Wskaźniki operacyjne ważne dla inwestorów

Jakie wskaźniki finansowe są najlepsze dla analizy branży deweloperskiej

Kluczowym wskaźnikiem do oceny działalności dewelopera stanowi marża brutto ze sprzedaży, obrazująca zysk ze sprzedaży mieszkań po uwzględnieniu kosztów związanych bezpośrednio z ich realizacją (w tym przede wszystkim koszt zakupu gruntu, koszt budowy, koszt finansowania realizacji inwestycji).

 Należy jednak przy tym pamiętać, że zgodnie z zasadami rachunkowości przychody, jak również koszt własny sprzedaży księgowane są przez deweloperów w momencie podpisania aktu notarialnego i przeniesienia prawa własności na kupującego, w związku z czym dane prezentowane w sprawozdaniach finansowych często dotyczą umów deweloperskich podpisywanych we wcześniejszych okresach. Jednocześnie warto zwrócić uwagę również na relację kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu do przychodów.

Z perspektywy możliwości zwiększania skali działalności przez dewelopera istotny jest poziom zadłużenia spółki. Tu najczęściej stosowany jest wskaźnik zadłużenia netto/kapitały własne, obrazujący strukturę finansowania realizowanych inwestycji. Zbyt wysoki poziom wskaźnika może stanowić ryzyko dla utrzymania skali działalności w przypadku ewentualnego pogorszenia koniunktury na rynku mieszkaniowym lub ograniczyć zdolność spółki do wypłaty dywidendy.

Z punktu wyceny spółek deweloperskich najpopularniejszym wskaźnikiem jest cena/kapitały własne, który w bardziej miarodajnym stopniu odzwierciedla bieżącą wartość spółki niż cena/zysk ze względu na wysoką sezonowość wyników spółek deweloperskich. Dla pełnego obrazu warto analizować wskaźnik P/BV wraz ze wskaźnikiem zwrotu z kapitału (ROE), gdyż wyższy na tle sektora wskaźnik P/BV może być uzasadniony wyższą generowaną rentownością na projektach, wyższą efektywnością kosztową spółki lub niższym poziomem zadłużenia.

Jakie są kluczowe wskaźniki operacyjne i jak je interpretować

Ze względu na rozpoznawanie wyników finansowych ze sprzedaży mieszkań dopiero w momencie przekazania mieszkania kluczowym wskaźnikiem obrazującym bieżącą działalność dewelopera jest bieżący poziom przedsprzedaży, czyli liczba podpisanych umów przedwstępnych i deweloperskich. Poziomy przedsprzedaży pozwalają z wyprzedzeniem ocenić potencjał liczby przekazań mieszkań w kolejnych kwartałach. Warto analizować te dane w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego (dynamika r./r.), jak również w relacji do posiadanej przez dewelopera oferty mieszkaniowej (wskaźnik tempa wyprzedaży oferty ilustrujący atrakcyjność inwestycji dewelopera). Z kolei informacja o liczbie przekazanych lokali pozwala oszacować przychód spółki w danym okresie.

Dla oceny perspektyw na kolejne kwartały kluczowym miernikiem jest potencjał sprzedażowego dewelopera (obejmujący ofertę sprzedażową oraz posiadany bank ziemi) w relacji do rocznej przedsprzedaży dewelopera. Warto przy tym zwrócić uwagę na przeciętny koszt zakupu gruntu w relacji do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań (koszt gruntu stanowi przeciętnie ok. 20–30 proc. kosztu realizacji inwestycji), jak również poziom dywersyfikacji geograficznej warunkujący liczbę inwestycji realizowanych jednocześnie (wyższa dywersyfikacja umożliwia szybsze zwiększanie skali działalności).

Jakie ryzyka wiążą się z inwestowaniem w deweloperów

Istotne znaczenie dla liczby sprzedawanych mieszkań przez deweloperów mieszkaniowych ma otoczenie makroekonomiczne w kraju. Od strony popytu na mieszkania siła nabywcza oraz zdolność kredytowa potencjalnych kupujących uzależniona jest od oprocentowania kredytów hipotecznych, jak również danych z rynku pracy (stopa bezrobocia, poziom wynagrodzeń). Rosnące bezrobocie lub wzrost stóp procentowych mogą w istotnym stopniu ograniczyć popyt na mieszkania (w tym również ten inwestycyjny), a tym samym wpłynąć na skalę działalności deweloperów. Wzrost stóp procentowych ma również wpływ na koszt finansowania realizacji inwestycji przez deweloperów. Od strony podażowej istotny czynnik ryzyka dla dewelopera stanowi możliwość uzupełniania oferty (uzupełnianie banku ziemi, tempo pozyskiwania pozwoleń administracyjnych). Z kolei inwestując w spółki deweloperskie w oczekiwaniu na dywidendę, należy pamiętać, że ewentualne opóźnienia w realizacji inwestycji (wynikające z opóźnień w budowie lub pozyskiwaniu pozwoleń administracyjnych) mogą negatywnie wpłynąć na poziom zysku netto generowanego w danym okresie („przesunięcie" wyniku na kolejny okres) oraz możliwość wypłaty dywidendy. Dodatkowo należy pamiętać, że ze względu na księgowanie przychodów i kosztów sprzedaży dopiero w momencie przekazania mieszkania faktyczną rentowność bieżącej sprzedaży mieszkań jesteśmy w stanie zweryfikować dopiero poprzez analizę sprawozdań finansowych w kolejnych kwartałach.