Prace nad REIT-ami nabierają tempa. Znamy założenia ustawy

Prace nad przepisami o spółkach inwestujących pieniądze akcjonariuszy w nieruchomości pilotuje nie resort finansów, a rozwoju.

Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak przedstawił dziś wstępne założenia przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości na wzór zagranicznych REIT-ów – podało biuro prasowe resortu na platformie X. „Mogą one istotnie zwiększyć potencjał budowy nieruchomości na wynajem w oparciu o kapitał drobnych inwestorów, dla których kupno własnej nieruchomości nie jest możliwe. Przed nami rozmowy mające na celu wypracowanie najbardziej optymalnych rozwiązań” – skomentował we wpisie Tomczak.

Nie podano w jakim gronie odbyła się prezentacja – na pewno obecna była członkini zarządu GPW Izabela Olszewska - ale resort od początku roku cyklicznie spotyka się z przedstawicielami szeroko rozumianego rynku m.in. w sprawie założeń programu „Kredyt na start” czy działań związanych z poprawą podaży mieszkań.

Według naszych informacji kolejna robocza nazwa polskich REIT-ów to SINN-y, czyli Spółki inwestujące w najem nieruchomości. Kluczowe założenia, szczególnie dotyczące opodatkowania, mają powstać we współpracy z resortem finansów. Przewiduje się, że zwolniona z opodatkowania ma być dywidenda z SINN-ów, ale musi ona wynosić co najmniej 90 proc. przychodów z najmu po odliczeniu kosztów i podatków. SINN-y będą mogły inwestować w pełen wachlarz nieruchomości na wynajem (w tym w mieszkania) i wzmocnić warszawską giełdę jako podmioty na niej notowane.

O potrzebie wznowienia prac nad polskimi REIT-ami najgłośniej mówił minister finansów Andrzej Domański, jeszcze jako kandydat na posła. W lutym na Spotkaniu Liderów Branży Nieruchomości „Rzeczpospolitej” Domański mówił w nagraniu dla uczestników, że Ministerstwo Finansów włączy się w dyskusję nad legislacją.

Ruszają konsultacje założeń ustawy

W środę wieczorem spotkanie w resorcie i zręby ustawy zrelacjonowała Małgorzata Kosińska, szefowa Stowarzyszenia REIT Polska. Przekazała, że w spotkaniu uczestniczył Maciej Żukowski, który kilka lat temu prowadził projekt REIT-ów w Ministerstwie Finansów w randze dyrektora departamentu, a obecnie jest doradcą wiceministra Jacka Tomczaka i prowadzi ten projekt w resorcie rozwoju. W konsultacjach wzięli udział przedstawiciele Ministerstwa Finansów i GPW, organizacji rynku nieruchomości i finansowego, izby gospodarcze, firmy doradcze.

„Zgodnie z propozycją REIT-y powinny obejmować całe spektrum rynku nieruchomości i wszystkie jego segmenty, aczkolwiek ministerstwo liczy, że mogą przyczynić się one do rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych” - napisała Kosińska na LinkedIn.

Główne założenia:

• SINN powinien inwestować wyłącznie w aktywa przynoszące dochód
• §zarządzającym tylko doświadczony Asset Manager

• SINN ma być spółką akcyjną notowaną na GPW

• Kapitał zakładowy minimum 100 mln zł

• Obowiązek podatkowy na poziomie spółki: podatek 10 proc. naliczany i płatny przez spółkę w chwili wypłaty dywidendy, która dla akcjonariuszy będzie wolna od opodatkowania.

• Dywidenda powinna być liczona na poziomie skonsolidowanym z gotówki jaką posiada REIT na poziomie 90 proc. Do wyliczenia wyniku finansowego, będącego podstawą do określenia dywidendy będą brane pod uwagę przychody spółki pomniejszone o wszelkie koszty związane z prowadzeniem działalności, jednak z tychże kosztów będzie wyłączona amortyzacja. Na poziomie skonsolidowanym będą też liczone wskaźniki potwierdzające spełnienie warunków o specjalnej formie opodatkowania.

• Możliwość kredytowania: wskaźnik LtV na poziomie 50 proc. 

Szefowa REIT Polska dodała, że po prezentacji odbyła się dyskusja. „Uczestnicy spotkania podkreślili, że podstawą jest wprowadzenie dobrej ustawy o REIT-ach, korzystając z doświadczeń międzynarodowych, natomiast REIT-y nie rozwiążą innych problemów, czyli np. nie zastąpią perspektywicznej polityki mieszkaniowej państwa. Podkreślono również, że aby zachęcić inwestorów instytucjonalnych - w tym fundusze emerytalne i PPK - do inwestowania w REIT-y, niezbędna jest zmiana polityki inwestycyjnej. Na końcu podkreślono rolę edukacji dla inwestorów i dla szeroko pojętego rynku. Na zakończenie pan minister powiedział, że teraz zaczyna się czas intensywnej pracy w MRiT oraz MF, a uczestnicy rynku (spotkania) będą proszeni o pomoc i konsultacje” – napisała Kosińska.

Dwa ministerstwa opracowują ustawę o REIT-ach

Jak ekspertka komentuje założenia? - Prezentowane założenia opierały się na uprzednio prowadzonych pracach zakończonych na pierwszym czytaniu ustawy w 2021 r. Pozostawiono założenia rozsądne, a te, które spotykały się z naszą krytyką praktycznie zostały usunięte. Dopuszczone są wszystkie segmenty rynku nieruchomości, podkreślono rolę sektora mieszkaniowego, ale nie jest to główny element napędzający powstanie ustawy – mówi Kosińska. - Właściwa praca zacznie się dopiero teraz. Moje rozumienie jest takie, że dwa ministerstwa będą wspólnie pracować nad projektem ustawy - i tu będzie najwięcej pracy: w zakresie finansowym i podatkowym, tak, aby uzyskać właściwy wynik kasowy dla dywidendy. Bardzo ważnym punktem jest to, aby podatek był płacony przez spółkę przed wypłaceniem dywidendy. Uniknie się w ten sposób przypadków funduszy zwolnionych z podatku od dywidendy na mocy przepisów podatkowych w innych krajach. Dodatkowo w dyskusji pojawiły się głosy, aby do REIT-ów dopuścić spółki inwestujące w zieloną energię (wiatraki i fotowoltaikę). Ogólnie wygląda to optymistycznie. Może tym razem się uda – podsumowuje.