Projekt ustawy o REIT-ach w tym roku? Trwają wstępne prace

Resorty finansów i rozwoju wspólnie przygotowują założenia ustawy. Na razie trwają wewnętrzne analizy i prekonsultacje z rynkiem.

Jarosław Niezgoda, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynku finansowego w Ministerstwie Finansów, powiedział że resort pracuje nad założeniami ustawy o REIT-ach głównie w aspekcie podatkowym i niebawem odbędzie się spotkanie z przedstawicielami rynku na wzór tego, które zorganizował resort rozwoju. 5 kwietnia ministerstwo to przedstawiło główne założenia SINN-ów: spółek inwestujących w najem nieruchomości. Jarosław Niezgoda był prelegentem konferencji „REIT. Jak nie teraz, to kiedy?” zorganizowanej przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych.

Czerpać z najlepszych wzorców

- Minister finansów Andrzej Domański wielokrotnie mówił o tym, że potrzebne są REIT-y, widzimy, że rodzimy kapitał ma bardzo niewielki udział w wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych i to jeden z powodów, dla których rozpoczęliśmy prace. Po drugie, zależy nam na przekierowanie kapitału z banków na rynek kapitałowy – i REIT-y to jedna z opcji, która powinna to umożliwić – powiedział Niezgoda. – Prace prowadzimy wspólnie z ministerstwem rozwoju, bo my odpowiadamy za rynek finansowy, a resort rozwoju za mieszkalnictwo – i te obszary się przenikają. Ministerstwo rozwoju zaprezentowało główne założenia, które z grubsza pokrywają się z tym, co było prezentowane w 2021 r. (ostatnia próba napisania ustawy – red.), planujemy kolejne spotkanie skupione na kwestiach podatkowych, bo to jest kluczowa kwestia dla REIT-ów. Zamówiliśmy wewnętrzną analizę na temat tego, jak REIT-y funkcjonują w innych krajach. Brak takich spółek w Polsce jest minusem, ale i stwarza szanse, by zaczerpnąć z najlepszych rozwiązań funkcjonujących za granicą – dodał.

Zastrzegł, że REIT-y sa wciąż na etapie prekonsultacji i wyraził nadzieję, że założenia projektu ustawy, by mógł zacząć pracować nad nimi rząd, powstaną w tym roku.

Rodzimy kapitał w uśpieniu

Podczas panelu wskazano, że w 2023 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce skurczyła się mocniej niż w regionie i na świecie – z powodu zbyt dużego uzależnienia od kapitału zagranicznego, który ograniczył aktywność w czasie wysokich stóp procentowych. W Polsce udział rodzimego kapitału to kilka procent, w innych krajach 30-70 proc.

Przytoczono również, że w bankach Polacy trzymają 1,1 bln zł i jeśli inwestują w nieruchomości, to głównie kupując mieszkania, a nie np. za pośrednictwem FIZAN-ów. Dlaczego?

Adam Czerniak, ekonomista i profesor SGH wskazał trzy powody. Po pierwsze, podatkowe. Polacy kochają mieszkania, bo to jeden z najbardziej preferencyjnie opodatkowanych sektorów. Po drugie, bariera wejścia w przypadku nieruchomości komercyjnych jest po prostu bardzo wysoka. Po trzecie, to kwestia zaufania – łatwiej kupić mieszkanie niż powierzyć pieniądze jakiejś instytucji. Sukces REIT-ów zależy więc od położenie nacisku na przejrzystość REIT-ów i dobre raportowanie.

Grzegorz Kawecki, prezes spółki Pekabex Development dodał, że uregulowanie rynku jest potrzebne, bo działają podmioty zbierające kapitał od inwestorów na inwestycje w nieruchomości – nawet na szeroką skalę. To pokazuje, że jest popyt na inwestowanie nie tylko bezpośrednio w mieszkania.

Zarabianie na czynszach

REIT-y to spółki, które inwestują w nieruchomości przynoszące dochód, wypłacające regularnie gros zysków akcjonariuszom, dzięki czemu strumień pieniędzy opodatkowany jest raz (normalnie spółki płacą CIT, a akcjonariusze podatek od dywidendy). Inwestorami REIT-ów są głównie inwestorzy instytucjonalni z grona funduszy emerytalnych, powierniczych czy firmy ubezpieczeniowe.