Condo to inwestycja, a inwestycja to ryzyko

O rynku condo znów jest głośno, po tym jak UOKiK i KNF wystosowały niedawno pisma ostrzegające inwestorów, że nie ma zysków bez ryzyka i że należy uważać na obietnice wysokich zwrotów. Apel skierowany jest też do pośredników finansowych i banków – wygląda więc na to, że urzędy obawiają się nie tyle drugiego Amber Gold, co drugich polisolokat czy obligacji GetBacku. Czyli „wciskania" produktów niedostosowanych do profilu inwestorów. Czy faktycznie jest tak, że apartamenty condo są sprzedawane nie tylko przez deweloperów, ale i w znacznej części przez pośredników?

UOKiK w swoim komunikacie wprost odniósł się do polisolokat, faktycznie jest więc taka obawa.

Zanim odpowiem na pytanie o sposób dystrybucji apartamentów condo, odniosę się do samego wydania komunikatów przez UOKiK i KNF. Rynek zareagował bardzo różnie. U deweloperów jest cisza i spokój, nie zareagowali klienci, którzy już mają w portfelu condo i czerpią z tego zyski. Bardziej zareagował rynek finansowy. Według mojej wiedzy sprzedaż condo przez pośredników, różnego rodzaju fundusze występuje – ale nie w dużej skali, niemniej w ciągu roku, dwóch lat, aktywność na tym polu się zwiększyła. Wcześniej całość oferty deweloperzy sprzedawali bezpośrednio. Myślę, że to spowodowało reakcję urzędów. Klienci z rynku finansowego nie do końca są tożsami z klientami z rynku nieruchomości, nie zawsze zainteresowani są perspektywą długoterminową, nie do końca zdają sobie sprawę z ryzyka związanego z condohotelami. Tu zdecydowanie przydałaby się edukacja.

Czyli urzędy bardziej dmuchają na zimne, niż gaszą pożar?

Nie wiem, jaka była intencja, ale ja tak to właśnie odbieram. Chodzi raczej o mówienie o czynnikach ryzyka, a nie że cały rynek jest zły. Niestety, część mediów, które nie specjalizują się w tej tematyce, mocno uprościła przesłanie.

Nie jest tak, że cały rynek jest zły. Tak jak wszędzie, są lepsze i gorsze inwestycje, tak jak na giełdzie są dobre i słabe spółki – i nikt z tego powodu nie przekreśla całego rynku akcji.

Czy rynek condo jest zbyt rozgrzany?

Jest rozgrzany, inwestycji jest dużo, condohotele powstają w miastach i w kurortach. Mamy więc z jednej strony rozpędzony rynek, a z drugiej w aglomeracjach – o czym piszemy w dorocznym raporcie – następuje profesjonalizacja. Wchodzą duże, międzynarodowe sieci, które wpływają na wiarygodność projektów. Każde takie zaangażowanie poprzedzone jest analizą, trudno się spodziewać, by sieć zdecydowała się firmować wątpliwe przedsięwzięcie.

Jak to na rozgrzanym rynku bywa, trzeba umieć wybrać dobre inwestycje, patrząc z jednakową uwagą na potencjalne zyski i czynniki ryzyka.

Oferta condo to najczęściej inwestycje, które mają zostać postawione. UOKiK wskazuje, że takie budowy – inaczej niż w przypadku mieszkaniówki – nie są objęte rachunkami powierniczymi. Czy należałoby to zmienić?

Apartament condo to inny produkt niż mieszkanie, nawet na wynajem. To bardziej produkt inwestycyjny oparty na nieruchomości. Uważam, że nie ma potrzeby wprowadzania takich zmian. Jeśli ktoś szuka okazji inwestycyjnej na rynku mieszkaniowym bezpieczniejszej niż condo, ale oczywiście z mniejszym potencjałem zwrotu, może kupić mieszkanie na wynajem. Rynek condo jest skierowany stricte do inwestorów, którzy szukają wyższych stóp zwrotu i którzy akceptują wyższe ryzyko. Nie możemy całej odpowiedzialności za inwestorów indywidualnych zapisać w restrykcyjnych ustawach. Taka jest natura inwestowania, że wiąże się z ryzykiem.

