Marlena Kosiura: Rynek kurortów coraz bardziej skomplikowany

Polacy się bogacą i nic dziwnego, że interesują ich apartamenty wakacyjne na własny użytek. Trudniej mają inwestorzy – mówi Marlena Kosiura, ekspertka, założycielka Inwestycjewkurortach.pl.

W ostatnim czasie mamy nową falę publikacji i informacji o tym, jak Polacy bardzo chętnie kupują nieruchomości za granicą. Pojawia się coraz więcej kierunków, ofert – stąd oczywiste pytanie o bezpieczeństwo nabywców… Jednak czy w ogóle to tak znaczący trend? Wiemy, że w 2023 r. aktów notarialnych Polacy podpisali w Hiszpanii 3 tys., a w I kwartale br. 800. To pokazuje trend, choć o bieżącej sprzedaży nie mówi nic (akt spisuje się po przekazaniu lokalu). 3 tys. to tyle, ile przekazał klientom w 2023 r. jeden z polskich deweloperów.

Trend jest faktycznie gorący i im bliżej lata, tym więcej nagłówków, ale też więcej zakupów. Czy 3 tys. to dużo, czy mało? Mało, jeśli zestawiamy z całym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, ale już w relacji do rynku mieszkań wakacyjnych – a to jest właściwy punkt odniesienia – skala jest naprawdę duża.

W polskich kurortach według moich analiz sprzedaje się na rynku pierwotnym średnio 3–4 tys. lokali rocznie. Jeśli więc założymy, że co najmniej połowa kupujących zamiast Polski wybierze Hiszpanię, to widać wyraźnie, jak mocno „siada” sprzedaż u naszych rodzimych deweloperów w kurortach.

Polscy deweloperzy przyznają, że już od dawna widzą wyraźne uciekanie za granicę klientów kupujących nieruchomości wakacyjne. Stąd coraz więcej jest w Polsce pośredników, którzy mają tego rodzaju ofertę.

Najpopularniejsza jest Hiszpania, ale na topie są również Cypr, Chorwacja, coraz częściej Włochy, a także bardziej egzotyczne kierunki, typu Dubaj czy Gruzja.

Z jednej strony mamy oferty second home, drugiego domu, nieruchomości wakacyjnych na własny użytek, a z drugiej – oferty inwestycyjne, czasem z sugestią czy obietnicą określonych zwrotów…

Tak, i szczerze przyznam, że to mnie najbardziej zaskakuje. Rynek nieruchomości inwestycyjnych – czy to condohotele, czy apartamenty – jest bardzo skomplikowany nawet w samej Polsce, więc dziwi mnie chęć zakupu takich nieruchomości za granicą, kiedy nie zna się ani lokalnego rynku mieszkaniowego, ani turystycznego, ani systemu prawnego i podatkowego.

Jeżeli mówimy o zamożnych osobach, które z jakichś powodów chcą „zaparkować” kapitał za granicą czy też po prostu zainwestować być może w już kolejne mieszkanie – to taki wydatek jest bardziej zrozumiały i można przypuszczać, że nie odbywa się bez wsparcia doradców i prawników. Są jednak na rynku klienci, którzy chcą w ten sposób ulokować po raz pierwszy, myślą o pasywnym zarabianiu, a pułapek prawnych i finansowych jest sporo.

Najtrudniejsze jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera, jak i operatora, który ma dbać o zarządzanie najmem.

Patrząc choćby na Polskę i tylko jeden wycinek nieruchomości wakacyjnych – czyli condohotele z franczyzą międzynarodowej sieci hotelowej – 20 nowych projektów na łącznie ponad 3,8 tys. jednostek (pokoi lub apartamentów) zapowiadanych w ostatnich latach nie powstanie lub ma duże opóźnienia w otwarciu. A przecież swoje pieniądze zainwestowały tam osoby prywatne, kupując pokoje czy apartamenty. Nie mają wpłaconych środków, nie mają też lokali, które miały im przynosić zyski. W większości kupujący nawet nie sprawdzali wiarygodności deweloperów czy operatorów, choć przecież polskie realia biznesowe i prawne są dużo czytelniejsze niż te zagraniczne.

Pogoda jest chyba głównym motywatorem, by szukać nieruchomości wakacyjnych poza Polską. Czy doszedł do tego wątek geopolityczny – po ataku Rosji na Ukrainę?

Wojna za granicą ma wpływ na decyzje, aczkolwiek nie jest to element przesądzający. Decydującym elementem jest jednak pogoda, chociaż zaczynamy też wchodzić w kwestie klimatu, zmian klimatycznych, tego, że na południu lata są bardzo gorące i nie pozwalają wypoczywać. To powoduje pewną refleksję i zaczyna się dostrzegać atuty polskich kurortów. Poza znośniejszą niż upały pogodą aspektem, który jest niewątpliwie mocno analizowany, jest również cena. Dobre nieruchomości nad polskim morzem czy w górach zaczynają kosztować podobnie, ile nieruchomości w Hiszpanii – w granicach 1 mln zł. Zwróćmy jednak uwagę, że w tej cenie nieruchomość wakacyjna nad polskim morzem to wciąż jeszcze często pierwsza linia brzegowa, mała odległość od deptaka. W tej samej cenie w Hiszpanii mamy już „entą” linię brzegową.

