Piotr Smagała, REDD: Biura pustoszeją szybciej, niż się wypełniają

WYWIAD | PIOTR SMAGAŁA - z dyrektorem zarządzającym REDD, platformy monitorującej rynek biurowy, rozmawia Aneta Gawrońska.

Najemcy masowo porzucają biura, zostając przy pracy zdalnej?

Analizując nasze dane, aktualizowane w czasie rzeczywistym, dostrzegamy dwie tendencje. Po pierwsze, widać rosnące zasoby dostępnej powierzchni biurowej. Do połowy marca rynek był bardzo chłonny, podpisywano wiele umów najmu biur. Popyt był bardzo duży.

Pandemia zmieniła nie tylko model pracy, ale i rynek pracy, co nie pozostało bez wpływu na rynek biur. Co tydzień firmy zwalniają średnio 30 modułów biurowych, nie przedłużając umów najmu.

Jak pokazują dane REDD, od początku kwietnia na rynek w całej Polsce trafiło około 700 biur o łącznej powierzchni 180 tys. mkw.

Te moduły nie zostały zaabsorbowane. Poziom pustostanów rośnie i na razie nic nie zwiastuje odwrócenia tej tendencji. Negocjacje dotyczące wynajmu nowych powierzchni w wielu przypadkach są zawieszane.

Po drugie, kurczy się średnia powierzchnia dostępnych biur. W porównaniu z początkiem kwietnia zmniejszyła się niemal o 25 proc., z 540 do 415 mkw.

Jak to interpretować?

Oznacza to, że z biurowców wychodzą głównie małe i średnie firmy. To one najczęściej wynajmują moduły mniejsze niż 500 mkw. Pamiętajmy, że takie firmy są mniej odporne na kryzys niż najemcy dużych powierzchni biurowych.

Ze względu na większą stabilność dużych firm oraz długoterminowe warunki najmów ewentualne efekty pandemii Covid-19 i recesji gospodarczej u tych najemców będą zauważalne ze znacznym opóźnieniem.

Ile biur stoi pustych?

Już ponad 4,3 tys. To o 18 proc. więcej niż pod koniec marca. W sumie, biorąc pod uwagę powierzchnię oddaną oraz tę w budowie, ale już komercjalizowaną, jest to ponad 2,4 mln mkw.

To bardzo dużo. Cały polski rynek biur to około 11 mln mkw.

Nawet 14 mln mkw., jeśli dodamy komercjalizowaną powierzchnię, która jest w budowie. Dodatkowo od końca marca nie było ani jednego tygodnia, w którym wynajęto by więcej biur niż zwolniono. Biura pustoszeją szybciej, niż się wypełniają.

Ale są i duże transakcje. Umowę najmu krakowskiego biura przedłużyła właśnie o pięć lat firma audytorsko-doradcza KPMG.

Wszystko zależy od potrzeb konkretnej firmy. Są takie, które muszą mieć zespół na miejscu. Nie każdy rodzaj pracy można wykonywać zdalnie. Nic nie zastąpi burzy mózgów, osobistych narad i rozmów.

Wideokonferencje to dobre rozwiązanie w sytuacjach awaryjnych, ale nie na stałe. Łącza potrafią zawieść.

Nie wszystkie firmy skutki pandemii odczuwają równie mocno. Niektóre branże nie ucierpiały albo ucierpiały mniej, mają stabilną sytuację, mogą spokojnie prosperować, nawet przy mniejszych dochodach, przez rok czy dwa lata.

I biuro będzie im ciągle potrzebne.

Biura będą zawsze potrzebne. Dobre powierzchnie się obronią. Niektóre firmy będą, oczywiście, redukować zajmowane przestrzenie. Zwolnienia, praca zdalna, która na pewno się utrzyma w jakimś zakresie, powodują, że część wynajętej powierzchni stoi pusta.