Inwestorzy są często kuszeni atrakcyjnymi stopami zwrotu, często gwarantowanymi przez np. dziesięć lat...

To problem, na który UOKiK od dawna zwraca uwagę. Sprzedawanie condo w sposób agresywny marketingowo. Słowo „gwarancja" na rynku zostało w ostatnim czasie dość zszargane. Wiele lat temu gwarancja zysków była powszechnie stosowana – ale też inaczej odbierana. Po aferze Amber Gold, po GetBacku określenie gwarancja jest przez inwestorów inaczej traktowane, ma inny wydźwięk.

Oczywiście, takich rzeczy deweloperzy nie powinni pisać, bo de facto nie mogą niczego gwarantować. W umowach się zdarza, że zapisana jest pewna stopa zwrotu – ale to nie jest żadna gwarancja.

Czy w ciągu ostatnich lat te określone stopy zwrotu jakoś się zmieniły – np. są coraz wyższe lub niższe?

Różnie to wygląda – jedni zwiększają, inni zmniejszają. Taka realna stopa, którą w tej chwili osiągają inwestorzy po odjęciu wszelkiego rodzaju kosztów, to pięć, sześć, może siedem procent. Pamiętajmy, że wartość u każdego dewelopera może oznaczać coś innego – przy liczeniu zysków jest wiele gwiazdek, wiele modeli.

Nie jest tak, że z condo nie można wyciągnąć więcej, wszystko zależy od projektu. Mamy w Warszawie aparthotel, który będzie nie tylko firmowany, ale i zarządzany przez międzynarodową sieć. Tam deweloper w swoich materiałach mówi o 8,7 proc. rocznie. Rozumiem, że skoro sieć wchodzi w taką współpracę, to jest to wiarygodnie wyliczone.

Czy zasadne byłoby mocniejsze uregulowanie rynku condo?

Nie wszystko jesteśmy w stanie zapisać w umowie czy ustawie. Myślę, że należałoby przede wszystkim postawić na rzetelne informowanie i edukowanie inwestorów.

Ewentualnie UOKiK mógłby stale monitorować sposób sprzedaży i reklamowanie inwestycji condo, żeby oferty nie zawierały tylko informacji o zyskach, wzroście wartości apartamentu i że nad Bałtykiem sezon turystyczny trwa cały rok – a tak różowo nie jest.

Jaka jest relacja condohoteli już działających do tych budowanych i planowanych?

Rynek działających obiektów condo w miastach można szacować na 6–7 tys. lokali. Powoli kształtuje się rynek wtórny, są inwestorzy, którzy z jakichś powodów muszą spieniężyć apartament. Deweloperzy najczęściej pomagają, ale generalnie nie ma problemu ze znalezieniem chętnych na pracujący lokal condo, z udokumentowaną już pewną historią.

Nowych obiektów powstaje dużo, pytanie, czy wszystkie zostaną ukończone – biorąc pod uwagę wzrost kosztów pracy, kosztów budowy. Rynek miejski łatwo policzyć, rynku w kurortach, który jest starszy, już nie. W niektórych miejscowościach planowana podaż potrafi przyprawić o zawrót głowy.

Na co zatem powinien zwracać szczególną uwagę inwestor zainteresowany rynkiem condo?

Zapoznać się z czynnikami ryzyka, o których chociażby napisały UOKiK i KNF. Należałoby przynajmniej w podstawowym zakresie przeanalizować lokalizację, gdzie dany projekt ma powstać – czy jest to miejscowość, która daje szansę obronić się hotelowi także po sezonie. Ważne jest to, kto buduje – jaką ma historię, a jeszcze ważniejsze jest, kto będzie zarządzać obiektem. AR