Wiosna na działkach rekreacyjnych. Klienci mają w czym wybierać

Ceny działek wakacyjnych mocno wzrosły w czasie pandemii. Zamknięci w betonowych blokach Polacy marzyli o zielonym azylu za miastem. Teraz na rynku jest spokojniej. Pojawiają się nawet przeceny.

Okres pandemii dość skutecznie wyczyścił rynek z ofert działek rekreacyjnych. – Po pandemii ich podaż zaczęła się odbudowywać przy jednoczesnym zmniejszeniu popytu – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Wiosną każdego roku pojawia się dużo takich ofert. Na pewno jest w czym wybierać.

– Wiele osób zaczyna szukać miejsc, gdzie można spędzić urlop, odpocząć czy uprawiać sport – dodaje Lidia Dołhan, ekspertka WGN-Nieruchomości.

Zróżnicowana oferta

O „sezonowości” podaży działek rekreacyjnych mówi Karolina Klimaszewska, ekspertka Otodomu. – W ciągu ostatnich trzech lat najwięcej ofert było w lipcu (w 2022 r. – 2,3 tys., w 2021 r. – 2 tys., w 2020 r. – 1,9 tys., w 2019 r. – 1,8 tys.). Liczba ofert z sezonu na sezon jest coraz większa – zauważa Karolina Klimaszewska. – Ogłoszeń z reguły zaczyna przybywać od marca.

W marcu 2023 r. w serwisie internetowym Otodom najwięcej ofert, aż 350, było w województwie kujawsko-pomorskim. W mazowieckim oferowano 257 takich nieruchomości, w pomorskim – 255, w zachodniopomorskim – 218, wielkopolskim – 195, a warmińsko-mazurskim – 160. Wyraźnie skromniejsza oferta była w województwach: śląskim (88), dolnośląskim (82), małopolskim (73), lubelskim (62), podkarpackim (61), łódzkim i podlaskim (po 57), lubuskim (28), opolskim (14). Najmniej ofert, tylko 12, dotyczyło działek w województwie świętokrzyskim.

– Od początku roku w serwisie pojawiło się prawie tysiąc nowych ofert. To o 3,5 proc. mniej niż przed rokiem, ale o 11 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2021 r. – wskazuje Karolina Klimaszewska. – Wśród nowych ogłoszeń mniej więcej połowę stanowią działki niezabudowane. Zabudowanych jest niecałe 30 proc., natomiast ok. 20 proc. to rodzinne ogrody działkowe (ROD), w większości zabudowane, choć zdarzają się pojedyncze oferty bez altanek czy domków.

45 tys. zł

to cena ofertowa działki rekreacyjnej o powierzchni 3 tys. mkw. w Piszewie na Warmii; z kolei działkę (1,7 tys. mkw.) nad brzegiem Narwi, z nowym 50-metrowym domkiem, wyceniono na niemal 1,5 mln zł – podają Morizon.pl i Gratka.pl.

350 ofert

dotyczących działek rekreacyjnych było w marcu w województwie kujawsko-pomorskim; w mazowieckim 257, w pomorskim 255, w zachodniopomorskim 218, a najmniej, tylko 12, w świętokrzyskim – podaje Otodom.

Nowe ceny

O większym wiosennym ruchu na rynku działek rekreacyjnych mówi też Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl. – Rośnie i liczba pytań do ogłoszeniodawców, i liczba wyszukiwań ofert zamieszczanych w naszych portalach. Można się spodziewać, że trend ten utrzyma się do końca lata – ocenia Marcin Drogomirecki.

Jak podaje, średnia cena ofertowa działki rekreacyjnej w całym kraju wynosi 105 zł za mkw. Ale ceny bardzo się różnią w zależności od powierzchni, regionu i zabudowy terenu. Najtańsze oferty działek oznaczonych jako rekreacyjne zaczynają się od kilkunastu złotych za mkw. Natomiast najdroższe, na których są domy letniskowe, są wyceniane na 800–1000 zł za mkw.

