Plaza Centers już wie, że padnie rekord

Deweloper za miesiąc otworzy centrum Arena Plaza w Budapeszcie. Zarobek tylko z tego jednego projektu to, bagatela, ponad 200 mln euro

Grono zagranicznych firm obecnych na warszawskiej giełdzie prawdopodobnie już w tym lub w przyszłym tygodniu powiększy Plaza Centers, czołowy deweloper centrów handlowo-rozrywkowych, działający w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Będzie pierwszą spółką notowaną równolegle na głównym rynku London Stock Exchange i na parkiecie w Warszawie.

Trochę historii

i zwrot w strategii

- Rozpoczęliśmy działalność 11 lat temu i do tego czasu zdobyliśmy ogromne doświadczenie jako deweloper w budowaniu, wynajmie i sprzedaży centrów handlowych. Byliśmy pionierem we wznoszeniu centrów w stylu zachodnioeuropejskim, m.in. w Budapeszcie - wskazuje Ran Shtarkman, prezes i generalny dyrektor Plaza Centers. W Polsce spółka wybudowała dotychczas siedem centrów. W tym roku otworzyła trzy z nich: Rybnik Plaza, Sosnowiec Plaza i Lublin Plaza.

- Potrafimy trafnie przewidywać trendy i umiemy się do nich dostosować. Kiedy trzeba sprzedawać, sprzedajemy. Kiedy lepiej się wstrzymać, wstrzymujemy się - dodaje. Co przez to rozumie? R. Shtarkman wskazuje, że zgodnie z tą strategią trzy lata temu nadszedł czas na zmianę podejścia do posiadanych w portfelu nieruchomości. - Od 1996 roku w ciągu ośmiu lat wybudowaliśmy 20 centrów handlowych na Węgrzech i w Polsce, a następnie nimi zarządzaliśmy. Nie sprzedawaliśmy ich do 2004 roku, gdyż stopy kapitalizacji (yields) były zbyt wysokie i nie gwarantowałyby nam możliwości zarobienia satysfakcjonujących pieniędzy - tłumaczy szef Plaza Centers.

Wspomniane stopy kapitalizacji określają stosunek rocznych dochodów netto z najmu nieruchomości do jej wartości rynkowej. To oznacza, że przy stałych wpływach z najmu obiektu jego wartość rośnie, gdy stopy kapitalizacji spadają, i odwrotnie: spada, gdy yields rosną. - Gdy w 2004 roku stopy kapitalizacji zaczęły istotnie spadać, zdecydowaliśmy się sprzedać wszystkie nasze centra handlowo-rozrywkowe. Od tego czasu każde nowo wybudowane centrum Plaza jest od razu sprzedawane, a umowy z nabywcami są podpisywane najczęściej jeszcze przed ukończeniem projektu - wskazuje R. Shtarkman.

Spośród 25 ukończonych już projektów Plaza Centers, 21 nabyła firma Klepierre, drugi w Europie właściciel i operator centrów handlowych (posiada w sumie ponad 230 obiektów w 10 krajach), a cztery centra zostały przejęte przez Dawnay Day Group, czołowy brytyjski fundusz nieruchomości. Dla Arena Plaza, powstającego w Budapeszcie jednego z największych w regionie centrów handlowo-rozrywkowych, Plaza Centers również znalazła już nabywcę.

Kolejny deweloper,

a taki odmienny

Z jednej więc strony holenderski deweloper może pochwalić się imponującą liczbą zrealizowanych centrów handlowych. Z drugiej strony, w odróżnieniu od krajowych i zagranicznych firm znanych polskim inwestorom, w portfelu nieruchomości Plaza Centers nie ma obecnie ani jednego ukończonego centrum, z którego spółka mogłaby czerpać korzyści z najmu. - Sprzedając centra, zyskujemy kapitał, by wybudować kilka kolejnych i zarabiać szybciej kolejne pieniądze. Jeśli sytuacja rynkowa się pogorszy i bardziej opłacalne będzie zatrzymanie wybudowanego centrum, tak uczynimy. Naszym celem jest maksymalizacja zysku dla akcjonariuszy - twierdzi prezes Plaza Centers.