I te niepotrzebne już metry firmy próbują podnajmować, żeby nie płacić za powietrze.

Znajdą się chętni? Skoro najemcy porzucają małe biura...

Wszystko zależy od stawki. To, że jakaś mała czy średniej wielkości firma nie przedłuża umowy w drogim biurowcu, nie oznacza, że biura w ogóle nie potrzebuje. Każdy przypadek jest inny. Ile firm, tyle scenariuszy.

Pandemia zastała rynek biur w szczycie koniunktury. Nowoczesne biurowce rosły i rosną w całej Polsce. Budów nie da się zatrzymać. Nie wszystkie obiekty są jednak w pełni skomercjalizowane.

Część powstających biurowców ma już komplet najemców, inne, rzeczywiście, nie. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie, wynajęto już prawie 60 proc. powierzchni.

Inwestycje są kontynuowane, żadna budowa nie stanęła, co się zdarzało w innych krajach. A część deweloperów nawet wyprzedza harmonogramy.

Teraz nie będzie łatwo zapełnić te nowe, wolne jeszcze biura.

Co nie znaczy, że jest to zadanie niewykonalne. Właściciele budynków będą bardziej otwarci na negocjacje. Zacznie się walka o najemcę.

Niewykluczone, że długoletnie umowy zostaną skrócone z pięciu do trzech lat. Deweloperzy mają zobowiązania wobec finansujących inwestycje banków.

Zrobią wszystko, co możliwe, żeby pozyskać najemców i zapełnić budynki.

Czynsze spadną?

Przewidujemy zmiany na poziomie 10–15 proc. Część najemców, nie widząc szans na powrót do biur w składzie sprzed koronawirusa, ale też z oszczędności i niepewności, wyraża chęć renegocjacji umowy.

Zastanawiają się, jak ciąć koszty. Firmy sprawdzają możliwości, co widać po zapytaniach naszych klientów i po prośbach o raporty.

Ciekawa jest analiza danych Google'a: na przełomie kwietnia i maja rekordowo często szukano informacji, jak wypowiedzieć czy renegocjować umowy najmu.

A co z nowymi inwestycjami?

Na pewno część przesunie się w czasie. Termin ich rozpoczęcia stoi pod wielkim znakiem zapytania. A niektóre, być może, pozostaną tylko na deskach kreślarskich. Deweloperom na pewno będzie trudniej o kredyt.

A jak się zmieni samo biuro? Wrócimy do gabinetów, które kilka lat temu porzuciliśmy na rzecz open space'ów, gorących biurek, wspólnych przestrzeni?

Nie warto udawać, że powrócimy do tego, co było przed pandemią. Dla większości biura pozostaną naturalnym środowiskiem,

ale już nieco innym.

Wiele firm na pewno wróci do układu gabinetowego.

Zamknięte ścianami pomieszczenia są bezpieczniejsze. Zwiększy się też pewnie średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 mkw., a może być 10–15 mkw.

Zamiast jednego wielkiego biura firmy mogą wynajmować jedną małą siedzibę i kilka mniejszych powierzchni, na przykład coworkingowych? Tym sposobem można elastyczniej reagować na zmieniającą się sytuację i zapewnić większe bezpieczeństwo pracownikom.

Wszystko jest możliwe, choć nie słyszałem, by jakaś firma wdrożyła taki scenariusz.

Jak pracuje państwa firma?

Wybraliśmy system wahadłowy. Pracownicy są podzieleni na spotykające się na zmianę zespoły.

CV

Piotr Smagała, współzałożyciel i dyrektor zarządzający REDD. Z branżą nieruchomości związany od pięciu lat. Zanim zaczął pracować nad REDD, trzy lata zajmował się sprzedażą w SkyConcept, firmie z branży marketingu nieruchomości. W 2014 r. zakładał startup Talkin' Things. Jest laureatem konkursu „Impuls dla biznesu" dla najbardziej innowacyjnych startupów.