Focus, Astoria Premium Offices, Skyliner I Warsaw – to top 3 najczęściej przeglądanych ofert biurowców w marcu. Tak wynika z danych platformy REDD, która oferuje narzędzie REDD 3.0 pozwalające śledzić zainteresowanie budynkami. Aplikacja pokazuje, ile osób otworzyło ofertę biur, ile czasu ją przeglądano, co najbardziej interesuje najemców, jakie zdjęcia nieruchomości przykuwają uwagę.

– Nasze dane jasno pokazują, że na rynku biur mamy coraz większe ożywienie, co wynika przede wszystkim z powrotów do pracy w biurowcach – mówi Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD. Wzmożony popyt zdaniem dyrektora powinien się utrzymać w najbliższych miesiącach.

Zielono i wygodnie

– Zainteresowaniem cieszy się większość nieruchomości. Najemcy mają różne oczekiwania, potrzeby, możliwości finansowe – tłumaczy dyrektor Smagała. – Szukają różnych biur, oczekują elastyczności. Na właścicielach biurowców pandemia wymusiła zmiany – i w samych przestrzeniach, i w umowach najmu. Jeżeli jakiś właściciel biurowca nie zdecydował się na zmiany w obiekcie, powinien się liczyć z mniejszym zainteresowaniem potencjalnych najemców.

Ważna jest aranżacja części wspólnych budynku, dostęp do elastycznych powierzchni. – W budynkach powinny być strefy chillout, bardziej przestronne pomieszczenia, open space'y do mniej formalnych spotkań – mówi Piotr Smagała. – Praca zdalna spowodowała, że pracownicy chcą swobodnego wyboru miejsca, w którym pracują. A więc nie tylko biurko, ale też kanapa, może zielony taras. Ma być jak najswobodniej – podkreśla. Mniejsze firmy chcą wynajmować biura na krótsze okresy.

REDD podaje, że istniejące biurowce oferują w Polsce 13,7 mln mkw. powierzchni. W budowie jest 821 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów (w budynkach klasy A i B) we Wrocławiu to 17,59 proc., w Krakowie – 16,65 proc., w Poznaniu – 15,74 proc., w Trójmieście – 13,42 proc., w Warszawie – 11,67 proc. Biurowce mogą się jednak stosunkowo szybko zapełnić. W stolicy eksperci przewidują nawet tzw. lukę podażową w 2024–2025 r.

– Przy wyborze biur kluczowa jest lokalizacja – nie ma wątpliwości Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE. – Największy popyt jest na biura, do których najłatwiej dotrzeć miejską komunikacją. W Warszawie najważniejsza dla najemców jest bliskość linii metra. Największą popularnością cieszą się biurowce na Woli i w centrum. Przykładem najbardziej pożądanych miejsc jest rondo Daszyńskiego i jego bliskie okolice – wskazuje.

Zainteresowaniem w tych rejonach cieszą się zarówno gotowe budynki, jak i budowane dopiero obiekty. – W takich miejscach powstają najbardziej nowoczesne i spełniające najwyższe standardy biurowce – podkreśla dyrektor CBRE. – Deweloperzy rywalizują o tak zlokalizowane działki. Szukając terenów z dobrymi adresami, decydują się też na wyburzanie starych budynków i wznoszenie nowych.

Przykłady? Ilmet spółki Skanska, Atrium International firmy Strabag czy Towarowa 22 Echa Investment. – Presja popytu na nowe powierzchnie jest ogromna, a podaż ograniczona. To się nie zmieni przez najbliższe półtora roku – przewiduje Paweł Dobrowolski. – Nawet gdy na koniec lat 2024 i 2025 na rynek wejdą nowe budynki w dobrych lokalizacjach, to nie będzie ich na tyle dużo, aby mówić o znaczącym odwróceniu trendu.

W klasie A i B

Paweł Dobrowolski zwraca też uwagę na duży popyt na biura generowany przez najemców, którzy dopiero wchodzą do Warszawy. – To np. BOX w Varso, Shopee w Unit, Snowflake w kompleksie Lixa, a wcześniej – JTI w Fabryce Norblina – mówi. Według niego biuro jest jednym z elementów rywalizacji o pracownika. – Najdłużej na najemców czekają powierzchnie z gorszym adresem i biura o niższym standardzie wykończenia – zauważa. – Rolą biura w erze pracy hybrydowej jest przede wszystkim wspieranie różnych jej rodzajów. Biuro ma być miejscem spotkań – i tych wewnętrznych, i tych z klientami. Powinno też dawać możliwość pracy indywidualnej. Powinno być różnorodne, spełniać preferencje poszczególnych pracowników. Biuro ma dawać możliwość integracji zespołów. Aby się tak stało, sami pracownicy muszą być przekonani, że przyjście do biura jest wartościowe.

Karol Grejbus, dyrektor w dziale powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie doradczej Savills, potwierdza, powołując się na statystyki I kwartału, że największym zainteresowaniem wciąż cieszą się biurowce w ścisłym centrum. – Chodzi o powierzchnie w dobrze zaprojektowanych, nowoczesnych budynkach, z dogodną komunikacją i dostępem do licznych udogodnień – przyznaje. – Wyzwaniem, z jakim się mierzymy, jest malejąca dostępność takich powierzchni. W I kwartale np. w Warszawie wynajęto 273 tys. mkw. Rynek jest „aktywny", a biura pozostają ważnym elementem biznesu.

Dla firm z Ukrainy

Dyrektor Grejbus uważa, że właściciele biur, które nie spełniają wymienionych kryteriów, muszą dokonać analizy i rozważyć modernizację powierzchni, a niekiedy nawet zmianę jej funkcji. – Najemcy potrzebują elastyczności, zarówno jeśli chodzi o wielkość zajmowanej powierzchni, jak i okres umowy najmu – podkreśla ekspert Savillsa. – Malejąca dostępność wolnej powierzchni w budynkach klasy A sprawia, że część firm przychylniej spogląda na biura klasy B. Rośnie też zainteresowanie powierzchniami typu flex.

Ekspert Savillsa zwraca uwagę, że podczas negocjacji w sprawie najmu tradycyjnych biur jedną z najczęściej poruszanych kwestii są koszty związane z adaptacją i wykończeniem powierzchni. – Wciąż rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że przy pięcioletniej umowie właścicielowi nieruchomości coraz trudniej zaoferować wykończenie biura pod klucz, bez angażowania dodatkowych środków najemcy – tłumaczy. – Jednym z rozwiązań jest wydłużenie okresu najmu lub rezygnacja z części zachęt finansowych i przeniesienie tego budżetu na aranżację – dodaje.

Na polski rynek biur wpływ ma nie tylko pandemia, ale i wojna w Ukrainie. – Powierzchniami biurowymi w Polsce interesują się spółki z rejonów objętych konfliktem – mówi Karol Grejbus. – Potencjalnie również korporacje opuszczające Rosję mogą w przyszłości decydować się na ulokowanie lub wzmocnienie swojej pozycji w naszym kraju.

Zdaniem Pawła Dobrowolskiego na razie trudno jeszcze mówić o długofalowym wpływie wojny na polskie biura. – Na pewno widzimy zwiększoną aktywność firm z Ukrainy, które potrzebują przenieść swój biznes – potwierdza dyrektor CBRE. – Są to zarówno duże korporacje, które chcą przenieść swoich pracowników do Polski, jak i mniejsze firmy, które nie mają możliwości prowadzenia operacji w Ukrainie.