Platforma Obido.pl pomaga szukać mieszkań w ofertach deweloperów na podstawie preferencji deklarowanych przez użytkowników. Czy macie na oku nowy biznes, skoro rynek mieszkaniowy czeka zapaść?

To dosyć odważne słowa. To prawda, że na rynku jest trudno – każdemu. Tym, którzy chcą kupić mieszkanie, i tym, którzy chcą budować: inwestorom indywidualnym i deweloperom. Największym problemem są bardzo dynamiczne i nieprzewidywalnie rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny.

Sprzedaż na rynku pierwotnym spada, w I kwartale spadki sięgały 30–40 proc., ale i dwa lata temu, kiedy uderzyła pandemia, wieszczony był armagedon na rynku mieszkaniowym i spadek cen o 30 proc. – tymczasem latem rynek odbił, a ceny dalej rosły. Teraz również mamy czas wyczekiwania spowodowany kilkoma czynnikami, począwszy od niepewnej sytuacji związanej z pandemią na początku tego roku, po wybuch wojny w Ukrainie pod koniec lutego. Ludzie wcisnęli pauzę, bo trudno było przewidzieć, czy konflikt przeniesie się do Polski, trudno było ocenić skutki gospodarcze dla Polski i świata. Kolejny czynnik to stopy procentowe. Ludziom trudno kalkulować, czy będzie ich stać na spłatę raty. Jeśli dziś rata ma wynosić 3 tys. zł, ale za rok może 4 tys., może 4,5 tys., trudno decydować się na zaciągnięcie zobowiązania. Widzimy więc spadek popytu na kredyty, mieszkań sprzedaje się mniej – nie jesteśmy jednak w stanie powiedzieć, jak długo będzie to trwało. Żyjemy w takich czasach, kiedy wszystko jest bardzo nieprzewidywalne. Jak i kiedy zakończy się wojna, co się stanie z milionami uchodźców, którzy przybyli do Polski, co z kosztami i dostępnością materiałów budowlanych – kłopoty z łańcuchami dostaw ma przecież bardzo wiele branż.

Jestem jednak daleki od myślenia, że czeka nas zapaść. Na każdym rynku są górki i dołki. W mieszkaniówce mieliśmy lata bardzo dynamicznych wzrostów i cen, i sprzedaży. To całkiem normalne i zdrowe dla rynku, że przychodzi czas uspokojenia i spadków. Gdyby sprzedaż poszła w dół o 70 proc., rzeczywiście moglibyśmy mówić o zapaści. O ile na giełdzie wszystko widać praktycznie na żywo, o tyle na dane z rynku mieszkaniowego trzeba czekać: napływają z opóźnieniem, np. sprzedaż w ujęciu kwartalnym.

Po niedawnej decyzji RPP stopa referencyjna to 5,25 proc., banki, badając zdolność kredytową, mają symulować wzrost stopy nie o 2,5 pkt proc., tylko o 5 pkt. Bank musi więc badać, czy klienci przetrwają stopy ponad 10 proc., który to poziom nie wydaje się fantasmagorią, o takiej perspektywy mówią ekonomiści. Popyt będzie więc dalej się zmniejszał. Czy to doprowadzi do spadku cen mieszkań?

Zależy, czy pytamy o spadek nominalny, czy realny. Przy kilkunastoprocentowej inflacji wzrost cen mieszkań o 10 proc. jest właściwie realnym spadkiem. Spadek nominalny jest, myślę, bardzo mało realny, bo rosną koszty wykonawstwa i finansowania. Mamy wysoką inflację i drożeje praktycznie wszystko: energia, paliwa, żywność. Myślę, że w najbliższych kwartałach można się spodziewać wyhamowania wzrostu cen mieszkań, czyli nie będzie to już tempo kilkunastu procent. Należy też ostrożnie podchodzić do statystyk – jeśli na niewielkim rynku do oferty wejdzie prestiżowa inwestycja z drogimi mieszkaniami, to średnia idzie w górę, a przecież nie podrożał cały zasób.

Co widać, jeśli się spojrzy od wewnątrz na wasze portale? Deweloperzy nie mają gotowych niesprzedanych mieszkań, z drugiej strony wiele lokali kupiono przed skokowym wzrostem stóp i rat. Część nabywców może uznać, że obciążenie jest za duże. Słychać też o wysypie ofert niedokończonych domów, bo wzrost kosztów okazał się za mocny dla budżetów inwestorów.

Zacznę od domów: coś w tym jest, ale nie do końca. Kiedy sprawdziliśmy na Otodom kategorię „domy do wykończenia", to okazało się, że rok do roku – bo to jest zawsze najlepsze porównywanie – nie ma wcale istotnego wzrostu. Da się to wytłumaczyć: wielu z nas zna zapewne kogoś, kto przerwał budowę, bo okazało się, że nie jest w stanie kupić materiału albo nie ma dostępnego fachowca. Ale czy to oznacza, że taki dom od razu wystawia się na sprzedaż? Jak na razie ludzie przerywają budowy i czekają, aż uzbierają dodatkowe fundusze albo czekają na spadek cen materiałów. Wysypu niedokończonych domów więc nie ma, ale to nie znaczy, że ich w najbliższych kwartałach nie będzie przybywać. Jeśli ktoś latami szykował się do inwestycji, a przez ostatnie 1,5 roku w pocie czoła budował, nie podejmie decyzji o sprzedaży z dnia na dzień. Co ciekawe, pojawiające się obecnie oferty to bardzo duże domy, z dużym zapleczem, gdzie koszty są tak rozdmuchane, że inwestor nie ma perspektyw, że uda mu się dokończyć.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści parkiet.com za pół ceny

KUP TERAZ

Co do mieszkań kupowanych od deweloperów na etapie budowy i niedługo później wystawianych na sprzedaż – właściwie od zawsze było, że takie oferty się pojawiały. Często robili to inwestorzy zainteresowani zarobkiem na wzroście wartości. Kupowali lokale na etapie dziury w ziemi, a w chwili oddawania bloku do użytkowania ceny rynkowe były już wyższe. Nie widać, by takich ofert przybywało – ale znów: to nie oznacza, że w przyszłości się to nie zmieni.