Mixed-use w zabytkowych murach przyciąga deweloperów i klientów

Wielofunkcyjne obiekty z historią w tle cieszą się coraz większą popularnością. Takie przedsięwzięcia są z jednej strony miastotwórcze, z drugiej dają korzyści ekonomiczne.

Jedną ze strategii stosowanych przez deweloperów jest nabywanie dużych działek pod zabudowę wielofunkcyjną. Pozwala to na efektywne wykorzystanie parceli, które np. z powodów planistycznych nie nadawałyby się na zabudowę wyłącznie mieszkaniową czy tylko komercyjną. Tym bardziej że coraz trudniej o działki w dobrych miejscach, które pozwalałyby na budowę osiedla albo biurowca. Za mixed-use przemawia też moda – nowe wielkomiejskie pokolenia chcą mieszkać, pracować i korzystać z rozrywki w jednym miejscu.

Jak wskazują analitycy amerykańskiego oddziału Colliers International, zalety inwestycji wielofunkcyjnych to m.in. poprawa jakości życia na danym obszarze oraz korzyści ekonomiczne dla deweloperów, inwestorów i społeczności. Tego rodzaju projekty przyciągają nowych mieszkańców i biznes, co wpływa pozytywnie na bezpieczeństwo całej okolicy, ponadto im więcej mieszkańców, tym lepsza baza dla rozwoju części handlowej. Mixed–use to również odpowiedź na zmiany pokoleniowe. Millenialsi (22–37 lat) dominują na rynku pracy, firmy muszą ich przyciągać przestrzenią wolną od samochodów i sprzyjającą zacieśnianiu więzi społecznych. Z kolei pokolenie baby boomers (54–72 lata) przechodzą na emeryturę, wiele osób z tej grupy przenosi się do mniejszych domów i mieszkań albo decyduje się na najem zamiast utrzymywania własnego lokum. Projekty wielofunkcyjne mogą być atrakcyjne dla obu tych grup.

Koneser już gotowy

Na polskim rynku jednym z pierwszych przedsięwzięć tego typu jest Koneser na warszawskiej Pradze. Projekt realizowany jest przez BBI Development i Liebrecht & wooD. Giełdowa spółka odpowiada za część mieszkaniową, a belgijski partner za biurowo-usługową. Apartamenty i lofty sukcesywnie przekazywane są nabywcom, część komercyjna została oddana formalnie w ostatnich dniach. Na 5 ha terenów dawnej fabryki wódki powstał kompleks o łącznej powierzchni 88 tys. mkw. W 19 budynkach (w tym dziewięciu zabytkowych) połączono funkcje mieszkaniowe, biurowe, handlowe, usługowe, hotelowe i wystawiennicze.

Na kompleks składa się około 350 mieszkań, 25,5 tys. mkw. biur, niemal 22 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej, z czego 30 proc. zajmie gastronomia. W Koneserze znajduje się Muzeum Polskiej Wódki, a także 8,5 tys. mkw. przestrzeni eventowej. Całości dopełni pierwszy w stolicy hotel Moxy (sieć Marriott), otwarty na przełomie 2018 i 2019 r.).

– Trudno mówić o formalnym otwarciu, bo tak naprawdę Koneser nigdy nie został zamknięty – mówi Magdalena Bartkiewicz-Podoba, dyrektor generalny Liebrecht & wooD Poland. – Kiedy w jednej części trwała budowa, w innej tętniło życie. Tu odbywały się kultowe już wydarzenia kulturalno-artystyczne. Mówimy raczej o przywróceniu Konesera miastu niż o oficjalnym otwarciu z tradycyjnym przecinaniem wstęgi – dodaje.

Zaznacza, że Koneser to inwestycja wpisująca się w obecne trendy. – W XIX i XX w. wraz z rozwojem miast obserwowaliśmy ich rozlewanie się na przedmieścia. XXI w. to wiek globalnej urbanizacji (wg szacunków ONZ do 2050 r. 66 proc. ludności świata będzie mieszkańcami miast), ale również powrotu do centrum. Dla nowych pokoleń liczą się styl życia i balans między życiem zawodowym, prywatnym i społecznym. Nie chcą spędzać wolnego czasu na dojazdach z pracy do dzielnicy sypialnej. Chcą mieć na wyciągnięcie ręki wszystko, co miasto oferuje, oraz czas, aby z tego korzystać. Dzielnice, aby przyciągnąć mieszkańców i przedsiębiorców, muszą zapewniać różnorodność funkcji i dobry system komunikacji – mówi Bartkiewicz-Podoba. – Otwarty plac Konesera, lokale gastronomiczne i wydarzenia organizowane w centrach eventowych będą przyciągać ludzi. Na naszym terenie działa inkubator przedsiębiorczości Campus Warsaw, A Google Space, sami również planujemy stworzenie swoistego inkubatora dla młodych polskich marek. W Koneserze stawiamy między innymi na butikowe i egalitarne koncepty. Część handlowa będzie zatem nieustannie ewoluować. Zmiana w dzisiejszym życiu staje się jedyną stałą – dodaje. Podkreśla, że również Moxy to hotel lifestyle'owy, wpisujący się w ducha Konesera.

