Prezes REINO Capital: Inwestorzy muszą mieć wolny wybór

Jeśli głównym celem REIT-ów ma być wspieranie polityki mieszkaniowej państwa, to historia pokazuje, że wszelkiego rodzaju próby ręcznego sterowania nie kończą się dobrze. Inwestorzy zagłosują kapitałem – mówi Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital.

W 2016 r., kiedy ruszała pierwsza próba stworzenia ustawy o REIT-ach, szykowaliście IPO spółki REINO Dywidenda Plus. Przepisy nie powstały, teraz pojawia się kolejna szansa. Po co nam w ogóle REIT-y, co wyróżni je na tle spółek już notowanych na giełdzie?

Owszem, mamy bardzo dużo spółek, ale też zgodzimy się wszyscy, że po likwidacji funduszy emerytalnych, jakimi one były, giełda potrzebuje drugiego istotnego bodźca, żeby zwiększyć swoją skalę i ożywić inwestorów. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to notowani są głównie deweloperzy, którzy sprzedają budynki prawie w 100 proc. inwestorom zagranicznym, funduszom emerytalnym, REIT-om, którzy zarabiają na polskich nieruchomościach od 30 lat. „Polskie” REIT-y są potrzebne z dwóch powodów. Po pierwsze, żeby dać inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym możliwość zarabiania na nieruchomościach wynajętych, partycypowania w przychodach z najmu. Po drugie, żeby ożywić polską giełdę, ponieważ ona potrzebuje czegoś, co zapewnia odpowiednią skalę. Dobrze zrobione REIT-y zapewnią taką masę, ponieważ rynek nieruchomości jest największym rynkiem aktywów. To, że polski rynek finansowy po już 35 latach od transformacji gospodarczej kompletnie pomija ten produkt i nie daje tej możliwości inwestorom, to jest coś, co powinniśmy jak najszybciej naprawić. Być może jest realna szansa, żeby REIT-y w Polsce zaistniały i to powinno tylko cieszyć.

Czy wprowadzenie REIT-ów wymaga głębszych zmian w funkcjonowaniu rynku finansowego?

Inwestorzy indywidualni są skazani na inwestowanie w mieszkania, bo inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga dużego kapitału i nie da się robić tego inaczej, niż łącząc siły w duży podmiot. W REIT-ach inwestorzy indywidualni mogą zapewnić może do 30 proc. kapitału, dlatego tak ważni są inwestorzy instytucjonalni. Tymczasem ustawa o funduszach inwestycyjnych została w Polsce skrojona typowo pod inwestycje w akcje i obligacje, nie pasowała do inwestowania w nieruchomości i private equity. Wprowadzenie REIT-ów powinno się wiązać z kilkoma kluczowymi zmianami w ustawach w polskim systemie finansowo-inwestycyjnym. Nie da się zbudować odpowiedniej skali REIT-ów, jeśli nie zmienimy środowiska funduszy emerytalnych w taki sposób, że fundusze te – takie lub inne – będą mogły instytucjonalnie inwestować, zapewniając odpowiednią skalę kapitału w REIT-ach. Zatem REIT-y muszą stanowić połączenie bezpośrednich inwestycji inwestorów indywidualnych z inwestowaniem instytucji, które zbierają również kapitał od inwestorów indywidualnych.

Dodam, że OFE miały zakaz bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, co jest kompletnym nieporozumieniem, bo tego typu fundusze nie powinny inwestować tylko w produkty o wyższym ryzyku. Nieruchomości komercyjne wynajęte długoterminowo, przynoszące stały dochód są stabilną, typowo długoterminową inwestycją, która chroni kapitał inwestorów, w tym przyszłych emerytów.

Pojawia się kwestia REIT-ów mieszkaniowych, co może być polską specjalizacją, bo czynsze są płacone w złotych, zagraniczni inwestorzy nie lubią narażania się na ryzyko kursowe. W przypadku nieruchomości komercyjnych czynsze liczone są w euro. REIT-y i mieszkaniówka – ma to sens?

REIT-y zostały wymyślone i powstały przede wszystkim po to, żeby dać możliwość inwestowania w duże nieruchomości komercyjne, bo one wymagają większego kapitału, większej skali, są trudniej dostępne dla przeciętnych inwestorów indywidualnych. Nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby REIT-y służyły inwestowaniu w nieruchomości wszelkiego rodzaju dostarczające dochód. W USA są na przykład REIT-y, które inwestują w farmy wiatrowe, centra danych. Ważne jest to, żeby nie przygotowywać przepisów o REIT-ach tak, jak to było wcześniej, że narzucano, w co te spółki mają inwestować. Jeśli głównym celem REIT-ów będzie wspieranie polityki mieszkaniowej państwa w taki czy inny sposób, to historia pokazuje, że wszelkiego rodzaju próby ręcznego sterowania nie kończą się dobrze w jakimkolwiek obszarze ekonomii. Ważne jest, żeby inwestor miał wybór. Jeśli będzie zapotrzebowanie na REIT-y dające przychody z najmu mieszkań, to inwestorzy w takie REIT-y zainwestują, być może nawet takie spółki będą mieć przez chwilę dominującą pozycję. Grunt, żeby to była decyzja inwestorów, a nie przymus, jakieś wspieranie realizacji celów politycznych, bo wtedy to się nie uda.

Chciałem jeszcze zapytać o trwałość przyszłych REIT-ów na GPW. W 2017 r. na giełdę weszła firma, która działała jak REIT – czekano na ustawę, która regulowałaby opodatkowanie zysków tylko raz. Ale już w 2018 przejął ją inwestor zagraniczny i w 2019 r. ściągnął z parkietu.

Czy takie zalążkowe REIT-y zdążą urosnąć, czy będą łakomym kąskiem dla dysponujących potężnym kapitałem inwestorów zagranicznych?

Przede wszystkim wiele spółek jest ściąganych z giełdy nie z powodu tego, czym się zajmują, a bardziej z tym, że ta giełda jest za słaba. REIT-y, jak wspomniałem, są jednym z tych produktów, które mogłyby giełdę znacząco ożywić. Myślę, że temat powrotu REIT-ów dobrze wpisuje się w aktualne okoliczności na rynku. Wcześniej pojawiały się argumenty, że rynek nieruchomości komercyjnych jest przegrzany i to nie jest dobry moment. Trudno w takim razie znaleźć lepszy moment niż dziś. Ale i bez względu na cykl można robić biznes i zarabiać. Ostatnie cztery lata to być może najtrudniejszy czas dla nieruchomości komercyjnych, tymczasem wartość aktywów pod zarządzaniem REINO Capital wzrosła pięciokrotnie, a przychody spółki ośmiokrotnie.