"Efektem ubocznym" stosowanego przez spółkę modelu biznesowego jest to, że zyski pojawiają się wtedy, gdy spółka kończy (lub sprzedaje) obiekty. Aby więc powiększać rezultaty, musi co roku oddawać coraz więcej lub coraz większe centra handlowe. - Plaza Centers jest deweloperem. W jednym roku zanotuje bardzo wysokie wyniki, których może nie udać się powtórzyć w kolejnym, ale w trzecim roku może z kolei paść rekord - obrazuje prezes. Zapewnia zarazem, że firma jest w stanie realizować coraz większą liczbę inwestycji. - Wchodząc na giełdę w Londynie, zapowiadaliśmy, że będziemy wznosić od czterech do pięciu centrów rocznie. Tymczasem od IPO nabyliśmy 13 działek pod kolejne projekty, czyli średnio jedną miesięcznie. Wiele wskazuje na to, że tempo naszego rozwoju będzie szybsze - mówi R. Shtarkman. - Poza tym, dzięki naszemu doświadczeniu i znajomości regionu, co jakiś czas do naszego portfela trafia megaprojekt, który spowoduje skokowy wzrost wyników - dodaje.

Arena Plaza zwiastunem

rekordowych zysków

Pierwszym takim projektem w portfelu Plaza Centers jest wspomniana już Arena Plaza, licząca 66 tys. mkw. powierzchni wynajmowalnej. Powstaje przy dworcu kolejowym Keleti w centrum Budapesztu. - Zamierzamy otworzyć to centrum 15 listopada. Podpisaliśmy już umowę przyszłej sprzedaży tego projektu. Nabędzie go aAIM, jedna z najszybciej rozwijających się brytyjskich grup inwestujących na rynku nieruchomości komercyjnych - wskazuje R. Shtarkman. - Ostateczna cena wyniesie około 380-400 mln euro. Jeśli natomiast zerkniemy do prospektu, który opublikowaliśmy rok temu w związku z debiutem na London Stock Exchange, koszt projektu szacowany był na około 160 mln euro. Nie przekroczyliśmy budżetu. Każdy może łatwo wyliczyć spodziewany zysk z tej inwestycji - dodaje szef Plaza Centers.

Już w I półroczu tego roku spółka zarobiła więcej (22,6 mln euro netto) niż w całym 2006 roku (14,7 mln euro), m.in. dzięki ukończeniu dwóch z trzech wspomnianych centrów w Polsce. Ponad 200 mln euro zysku z Arena Plaza zapewni holenderskiej firmie rekordowy zarobek w 2007 roku (choć część zysku z tej transakcji może pojawić się w 2008 roku). - Grunt pod Arena Plaza kupiliśmy w listopadzie 2005 roku. W kwietniu ubiegłego roku rozpoczęliśmy prace ziemne i rozbiórkowe, a w czerwcu rozpoczęliśmy budowę centrum. Niespełna 17 miesięcy później kończymy projekt o łącznej powierzchni zabudowy równej 180 tys. mkw. - nie kryje dumy R. Shtarkman.

- Dzięki tak perfekcyjnie przygotowanym i zrealizowanym przedsięwzięciom budujemy naszą markę, a lokalne władze chętnie widzą nas jako wykonawców megaprojektów urbanistycznych. Takim projektem jest m.in. Dream Island, czyli inwestycja, która kosztem ponad 1 mld euro powstanie na wyspie Obuda w Budapeszcie - wskazuje szef Plaza Centers. Dream Island, według autorów koncepcji, ma być europejskim Las Vegas. Projekt, który będzie realizowany przez około 4-5 lat (budowa ma ruszyć w przyszłym roku), obejmuje m.in. kasyna, salę operową, 8-10 cztero- i pięciogwiazdkowych hoteli, przystań i centrum biznesowe. Plaza Centers ma 30-proc. udział w tym przedsięwzięciu.

