Mieszkania z drugiej ręki trzymają się mocno

Ceny lokali w 2020 roku wciąż rosły, choć nie tak szybko jak wcześniej. Na wysokim poziomie utrzymywali je inwestorzy. Do łask wróciły domy. Gorąco było na rynku działek.

Mediana cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie to 9,8 tys. zł za mkw. Od stycznia do listopada 2020 r. ceny wzrosły o 8 proc. – podaje Emmerson Evaluation. 8-proc. zmiany firma odnotowuje też w Krakowie (mediana: 8 tys. zł za mkw.), Poznaniu (6,7 tys. zł) i Katowicach (5 tys. zł). O 9 proc. (do 7,2 tys. zł) zdrożały lokale we Wrocławiu, Gdańsku (8 tys. zł) i Gdyni (7,5 tys. zł). Najmniejsze, 7-proc. zmiany, widać w Sopocie (10,3 tys. zł za mkw.), największe, 12-proc., w Łodzi (5,1 tys. zł). W 2019 r. ceny na rynku wtórnym rosły od 8 proc. (Poznań) do 20 proc. (Sopot).

Opóźniona reakcja

Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom, komentuje, że pandemia wywarła istotny wpływ na rynek nieruchomości, ale nie taki, jak wielu wieszczyło na jej początku. – Niektórzy przewidywali gwałtowne spadki cen, wyprzedaże mieszkań i szeroko pojęte załamanie – mówi. – Prognozy się nie sprawdziły. Ceny są dość stabilne: urosły nieco wolniej niż rok wcześniej, ale wciąż nie spadają.

Powodów jest kilka. – Choć w 2020 r. bywało trudniej o kredyt hipoteczny, na rynku pojawili się klienci gotówkowi, którzy chcieli ochronić oszczędności przed inflacją i postanowili zainwestować w nieruchomości – tłumaczy Krawczyk. – Ponadto olbrzymia część inwestycji deweloperskich opiera się na sprzedanych już mieszkaniach. Rynek nieruchomości na wszelkie kryzysy reaguje z opóźnieniem. Nawet w przypadku głębszej recesji właściciele mieszkań traktują ich sprzedaż jako ostateczność, wcześniej starają się o odroczenia spłaty kredytu, pożyczki wśród znajomych i rodziny albo decydują się na sprzedaż innych aktywów.

Także Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, zwraca uwagę, że rynek nieruchomości na różne wydarzenia w gospodarce nie reaguje tak dynamicznie jak inne aktywa, np. rynek akcji. – Nie ma się zatem co spodziewać korekt rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent w tak krótkim okresie – mówi, wskazując też na wsparcie rządu dla przedsiębiorców. Najmocniej dotknięte branże może jednak czekać fala bankructw. Sytuację w jakimś stopniu poprawi szczepionka.

Dyrektor mówi też o sporej podaży pieniądza w gospodarce. – A nieruchomości są dobrem rzadkim, czyli jest ich ograniczona ilość, której szybkie zwiększenie nie jest możliwe – tłumaczy Anton Bubiel. – W warunkach utrudnień administracyjnych należy się wręcz spodziewać zmniejszenia tempa przyrostu nowych mieszkań w najbliższych latach. Jeżeli mamy większą ilość pieniądza, ale mniejszy przyrost dóbr, obserwujemy inflację, czyli wzrost cen. Mieszkania są w pewnym sensie odzwierciedleniem tego zjawiska. Podobnie reagują metale szlachetne.

Na odporność nieruchomości na pandemię wskazuje też Maciej Plech z Power Invest. – W 2020 r. byliśmy świadkami niewielkiej korekty cen w II kwartale, by już w IV kwartale obserwować odrabianie strat – mówi. Ostatni kwartał 2020 r., jak dodaje, zaskoczył rekordową liczbą ofert. Na rynek trafiły mieszkania kupowane w ostatnich latach jako inwestycje, na wynajem. – Z uwagi na pracę zdalną, brak studentów ten sektor przechodzi trudne chwile – tłumaczy.

Uwaga na „perełki"

Jarosław Krawczyk zwraca uwagę, że w minionym roku szukaliśmy więcej niż dotąd domów, a jeśli mieszkań, to koniecznie z ogródkiem, tarasem lub balkonem. – Widać zmianę funkcji mieszkania – mówi ekspert Otodomu. – To już nie tylko strefa wypoczynku, ale też pracy zdalnej. Stąd większe zainteresowanie nieruchomościami o większej powierzchni. Czy w 2021 r. powrócimy do małych mieszkań, czy też wybierać będziemy domy pod miastem lub w mniejszych miejscowościach? To jedno z najciekawszych pytań o niedaleką przyszłość.

Zdaniem Krawczyka spadek cen mieszkań w 2021 r. wcale nie jest wykluczony. – W dużej mierze zależy od tego, jak gospodarczo poradzimy sobie z pandemią – zastrzega.

Maciej Plech uważa, że popyt na mieszkania sprawi, że ceny pozostaną stabilne. – Będą rosły jednak wolniej niż przed pandemią – przewiduje.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, podsumowując ubiegły rok, mówi o wzmożonym zainteresowaniu mieszkaniami ze średniego segmentu, działkami budowlanymi na peryferiach i działkami rekreacyjnymi. – Zwłaszcza tymi z domkami, w których klienci wraz z rodziną planowali bezpiecznie spędzić wakacje – opowiada. – Stopniowo zaczęło też wzrastać zainteresowanie podwarszawskimi domami, które były w niełasce od mniej więcej 2007–2008 r.

W czasie pandemii ceny windowały zakupy inwestycyjne. Marcin Jańczuk z Metrohouse przestrzega jednak, że popyt inwestycyjny nie trwa wiecznie. – Dla wielu osób posiadających nadwyżki finansowe inwestowanie w mieszkania jest nadal bardziej atrakcyjne niż inne narzędzia finansowe – mówi. – Pytanie, jak długo potrwa ten nieruchomościowy optymizm. Odpływ nabywców inwestycyjnych może być dość dotkliwy dla całego rynku.

Ekspert podkreśla, że w mieszkania nadal warto inwestować, ale dziś trzeba to robić jeszcze rozważniej. – Zazwyczaj w takich sytuacjach pojawiają się liczne „okazje" inwestycyjne z „gwarantowaną" wysoką stopą zwrotu. Chętnych na takie „perełki" nie brakuje – mówi Marcin Jańczuk. – Decyzje o zakupie nieruchomości nie powinny być podejmowane impulsywnie, bez dokładnej analizy inwestycji i lokalnego rynku nieruchomości. Nikt nie jest w stanie zagwarantować, zwłaszcza dziś, że zakup przyniesie oczekiwane zyski.