Liebrecht & wooD pozostanie na Pradze. Na przylegającej działce deweloper wybuduje jeszcze dwa biurowce po 10 tys. mkw. każdy. Zostaną oddane na przełomie lat 2020 i 2021. Przedsiębiorstwo będzie zarządcą i operatorem Konesera. Kluczem jest placemaking – to koncepcja tworzenia przestrzeni publicznych przyciągających i aktywizujących lokalne społeczności, dostosowujących się nieustannie do potrzeb ludzi, otwartych na użytkowników i ich inicjatywy.

– Mamy zaplanowane imprezy na rok do przodu, o zróżnicowanym charakterze. Bardzo stawiamy na wydarzenia kulturalne. Koneser ma być otwartą przestrzenią, zintegrowaną z najbliższym otoczeniem i reagującą na jego potrzeby – mówi Bartkiewicz-Podoba. – Najbliższy rok, dwa będą kluczowe dla ukształtowania się charakteru Konesera – podkreśla.

Firmie Liebrecht & wooD marzy się kolejny tego typu projekt. – Konserwatorzy zabytków jeszcze od nas nie odpoczną, mamy już w planach kolejne projekty. Na razie mogę tylko zdradzić, że planujemy również projekt poza Warszawą – mówi Bartkiewicz–Podoba. – Życie wraca do centrów miast, ale nie ma tu już wiele wolnych gruntów. Przyszłością jest zdecydowanie rewitalizowanie terenów. Nie tylko zabytkowych i poprzemysłowych – w polskich miastach jest mnóstwo starych budynków z czasów PRL, które nie spełniają standardów ani technicznych, ani estetycznych. Rewitalizacja to nie wybór, to obowiązek. Ciąży na nas wielopokoleniowy trud doprowadzenia do ładu przestrzennego i do odpowiedniego poziomu estetyki miejsc, w których żyjemy – podsumowuje.

Nie tylko Warszawa

Wielofunkcyjnych inwestycji realizowanych na zabytkowych terenach jest coraz więcej. Na mixed-use jako filar strategii stawia Echo Investments.

– Tworzymy miejsca będące celami podróży (w strategii funkcjonuje to pod pojęciem destinations – red.), będą tętnić życiem całą dobę. Wierzymy, że wielofunkcyjność jest przyszłością branży deweloperskiej, dlatego będziemy realizować tego typu projekty w dużych aglomeracjach – mówi Nicklas Lindberg, prezes Echo Investments.

Deweloper jest w trakcie budowy kompleksu na stołecznej Woli, na terenie dawnego browaru. Praktycznie wszystkie mieszkania z etapów wprowadzonych do sprzedaży znalazły już nabywców. Cały kompleks, w skład którego wchodzą biura, mieszkania na wynajem w ramach plattformy Resi–4–Rent oraz powierzchni handlowych, zostanie oddany w 2020 r.

– Przywrócimy cały ogromny kwartał miastu, wierzymy też, że będzie to miejsce przyciągające ludzi z całego świata – podkreśla Lindberg. Firma ma w planach jeszcze większą inwestycję mixed-use w Warszawie, nieopodal ronda Daszyńskiego – na ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Na razie trwają prace nad planem zagospodarowania tego fragmentu miasta.

Echo idzie za ciosem i w przyszłym roku chce ruszyć z wielofunkcyjną inwestycją przy ul. Tymienieckiego w Łodzi, realizowaną na terenie dawnych industrialnych zabudowań (m.in. elektrowni) po przemysłowcu Karolu Scheiblerze. W planach jest także miastotwórczy projekt przy ul. Wita Stwosza w Krakowie.

W Warszawie wielofunkcyjnych kompleksów z wykorzystaniem zabytkowych zabudowań powstaje wiele. To m.in. ArtN na terenie dawnych zakładów Norblina (deweloperem jest notowany na GPW Capital Park), EC Powiśle na terenie dawnej elektrowni (Tristan Capital Partners i White Star Real Estate), Soho Factory na Pradze (giełdowy Soho Development i Yareal) czy Bohema na gruncie po dawnej fabryce Polleny (OKAM Capital).

Podobne przedsięwzięcia można odnaleźć w Gdańsku – to kompleks Granaria na Wyspie Spichrzów (Immobel i Multibud) czy w stolicy Dolnego Śląska – projekt Browary Wrocławskie (giełdowy Archicom).