1/4 zysku na dywidendę

Oczekiwanym tegorocznym rekordowym zarobkiem spółka zamierza podzielić się z akcjonariuszami. - Plaza Centers będzie wypłacać dywidendę w wysokości 25 proc. zysku netto do kwoty 30 mln euro oraz 20-25 proc. nadwyżki ponad tę kwotę - informuje dyrektor generalny spółki.

Do kogo trafi gros wypłaconych pieniędzy? Głównym udziałowcem Plaza Centers jest Elbit Imaging, spółka notowana na Nasdaq i giełdzie w Tel Awiwie. Największym akcjonariuszem Elbit Imaging jest z kolei Europe Israel, firma kontrolowana przez Mordechaja Zissera. To założyciel i szef rady dyrektorów Plaza Centers.

Brak oferty mankamentem?

Polscy inwestorzy, którzy, spodziewając się hojnych wypłat z zysku, będą chcieli nabyć walory holenderskiej spółki, muszą się liczyć z tym, że podaż i płynność akcji Plaza Centers mogą być ograniczone. Ponieważ, mimo że spółka przygotowała prospekt emisyjny przed wejściem na GPW, nie zamierza poprzedzić debiutu ofertą publiczną. Do obrotu trafią wyłącznie akcje notowane dotychczas na LSE. - Spodziewamy się dużego zainteresowania naszymi akcjami ze strony polskich inwestorów. Jestem przekonany, że wielu inwestorów z Londynu też będzie zainteresowanych aktywnym handlem akcjami w Warszawie. Nasi brokerzy wspierają nas w przeniesieniu części akcji z rynku londyńskiego na warszawski. Nie obawiamy się problemów z płynnością naszych papierów - twierdzi Shtarkman.

Dlaczego spółka nie skorzystała z możliwości podwyższenia kapitału? - Nie mamy takiej potrzeby. Pieniądze pozyskane z IPO w Londynie - około 166 mln funtów brytyjskich - wykorzystaliśmy dotychczas w około 90 proc. Ponadto mamy możliwość pozyskania do 300 mln euro z emisji obligacji na giełdzie w Tel Awiwie. Filia Standard & Poor?s przyznała naszym papierom rating A+ /pozytywny. Dotychczas pozyskaliśmy w ten sposób około 53 mln euro. Kolejna kwestia to spodziewane wpływy ze sprzedaży Arena Plaza. Nasze rezerwy są jeszcze ogromne - wskazuje R. Shtarkman. - Nie wykluczamy natomiast, że w ciągu roku czy dwóch sięgniemy po kapitał z warszawskiej giełdy - dodaje.

Czas na Indie

Plaza Centers obecnie realizuje 25 projektów deweloperskich i negocjuje zakup kolejnych działek. Na koniec czerwca portfel nieruchomości spółki został wyceniony na ponad 906 mln euro, a wartość aktywów netto - na 1,02 mld euro. Oczekiwana wartość realizowanych projektów Plaza Centers po ich ukończeniu wynosiła natomiast 2,8 mld euro.

Holenderska firma postanowiła rozszerzyć terytorialny zakres działalności o Indie, gdzie realizuje już trzy projekty. - Dlaczego Indie? Za 5-7 lat region Europy Środkowo-Wschodniej może powoli zacząć się nasycać - twierdzi R. Shtarkman.

- Indie to niskie dochody mieszkańców, duża biurokracja i wysokie stopy procentowe. Ale to jest muzyka dla naszych uszu. Tę samą melodię słyszeliśmy, gdy w 1996 roku wchodziliśmy do Europy Środkowej. I odnieśliśmy sukces. Naszym zadaniem jest teraz przeniesienie zdobytej przez ostatnie 11 lat wiedzy i doświadczenia do Indii - konkluduje prezes.