Ceny mieszkań powinny zacząć spadać

Jak obecnie kształtują się ceny na rynku nieruchomości chociażby w porównaniu z tym, co działo się na rynku rok temu?

Ostatnie kilka kwartałów to okres dynamicznych zwyżek cen. Jeśli spojrzymy na stawki za metr kwadratowy w największych miastach, to rok do roku ceny podniosły się o 8,5 proc. Widać więc spore ożywienie i dynamiczny wzrost.

Ceny rosną już od dość długiego czasu. Czy nie powinny być one sygnałem ostrzegawczym?

Faktycznie rynek jest obecnie w takim miejscu, że coraz więcej osób zastanawia się, kiedy trend się odwróci. Widać już pierwsze sygnały, że coś zaczyna się zmieniać. W drugim kwartale nastąpił bowiem spadek sprzedaży nowych mieszkań, licząc rok do roku. To już niepokojący sygnał. Moim zdaniem spadek sprzedaży to efekt coraz wyższych cen. Nie wszyscy kupujący akceptują to, że ceny rosną. Z drugiej strony ceny rosną, bo też deweloperzy nie mają innego wyjścia. Rosną koszty budowy, mamy chociażby znaczny wzrost stawek za grunty. Do tego dochodzą koszty robocizny, które również idą w górę, czy też drożejące materiały budowlane. Deweloperzy nie są przecież instytucjami charytatywnymi i nie będą bez marży i zysków sprzedawać mieszkania. W efekcie podnoszą ceny, ale tak jak wspomniałem, nie wszyscy kupujący się na to godzą.

Patrząc jednak na to, co się dzieje na ulicach, cały czas widzimy, że powstają nowe budynki. Skoro kupujący przestają już akceptować wysokie ceny, to może mamy do czynienia z bańką na rynku?

Myślę, że nie można mówić o bańce. Kiedy porównamy obecną sytuację z okresem 2004–2008, widzimy, że wtedy ceny rosły o 30 proc. w ciągu roku. Teraz mamy do czynienia ze zwyżką rzędu 8–9 proc. Sytuacja jest więc nieporównywalna. Co więcej, wtedy bardzo duża część mieszkań była kupowana na kredyt i to kredyt, którego wartość przekraczała 100 proc. wartości mieszkania. Często były to dodatkowo kredyty we franku szwajcarskim. Teraz duża część mieszkań kupowana jest jednak za gotówkę. Nie ma kredytów bez wkładu własnego, nie ma kredytów w walutach obcych. Absolutnie więc nie spodziewam się wybuchu bańki. W pewnym momencie po prostu dojdzie do odwrócenia trendu. Ceny zaczną spadać i się urealniać. To, że widzimy bardzo dużo rozpoczętych budów w miastach, to z jednej strony efekt tego, że deweloperzy chcą skorzystać jeszcze z obowiązującego trendu. Z drugiej strony trzeba też pamiętać, że budują się nie tylko mieszkania, ale też biurowce.

Coraz częściej mieszkania kupowane są pod wynajem. Czy to jest dobra strategia na ten moment?

Faktycznie niskie stopy procentowe, które przekładają się na niskie oprocentowanie lokat czy też obligacji skarbowych, czyli tych teoretycznie bezpiecznych inwestycji, sprawiają, że ludzie szukają alternatyw dla swoich oszczędności. Stąd też popularność rynku najmu, na którym można średnio zarobić 4–5 proc. Oczywiście trzeba też pamiętać, że rynek najmu wiąże się z ryzykiem. Nie wiadomo chociażby, jak szybko uda się znaleźć najemcę, jak dużo będzie on nam w stanie zapłacić, jak długo będzie wynajmował mieszkanie i czy będzie uczciwie płacił. Jest też pytanie, jak często dane mieszkanie trzeba będzie remontować i jak duże koszty będą z tym związane. To wszystko powinno być wzięte pod uwagę przy tej inwestycji.

Struktura inwestycji pokazuje, że inwestycje w mieszkania wypierają m.in. te, które dotyczą rynku kapitałowego. Ten trend będzie się utrzymywał?

W tej chwili myślę, że tak. Widać, że w inwestycjach deweloperskich w dużych miastach, w atrakcyjnych miejscach bywa, że połowa mieszkań jest kupowana właśnie pod kątem inwestycyjnym, czyli pod wynajem. To pewnie też w pewnym momencie się skończy i pieniądze przepłyną w innym kierunku. Gdyby RPP podniosła stopy procentowe, to oczywiście wzrosłyby raty kredytów hipotecznych i część kupujących mieszkania zastanowiłaby się nad kolejną inwestycją. Poza tym oznaczałoby to też wzrost oprocentowania depozytów.

Na rynku mieszkań pojawił się istotny gracz w postaci państwa, które wyszło z programem Mieszkanie+. Jak duży wpływ może mieć on na cały rynek?

Mieszkanie+ to dla mnie wielka zagadka. Program miał ruszyć jakiś czas temu, były świetne plany, ale potknął się o własne nogi, zanim ruszył. Przeprowadzono lifting, pojawił się nowy pomysł. Teraz nie jest już tak, że będzie budowa tanich mieszkań, tylko mają być dopłaty do budowanych przez kogoś mieszkań. Wpływ programu na rynek jest jednak bardzo szeroki. Pojawia się bowiem dodatkowa konkurencja chociażby o robotników, działki czy też materiały budowlane. Mówiliśmy, że ceny mieszkań rosną, bo ich budowa jest coraz droższa. Jeśli pojawi się kolejny konkurent, czyli państwo, które będzie współbudowało kolejne osiedla, to będzie jeszcze drożej. Doprowadzi to do kolejnej zwyżki cen. Z drugiej strony nie wiadomo, co się stanie, kiedy te mieszkania już się pojawią. Dużo zależy od tego, w jakich miejscach będą one budowane i jak będą wykonane. Na lokalnym rynku najmu może to być istotna konkurencja. Warto zwrócić uwagę, że program jest kierowany do osób, których nie stać na kredyt czy też wynajem rynkowy. Właściciele mieszkań mogą więc w niewielkim stopniu obawiać się konkurencji, bo jednak grupa docelowa jest trochę inna. Gdzieś to jednak zapewne będzie się zazębiać, więc i część popytu przeniesie się do państwowego programu.

Podsumowując... spodziewa się pan, że mieszkania zaczną tanieć?

Myślę, że tak. Jak już wspomniałem, pojawiają się sygnały, że trend może się odwrócić. Uważam, że najpóźniej w ciągu roku nastąpi ten moment. Nie spodziewałbym się natomiast spektakularnych spadków. Nie będzie tak, że w ciągu roku mieszkania potanieją o 30–40 proc. Jeśli nie dojdzie do żadnych katastrof gospodarczych, to spodziewam się powolnego spadku. PRT