Marcin Krasoń, Obido.pl: Hamowanie po latach boomu jest zdrowe

Jest trudno i po stronie popytu, i podaży, jednak nie spodziewam się zapaści. Ceny mieszkań nominalnie będą dalej rosły, ale można się spodziewać wyhamowania tempa – ocenia Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl.

Platforma Obido.pl pomaga szukać mieszkań w ofertach deweloperów na podstawie preferencji deklarowanych przez użytkowników. Czy macie na oku nowy biznes, skoro rynek mieszkaniowy czeka zapaść?

To dosyć odważne słowa. To prawda, że na rynku jest trudno – każdemu. Tym, którzy chcą kupić mieszkanie, i tym, którzy chcą budować: inwestorom indywidualnym i deweloperom. Największym problemem są bardzo dynamiczne i nieprzewidywalnie rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny.

Sprzedaż na rynku pierwotnym spada, w I kwartale spadki sięgały 30–40 proc., ale i dwa lata temu, kiedy uderzyła pandemia, wieszczony był armagedon na rynku mieszkaniowym i spadek cen o 30 proc. – tymczasem latem rynek odbił, a ceny dalej rosły. Teraz również mamy czas wyczekiwania spowodowany kilkoma czynnikami, począwszy od niepewnej sytuacji związanej z pandemią na początku tego roku, po wybuch wojny w Ukrainie pod koniec lutego. Ludzie wcisnęli pauzę, bo trudno było przewidzieć, czy konflikt przeniesie się do Polski, trudno było ocenić skutki gospodarcze dla Polski i świata. Kolejny czynnik to stopy procentowe. Ludziom trudno kalkulować, czy będzie ich stać na spłatę raty. Jeśli dziś rata ma wynosić 3 tys. zł, ale za rok może 4 tys., może 4,5 tys., trudno decydować się na zaciągnięcie zobowiązania. Widzimy więc spadek popytu na kredyty, mieszkań sprzedaje się mniej – nie jesteśmy jednak w stanie powiedzieć, jak długo będzie to trwało. Żyjemy w takich czasach, kiedy wszystko jest bardzo nieprzewidywalne. Jak i kiedy zakończy się wojna, co się stanie z milionami uchodźców, którzy przybyli do Polski, co z kosztami i dostępnością materiałów budowlanych – kłopoty z łańcuchami dostaw ma przecież bardzo wiele branż.

Jestem jednak daleki od myślenia, że czeka nas zapaść. Na każdym rynku są górki i dołki. W mieszkaniówce mieliśmy lata bardzo dynamicznych wzrostów i cen, i sprzedaży. To całkiem normalne i zdrowe dla rynku, że przychodzi czas uspokojenia i spadków. Gdyby sprzedaż poszła w dół o 70 proc., rzeczywiście moglibyśmy mówić o zapaści. O ile na giełdzie wszystko widać praktycznie na żywo, o tyle na dane z rynku mieszkaniowego trzeba czekać: napływają z opóźnieniem, np. sprzedaż w ujęciu kwartalnym.

Po niedawnej decyzji RPP stopa referencyjna to 5,25 proc., banki, badając zdolność kredytową, mają symulować wzrost stopy nie o 2,5 pkt proc., tylko o 5 pkt. Bank musi więc badać, czy klienci przetrwają stopy ponad 10 proc., który to poziom nie wydaje się fantasmagorią, o takiej perspektywy mówią ekonomiści. Popyt będzie więc dalej się zmniejszał. Czy to doprowadzi do spadku cen mieszkań?

Zależy, czy pytamy o spadek nominalny, czy realny. Przy kilkunastoprocentowej inflacji wzrost cen mieszkań o 10 proc. jest właściwie realnym spadkiem. Spadek nominalny jest, myślę, bardzo mało realny, bo rosną koszty wykonawstwa i finansowania. Mamy wysoką inflację i drożeje praktycznie wszystko: energia, paliwa, żywność. Myślę, że w najbliższych kwartałach można się spodziewać wyhamowania wzrostu cen mieszkań, czyli nie będzie to już tempo kilkunastu procent. Należy też ostrożnie podchodzić do statystyk – jeśli na niewielkim rynku do oferty wejdzie prestiżowa inwestycja z drogimi mieszkaniami, to średnia idzie w górę, a przecież nie podrożał cały zasób.

Co widać, jeśli się spojrzy od wewnątrz na wasze portale? Deweloperzy nie mają gotowych niesprzedanych mieszkań, z drugiej strony wiele lokali kupiono przed skokowym wzrostem stóp i rat. Część nabywców może uznać, że obciążenie jest za duże. Słychać też o wysypie ofert niedokończonych domów, bo wzrost kosztów okazał się za mocny dla budżetów inwestorów.

Zacznę od domów: coś w tym jest, ale nie do końca. Kiedy sprawdziliśmy na Otodom kategorię „domy do wykończenia", to okazało się, że rok do roku – bo to jest zawsze najlepsze porównywanie – nie ma wcale istotnego wzrostu. Da się to wytłumaczyć: wielu z nas zna zapewne kogoś, kto przerwał budowę, bo okazało się, że nie jest w stanie kupić materiału albo nie ma dostępnego fachowca. Ale czy to oznacza, że taki dom od razu wystawia się na sprzedaż? Jak na razie ludzie przerywają budowy i czekają, aż uzbierają dodatkowe fundusze albo czekają na spadek cen materiałów. Wysypu niedokończonych domów więc nie ma, ale to nie znaczy, że ich w najbliższych kwartałach nie będzie przybywać. Jeśli ktoś latami szykował się do inwestycji, a przez ostatnie 1,5 roku w pocie czoła budował, nie podejmie decyzji o sprzedaży z dnia na dzień. Co ciekawe, pojawiające się obecnie oferty to bardzo duże domy, z dużym zapleczem, gdzie koszty są tak rozdmuchane, że inwestor nie ma perspektyw, że uda mu się dokończyć.

Co do mieszkań kupowanych od deweloperów na etapie budowy i niedługo później wystawianych na sprzedaż – właściwie od zawsze było, że takie oferty się pojawiały. Często robili to inwestorzy zainteresowani zarobkiem na wzroście wartości. Kupowali lokale na etapie dziury w ziemi, a w chwili oddawania bloku do użytkowania ceny rynkowe były już wyższe. Nie widać, by takich ofert przybywało – ale znów: to nie oznacza, że w przyszłości się to nie zmieni.