Czy rynek magazynowy w Polsce czeka ochłodzenie?

Przez ostatnie lata rynek magazynowy w Polsce rósł jak na drożdżach, osiągając rekordowe wartości przy historycznie niskich stopach pustostanów. Czy mamy już do czynienia z rosnącą bańką, czy jest to wciąż uzasadniony rozwój?

Na przestrzeni ostatnich kilku lat nie brakowało bodźców stymulujących wzrost globalnego zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Za pierwszy punkt przełomowy można uznać wojnę handlową między Stanami Zjednoczonymi i Chinami w latach 2018-2019, która podważyła dotychczasowy model handlu międzynarodowego. Wiele firm, które do tamtej pory korzystało z outsourcingu produkcji głównie w Chinach, zaczęło dywersyfikować swoje łańcuchy dostaw, przyczyniając się stopniowo do ich większej regionalizacji.

Niemniej, wydarzeniem o nieporównywalnie większej skali okazała się pandemia COVID-19 w 2020 r. W związku z ograniczeniami sanitarnymi światowe łańcuchy dostaw zostały zerwane, przyczyniając się do wzrostu cen importowanych towarów oraz występowania niedoborów surowców i półproduktów. Jednocześnie na znaczeniu zaczął zyskiwać segment e-commerce, którego udział w całkowitym światowym handlu detalicznym wzrósł z 13,7% w 2019 r. do 17,5% w 2021 r. Tym samym, według raportu Harvard Business Review pandemia na dobre rozpoczęła trend przesuwania się zaopatrywania z poziomu globalnego na regionalny, skracając światowe łańcuchy dostaw celem zmniejszenia ich podatności na zakłócenia i zewnętrzne szoki.

Ostatnie kluczowe zdarzenie stanowiła rosyjska inwazja na Ukrainę z 24. lutego 2022 r. Nakładane przez kraje Zachodu sankcje, bojkoty konsumenckie oraz zniszczenia w infrastrukturze Ukrainy przyczyniły się do wzrostu cen surowców energetycznych, niedoborów materiałowych i zakłóceń logistycznych, które według raportu Światowego Forum Ekonomicznego mogą być odczuwalne nawet do 24 miesięcy po zakończeniu wojny.

Wszystkie te turbulencje w gospodarce światowej przyczyniły się do narastania trendu regionalizacji zaopatrywania, skracania łańcuchów dostaw, a co za tym idzie wzrostu zapotrzebowania na lokalne powierzchnie magazynowe. Jest to odczuwalne w szczególności w Europie w związku ze zjawiskiem reshoringu produkcji, czyli ponownego przenoszenia jej do rodzimych gospodarek, głównie z krajów azjatyckich. Obecnie w większości państw UE wskaźnik niewynajętej powierzchni magazynowej (stopa pustostanów) nie przekracza 5%, co sugeruje utrzymywanie się historycznie wysokiego popytu.

Na tle europejskich gospodarek wyjątkowo wyróżnia się jednak polski rynek magazynowy, który pod względem powierzchni od 2020 r. rósł nawet o 20% rocznie, przy rekordowo niskiej stopie pustostanów oscylującej w okolicach 4,6%. W II kwartale 2022 r. całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 26,5 miliona m², co uczyniło kraj piątym co do wielkości rynkiem w UE, a także drugim pod względem powierzchni magazynowej w budowie. Choć oznacza to, że rynek magazynowy w Polsce jest już rozwinięty ponad proporcjonalnie względem PKB (Polska jest szóstą gospodarką UE), to istnieje szereg czynników uzasadniających ten stan rzeczy.

Po pierwsze, koszty najmu powierzchni magazynowej są, pomimo wzrostów z ostatnich 2 lat, wciąż jednymi z najniższych w Europie, oscylując w okolicach 4-5€/m2, w porównaniu z 5-6€ w Czechach, 6-7€ w Niemczech i nawet 8-10€ w Wielkiej Brytanii. Jednocześnie, inwestycje w powierzchnie magazynowe w Polsce charakteryzują się wyższymi stopami zwrotu sięgającymi nawet 6%, w porównaniu z 4% dla większości rynków rozwiniętych UE.

Po drugie, istotnym czynnikiem jest także dogodna lokalizacja Polski, która stanowi najważniejszy hub logistyczny dla firm planujących ekspansję na rynki Europy Środkowo-Wschodniej. W szczególności w obliczu wojny w Ukrainie możliwe więc, że w niedalekiej przyszłości będzie można zaobserwować trend przenoszenia produkcji z Ukrainy, Rosji i Białorusi do Polski, biorąc pod uwagę jej przynależność do NATO i UE oraz narastające antagonizmy na linii Wschód-Zachód.

W kontekście zmian zapoczątkowanych przez pandemię oraz wojnę w Ukrainie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Europie będzie więc nadal wzrastać w nadchodzących latach. Według raportu CBRE Group, do 2025 r. w Europie potrzebne będzie jeszcze nawet 30 mln m2 dodatkowej powierzchni magazynowej, pozostawiając sporo miejsca do dalszego rozwoju.

Jednakże, biorąc pod uwagę rekordową inflację w Polsce (16,1% w sierpniu w porównaniu ze średnią unijną wynoszącą 10,1%), dotychczasowy dynamiczny wzrost wartości rynku magazynowego oraz wstępowanie Polski do grona gospodarek rozwiniętych niewykluczone, że w nadchodzących latach stawki czynszów w Polsce zaczną zbliżać się do tych obserwowanych na zachodzie Europy. Tym samym bezprecedensowy wzrost wartości polskiego rynku magazynowego z ostatnich dwóch lat powinien się powoli stabilizować, zbliżając się do średniej unijnej oscylującej w okolicach 10-11%.

Jak zauważa Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO Group, na tempo zachodzenia tych zmian kluczowy wpływ będą miały decyzje rządu dotyczące polityki związanej z inflacją czy znalezieniem nowych alternatywnych łańcuchów dostaw surowców energetycznych oraz materiałów budowlanych po agresji Rosji w Ukrainie. Miejmy więc nadzieję, że będą one przemyślane.