– Ceny działek, w tym rekreacyjnych, są stabilne od ponad roku. To pokłosie ogólnego spadku popytu na nieruchomości, ale też cyklicznego, typowego dla okresu jesienno-zimowego zmniejszenia aktywności klientów na tym rynku – tłumaczy Marcin Drogomirecki.

Marcin Jańczuk zauważa, że najtańsza jest ziemia rolna i działki leśne, które w przyszłości mogą pełnić funkcje letniskowe. – Ceny takich nieruchomości w ciekawszych krajobrazowo zakątkach zaczynają się już od kilkudziesięciu tysięcy złotych. Zwykle są to działki nieuzbrojone, z dala od zabudowań, wymagające dość dużych nakładów – zastrzega Marcin Jańczuk.

Jak dodaje, część działek letniskowych wystawionych na sprzedaż kilka miesięcy temu dzisiaj ma nowe, niższe ceny. Zima to czas stagnacji na tym rynku. Ale obniżki pokazują też, że zainteresowanie działkami w zaproponowanych wcześniej cenach nie było duże.

80 tys. zł

wystarczyło siedem–osiem lat temu na przeciętną działkę rekreacyjną z typowym domem typu „mikołajki” w okolicach Warszawy; dzisiaj na taką nieruchomość trzeba mieć minimum 200 tys. zł – szacuje Metrohouse.

Z domkiem czy bez

Ceny działek zależą od wielu czynników: adresu, rodzaju terenu, infrastruktury. – Na przykład ogródki działkowe z domkami kosztują od 20 do 60 tys. zł, w zależności od stanu technicznego budynku i powierzchni parceli – tłumaczy Lidia Dołhan. – Działki w atrakcyjnych turystycznie czy wypoczynkowo lokalizacjach mają już zupełnie inne ceny. Na przykład 500-metrowa parcela z linią brzegową jeziora kosztuje od 150 do 200 tys. zł. Działki rekreacyjne mocno zdrożały w okresie pandemii. Ceny podbijał duży popyt. W czasie zamknięcia marzyliśmy o własnym ogródku.

Tego typu działki kupują zwykle klienci w wieku 50+, o ugruntowanej sytuacji zawodowej i mieszkaniowej. Szukają miejsc do wypoczynku, rekreacji, z dala od śródmiejskiego zgiełku.

Według serwisu Otodom średnia cena mkw. niezabudowanej działki w nowych tegorocznych ofertach wynosi ok. 180 zł, a działki zabudowanej – 335 zł. Przeciętna cena mkw. działki ROD w województwie kujawsko-pomorskim to ok. 460 zł, wielkopolskim – 570 zł, pomorskim – ok. 230 zł, a mazowieckim (Warszawa) – ok. 200 zł.

– Tańszy jest zakup niezabudowanej działki. W województwie mazowieckim takie parcele są wyceniane średnio na ok. 90 zł za mkw. – mówi Karolina Klimaszewska. – W województwie pomorskim jest to 150 zł, zachodniopomorskim – 200 zł, a warmińsko-mazurskim – 130 zł za mkw. Ceny działek zabudowanych zależą od rodzaju zabudowy. W województwie kujawsko-pomorskim za teren z czteroosobowym domkiem letniskowym z jacuzzi, tarasem, automatycznym zraszaczem zapłacimy nawet ponad 7 tys. zł za mkw., podczas gdy ceny pozostałych działek wynoszą ok. 400 zł.

1,8 mln

mniej więcej tyle według GUS jest w Polsce pustostanów; znajdują się wśród nich zarówno luksusowe apartamenty, jak i domy na opustoszałych wsiach; można znaleźć nieruchomości w atrakcyjnych turystycznie miejscach.

Są okazje

Działki rekreacyjne to często nieruchomości otrzymane w spadku. – Wtedy właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży, więc można trafić na okazję – mówi Marcin Jańczuk.