Jak w tej chwili wygląda zainteresowanie inwestorów naszymi kurortami? Ostatnie lata były trudne, najpierw pandemia i paraliż rynku turystycznego, kampanie UOKiK czy KNF ostrzegające przed inwestycjami w apartamenty obiecujące zyski z najmu. Sama napisała pani na LinkedIn: „inwestowanie w kurortach przestało być jak słodki, amerykański sen. Rynek nieruchomości w kurortach, ale i rozwój samych kurortów bardzo się skomplikowały”...

Zajmuję się nieruchomościami typu condo już od bardzo dawna i mogę powiedzieć, że kampanie KNF i UOKiK miały niewielki wpływ na rynek. One były oczywiście potrzebne w kwestii uświadamiania mniej świadomych konsumentów, ale nie zmroziły inwestorów. Condohotele dalej cieszą się zainteresowaniem, natomiast dużo, dużo mniejszym. Spowolnienie dotyczy także klasycznych apartamentów wakacyjnych w budynkach w miejscowościach turystycznych.

Część ekspertów ocenia, że na tym rynku mamy kryzys, ale ja tak nie uważam. W końcu jest normalnie: nie sprzedaje się wszystko i w każdej cenie, co jest zjawiskiem absolutnie zdrowym. W ostatnich latach mieliśmy wysyp bardzo wielu nietrafionych inwestycji apartamentowych w kurortach i one mają trudności ze sprzedażą – i będą też mieć problemy z wynajmem. To ważne, żeby rynek się w ten sposób unormował. Dobre projekty się obronią.

Czy jest jeszcze przestrzeń na nowe projekty? Słyszymy o dzikiej zabudowie miejscowości, pewnym symbolem jest nowy burmistrz Zakopanego, który wygrał m.in. na fali walki z taką niekontrolowaną deweloperką…

I bardzo dobrze, że zapowiedział taką walkę, otrzeźwienie, jeśli chodzi o nowe inwestycje, jest potrzebne. W części kurortów absolutnie przesadzono z liczbą nowych apartamentów. Na przestrzeni kilku lat w danej miejscowości powstało lub jest w budowie nie setki, a czasem tysiące nowych lokali sprzedawanych inwestorom indywidualnym czy budowanych przez jednego właściciela. Co powoduje, że na tych apartamentach nie do końca wszędzie da się już zarabiać – gdzieniegdzie jest walka cenowa, jeśli chodzi o wynajem dla turystów. Zalew nowych nieruchomości powoduje to, że kurorty tracą to, co jest w nich najatrakcyjniejsze – czyli swój charakter, naturę. Nowe projekty będą wciąż powstawać, ponieważ cały czas są chętni na zakup – i to właśnie w charakterze drugiego domu, nie pod wynajem. Polacy stają się coraz zamożniejsi i coraz częściej kupują nieruchomości na własny użytek, żeby móc wyjechać na wakacje czy ferie. Ostatnie lata to według mnie 10–20-proc. wzrost spośród wszystkich zakupów nieruchomości w kurortach na potrzeby własne, nie by zarabiać.

Hotelarze często narzekają na konkurencję ze strony właścicieli mieszkań udostępniających je na krótki najem. Wiele europejskich miast stara się walczyć ze skalą tego typu najmu, wprowadza regulacje i ograniczenia. Czy w naszych kurortach jest to dużym problemem?

Konkurencja między hotelami a właścicielami mieszkań na wynajem turystyczny jest i z jednej strony może się nasilać, bo nieruchomości cały czas przybywa. Są miejscowości, gdzie konkurencja jest na tyle duża, że trwa walka na stawki. Tymczasem hotele mają jednak bardzo wysokie koszty utrzymania. Z drugiej, Polskę również czeka wprowadzenie regulacji, tym razem nieuchronne, bo Unia Europejska kilka tygodni temu zatwierdziła przepisy zobowiązujące kraje członkowskie do implementacji w ciągu dwóch lat. Mówiąc wprost, wynajem krótkoterminowy w miastach i kurortach będzie musiał być legalny, czyli każdy właściciel będzie musiał zgłosić się do rejestru, otrzymać numer, który będzie publikowany na portalach ogłoszeniowych. To może część nieruchomości „wyciąć” z rynku. Szara strefa, zwłaszcza w miastach, jest dziś dosyć duża. Z tego hotelarze się pewnie cieszą, ale i turyści też powinni, bo rynek będzie bezpieczniejszy.

CV

Marlena Kosiura

Marlena Kosiura jest założycielką portalu Inwestycjewkurortach.pl, od kilkunastu lat związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych (w szczególności hoteli) oraz mieszkaniowych, ekspertka w tematyce condohoteli i rynku najmu wakacyjnego i krótkoterminowego w Polsce. Zajmuje się też doradztwem dla inwestorów i samorządów. Karierę zaczynała w PAP, jest absolwentką dziennikarstwa na UW.