Jak zarabiać na cudzym mieszkaniu

Wynająć lokal, odświeżyć, umeblować i podnająć. Biznes jest bardzo popularny w USA. U nas raczkuje.

 

Prawniczka Joan i nauczycielka matematyki Holly z Atlanty na wynajmie nieruchomości zarabiają od kilku lat. Zaczynały od jednego mieszkania. Teraz mają trzy. Lokale nie należą do żadnej z nich. – Wynajmujemy mieszkania o gorszym standardzie – opowiada Joan. – Remontujemy je i urządzamy. Okazyjnie kupujemy meble na wyprzedażach garażowych. Potem podnajmujemy mieszkania krótkoterminowo na Airbnb, już za wyższą stawkę. Zarabiamy na różnicy w czynszu.

Trzy mieszkania przynoszą inwestorkom z Atlanty ok. 60 tys. dol. zysku rocznie. Ten biznes – short term rental arbitrage – dla kobiet pracujących w innych zawodach to dodatkowe źródło dochodu. – A umowy z właścicielem nieruchomości podpisujemy na okres od roku do kilku lat – mówi Joan. – W Stanach biznes staje się coraz bardziej popularny.

Szkolenia w klubie

Także w Polsce na wynajmie mieszkań chce się wzbogacić coraz więcej osób. Na nowych osiedlach inwestorzy kupują nawet co drugie mieszkanie. Część oddaje lokale w zarządzanie wyspecjalizowanym firmom. Ale short term rental arbitrage nie jest u nas jeszcze popularny.

Jak jednak podkreśla Maciej Klukowski, dyrektor home management w agencji Metrohouse, w Polsce ten system najmu już działa. – Jest nawet kilka nieformalnych klubów skupiających osoby zajmujące się podnajmem – mówi. – Kilku trenerów proponuje szkolenia, a w internecie można znaleźć prezentacje takich działań sygnowane przez osoby przedstawiające się jako specjaliści w tej wąskiej branży.

Zdaniem Klukowskiego głównym argumentem przemawiającym za tym modelem jest duży zasób nieruchomości wymagających remontu. – Są mieszkania nieremontowane nawet kilkadziesiąt lat. Ich właściciele, nie mając pieniędzy lub wiedzy, wolą je komuś przekazać i nie zajmować się nimi – wyjaśnia dyrektor.

Jednocześnie zwraca uwagę na zagrożenia. Biznesem zajmują się często młode osoby chcące zarobić szybkie pieniądze. – Starają się podnająć dużo mieszkań. Mogą się pojawić problemy z bieżącymi płatnościami – wyjaśnia. A właścicielowi trzeba płacić czynsz, nawet gdy mieszkanie stoi puste.

Jak podaje Klukowski, marże z podnajmu nie przekraczają 20–25 proc. (minus koszty dostosowania mieszkania). – Brak zainteresowanych oznacza, że interes szybko robi się nierentowny – przestrzega.

Na przeszkody zwraca uwagę także Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Co do zasady najemca nie ma prawa do podnajmowania nieruchomości. Odpowiednie klauzule trzeba zapisać w umowie, a nie każdy właściciel się na to zgodzi – mówi. – Trudno też sobie wyobrazić, że właściciele mieszkań zgodzą się na gruntowny remont lokali pod dyktando najemcy. W grę może wchodzić co najwyżej mało kosztowne odświeżenie i home staging, po wcześniejszym zapewnieniu sobie w umowie możliwości podnajmu mieszkania.

Koszty w ryzach

To wszystko, jak podkreśla Turek, jest oczywiście możliwe. – Rozwiązanie wymaga jednak nie tylko bardzo dobrej znajomości rynku, ale też wyczucia stylu i trzymania kosztów w ryzach – podkreśla. – Trudno też jest mi sobie wyobrazić, aby zaniedbane mieszkanie, za które właściciel żąda np. 2,5 tys. zł miesięcznie, wynająć – po podniesieniu jego standardu – za więcej niż 3–3,5 tys. zł. W takim przypadku nakłady na odświeżenie rzędu 10 czy 20 tys. zł, które wydają się niezbędnym minimum, zwracałyby się ponad rok.

Ekspert zwraca też uwagę na bardzo dużą konkurencję na rynku najmu krótkoterminowego. Czasem dochodzi do zaniżania stawek. – Flipping na rynku najmu nie jest więc prostym i bezpiecznym zajęciem, choć pozwala na rozpoczęcie przygody na tym rynku bez dużego zasobu gotówki.