrzeby. Poza tym, co też jest ważne dla części nabywców, większy metraż oznacza wyższe koszty eksploatacyjne.

Ewa Palus, główny analityk Rednet Property Group, ocenia, że spora grupa nabywców preferuje kompaktowe mieszkania (jak najwięcej pomieszczeń na jak najmniejszej powierzchni). – Mieszkanie dwupokojowe jest bardziej komfortowe niż kawalerka. Jeśli mamy dwa ok. 30-metrowe lokale, to nabywcę szybciej znajdzie ten, w którym albo zaprojektowano dwa pokoje, albo można wydzielić dodatkową sypialnię – mówi Ewa Palus. Jak dodaje, kawalerki to najczęściej kupowane mieszkania w celach inwestycyjnych. – Biorąc pod uwagę cenę całkowitą, próg wejścia jest najniższy – wyjaśnia ekspertka. – Niewielką grupę stanowią osoby, które kupują kawalerki dla siebie jako swoje pierwsze mieszkanie.

Tempo sprzedaży kawalerek zależy od adresu osiedla. – Na tych centralnie położonych, w sąsiedztwie kompleksów biurowych czy uczelni, mieszkania jednopokojowe wyprzedają się bardzo szybko – mówi Ewa Palus. – Oczywiście, wszystko zależy od ceny, bo jeśli metr kawalerki jest bardzo kosztowny – a są inwestycje, gdzie te ceny są wywindowane do granic akceptowalności – to nabywcy wolą dopłacić do małej „dwójki”. W przypadku peryferyjnych lokalizacji, gdzie struktura mieszkańców jest trochę inna, np. mieszka mniej studentów, singli czy młodych pracowników korporacji, kawalerki nie wyprzedają się tak szybko. Tempo ich sprzedaży jest nieznacznie szybsze niż innych lokali.

Na start i inwestycję

– Kompaktowe mieszkania niezmiennie cieszą się zainteresowaniem klientów. Zarówno kawalerki, jak i mieszkania dwupokojowe to dobre rozwiązanie na start albo na inwestycję – potwierdza Andrzej Miś ze spółki deweloperskiej Spravia. – Aby zapewnić komfort mieszkania, oddzielna sypialnia czy aneks sypialny wydają się najlepszym rozwiązaniem. Metraż kompaktowego lokalu dwupokojowego w porównaniu z kawalerką zwiększa się nieznacznie, a jakość codziennego życia rośnie niewspółmiernie. Dlatego właśnie zwiększamy udział kompaktowych dwójek w naszej ofercie – zaznacza.

Np. na osiedlu Kołłątajówka w Krakowie Spravia nie oferuje kawalerek. 68 proc. oferty to lokale dwupokojowe (32–46 mkw.) – ich ceny zaczynają się od 13,5 tys. zł za mkw. Na osiedlu Nowy Grabiszyn VI i VII we Wrocławiu kawalerki (już się sprzedały) stanowiły 5 proc. oferty. Ceny zaczynały się od 472 tys. zł (od 13,7 tys. zł/ mkw.). Dwójki (33–51 mkw.) to 54 proc. oferty. Ich ceny minimalne to 542 tys. zł (od 13 tys. zł/mkw.). – W Warszawie kawalerki proponujemy na dwóch osiedlach. Na osiedlu Pry100ra mamy w sprzedaży 21 kawalerek (29–31 mkw.) w cenach od 16,4 tys. zł za mkw. – podaje Andrzej Miś. – Dwójek pozostało 41 (37–47 mkw.). Ceny: od 13,8 tys. zł za mkw. Na osiedlu Bokserska 2 mamy 26-metrową kawalerkę (18,3 tys. zł/mkw.). Oferta „dwójek” (32–47 mkw., od 16,6 tys. zł/mkw.) jest szeroka.

W ofercie spółki Atal kawalerki stanowią ok. 10 proc. Jak tłumaczy Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży w Atalu, ich liczba zależy od rodzaju osiedla. – Na tych rodzinnych będzie ich bardzo mało, podczas gdy w centrach dużych miast, gdzie uwzględniamy potencjał inwestycyjny – więcej – tłumaczy Agnieszka Majkusiak. – Jeszcze inna jest specyfika apartamentów wakacyjnych.

Dyrektor z Atalu zaznacza, że choć kawalerki w przeliczeniu na metr są droższe, to jednak nie na tyle, by dopłacenie niedużej kwoty pozwalało na zakup lokalu z dwoma pokojami. – Jest to możliwe w nielicznych przypadkach, np. gdy w ofercie jest bardzo atrakcyjnie usytuowany lokal jednopokojowy, z dużym tarasem, mogący konkurować z dwupokojowym mieszkaniem o słabszych parametrach – wyjaśnia Majkusiak.

Dwa zamiast jednego

Na łódzkim osiedlu Atalu Ogrody Geyera Apartamenty ok. 29-metrowa kawalerka kosztuje 393,6 tys. zł, a 41-metrowy lokal z dwoma pokojami: 496,7 tys. zł. Na osiedlu Przewóz 42 w Krakowie 27-metrową kawalerkę można mieć za 453 tys. zł, a 41-metrowy lokal z dwoma pokojami – za 637,8 tys. zł. – Na popularność kawalerek wpływają m.in. lokalizacja, konkurencyjna oferta, profil inwestycji, a zatem także struktura mieszkań, ale też sytuacja rynkowa – podkreśla Majkusiak. – Analizując na przykład założenia nowego programu „Na start”, widać, że jego warunki nie zapowiadają się atrakcyjnie dla kawalerek. Gdy na rynku jest sporo „wolnego” pieniądza albo rośnie inflacja lub też inwestorzy szukają bezpiecznych przystani do ulokowania nadwyżek, mieszkania, w tym kawalerki, stanowią dość popularną opcję inwestycji.

Bogatą ofertę mieszkań jedno- i dwupokojowych ma Victria Dom. Najwięcej kawalerek deweloper oferuje na warszawskich osiedlach Nova Viva Garden (19,9 proc.), w Miasteczku Nova Ochota i Przystanek Tarchomin (ok. 10 proc.). Na krakowskim osiedlu jest ich ok. 5 proc.

Jak mówi Ewa Rathe-Głowacka z Victorii Dom, mieszkania o małym metrażu znajdują nabywców najszybciej. – Klienci najchętniej wybierają lokale dwupokojowe. Gdy mają ograniczony budżet lub chcą zainwestować mniej, decydują się na kawalerkę – mówi. – Klient, który zamierza kupić lokal z jednym pokojem, rzadko zmienia plany. Zdarza się tak, gdy w ofercie jest małe dwupokojowe mieszkanie w atrakcyjnej cenie.

Także Marzena Simińska z Planetbud Development przyznaje, że klienci, którzy szukali kawalerki, decydują się czasem na dwa pokoje. – Wybierają wtedy 33-metrowe lokale. Są zadowoleni, choć oznacza to małą dopłatę – mówi. – Nieznaczna różnica w cenie całkowitej zachęca do wyboru mieszkania większego niż 25 mkw. Inwestor większe mieszkanie może wynająć drożej, a klient indywidualny cieszyć się osobną sypialnią. Dlatego w kolejnym etapie inwestycji Nowy Izabelin w podpoznańskiej gminie Swarzędz mieszkań do 40 mkw., ale z dwoma pokojami, będzie najwięcej.