Pytana o to Karolina Klimaszewska potwierdza, że pojawiają się okazje. Niekiedy są to działki blisko linii brzegowej morza, działki przy jeziorze, z udziałem w prywatnej plaży.

– Do sprzedaży trafiają grunty w regionach turystycznych z malowniczym widokiem, gdzie plan zagospodarowania pozwala na zabudowę. A trzeba pamiętać, że nie na wszystkich działkach można wybudować dom letniskowy czy pensjonat – przestrzega Karolina Klimaszewska. – Ocena potencjału działki rekreacyjnej pod kątem lokaty kapitału zależy od lokalizacji i tempa wzrostu wartości nieruchomości w regionie. Najwyższy zysk, z uwagi na zerowe koszty obsługi i utrzymania, może przynieść inwestycja w niezabudowaną działkę.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, ocenia, że jeśli kupujemy działkę rekreacyjną w atrakcyjnej lokalizacji, do tego w pełni przygotowaną, wydzieloną, uzbrojoną, z dobrym dojazdem i wydanym pozwoleniem na budowę, albo ze stojącym już nowym budynkiem, to nie powinniśmy się spodziewać spektakularnych zysków w krótkim terminie. Niemal wszystko, na czym dało się zarobić, zostało już zrobione.

– Inaczej to wygląda, jeśli chcemy korzystać z tej działki i sprzedać ją za 10–20 lat. Zdziwiłbym się, gdyby w takim okresie, przy wyraźnym spadku wartości pieniądza i rosnących kosztach (inflacja), taka nieruchomość nie zyskała na wartości – przekonuje Bartosz Turek.

Jak mówi, szybki zarobek jest bardziej prawdopodobny, jeśli kupimy w atrakcyjnej okolicy działkę rolną, przekształcimy ją w rekreacyjną, doprowadzimy tanim kosztem media, a obok powstanie droga. Ale ryzyko będzie zupełnie inne.

Pustostan na wsi

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, za okazję uznaje działkę w dobrej cenie położoną blisko miasta lub dużej miejscowości, z dostępem np. do linii brzegowej jeziora, z łatwym podłączeniem mediów i dobrym dojazdem. Ale takie oferty nie pojawiają się często.

– Popyt na działki rekreacyjne rośnie, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie jest duży potencjał osiągania dochodów np. z wynajmu domków letniskowych. Przyjęło się, że inwestycja w taką działkę może być dobrą lokatą kapitału – dodaje Łukasz Wydrowski.

Trzeba jednak pamiętać, że w Polsce mamy, jak podaje GUS, ok. 1,8 mln pustostanów, szczególnie na wsiach. – Im więcej takich nieruchomości będzie trafiać na rynek, a popyt będzie niski, tym ceny parceli mogą mocniej spadać. Przed zakupem warto przeanalizować udogodnienia w okolicy oraz potencjał rozwoju regionu – radzi prezes Wydrowski.

Według niego zakup pustostanu na malowniczej wsi może być dobrym pomysłem, jeśli może się pojawić szansa na przyciągnięcie turystów, co zapewni dodatkowe dochody. Może to też być drugi dom dla nas. Jeśli ma to być wyłącznie inwestycja obliczona na zysk, lepiej się skupić na gruntach z udogodnieniami.

Nadeszło wiosenne ożywienie

Pandemiczna gorączka na rynku działek rekreacyjnych opadła. Ceny takich nieruchomości nie rosną już gwałtownie. Widać jednak typowe dla tego rynku wiosenne ożywienie. Ludzie myślą już o wakacjach. Mają ochotę na weekendowe wyjazdy za miasto. Zaczynają więc rozważać zakup parceli w atrakcyjnym miejscu. Szukają okazji. I często znajdują korzystne cenowo działki blisko miasta lub dalej od miejsca zamieszkania, za to np. z dostępem do jeziora, położone nad rzeką czy w górskiej okolicy. Takie nieruchomości w dłuższej perspektywie powinny zyskiwać na wartości.