Inwestor czasem oddaje miastu nawet 70 proc. mieszkań, ale i tak zarabia krocie

Rozmowa Z Aleksandrem Gornostajewem, wicegubernatorem obwodu moskiewskiego ds. budowni ctwa, reprezentującym administrację państwową w trójstronnych kontraktach zawieranych z deweloperami

Jak wygląda budownictwo mieszkaniowe w obwodzie moskiewskim na tle Moskwy?

Przez wiele lat Moskwa była głównym rynkiem inwestycyjnym, jednak w ostatnich latach to w obwodzie moskiewskim buduje się najwięcej mieszkań w Rosji, a 2006 rok był rekordowy. W ubiegłym roku wybudowano tu prawie 6,4 mln mkw. powierzchni mieszkaniowej.

Ile to mieszkań?

Nie prowadzimy statystyk dotyczących liczby oddawanych lokali. Jednak jeśli przyjmiemy, że mieszkanie ma średnio 60-70 mkw., to mówimy o około 100 tys. lokali.

Dodam, że w obwodzie moskiewskim mieszka około 6,4 mln osób (ta liczba nie obejmuje Moskwy, która jest odrębnym podmiotem Federacji Rosyjskiej - przyp. red.). Na jednego mieszkańca przypadło w 2006 roku 0,97 mkw. wybudowanego mieszkania. To już poziom europejski. Obwód moskiewski składa się z 79 jednostek administracyjnych. W 17 rejonach wybudowano ponad 100 tys. mkw. Pierwsze miejsce zajął rejon krasnogrodzki, gdzie powstało 850 tys. mkw. nowych mieszkań.

Mimo rosnącej liczby budowanych mieszkań ich ceny galopują. Już teraz są chyba niedostępne dla większości mieszkańców obwodu?

To rynek określa popyt i podaż, a więc i ceny. Jeżeli nie byłoby chętnych na te mieszkania, nie byłoby takich cen.

Jakie są średnie ceny mieszkań w obwodzie moskiewskim?

Ponad 2,5 tys. USD za mkw. To średni poziom w obwodzie moskiewskim. Oczywiście im dalej od Moskwy, tym taniej. I odwrotnie.

Czy w obwodzie moskiewskim funkcjonuje jakiś "program dostępnego mieszkania" dla mniej zamożnych osób?

Dostępne są takie mieszkania, jakie się sprzedaje. Rozwijane jest natomiast również budownictwo socjalne. Chodzi o mieszkania z prefabrykatów i oczywiście - ze względu na ceny ziemi - daleko od Moskwy. Za 1 mkw. takiego mieszkania trzeba zapłacić 1,8-2 tys. USD. Mamy ponadto specjalny program dla wojskowych. Mogą kupić mieszkanie po 29 tys. rubli (około 1,2 tys. USD) za 1 mkw.

Jakie warunki muszą spełnić firmy, które chcą budować mieszkania w obwodzie moskiewskim?

Po pierwsze, powinny bardzo dobrze się z nami zapoznać (śmiech). Jeśli chodzi o kontakty z firmami zagranicznymi, to podpisywane są umowy o partnerstwie czy współpracy, która polega np. na wymianie doświadczeń. J.W. Construction przykładowo zaprosiło nas do Polski, gdzie mogliśmy zapoznać się z inwestycjami firmy.

Kolejną istotną sprawą jest podpisanie trójstronnego kontraktu inwestycyjnego pomiędzy inwestorem, miastem (właścicielem gruntu) i administracją rządową - Ministerstwem Budownictwa.

Dlaczego ministerstwo jest stroną transakcji?

Po przemianach ustrojowych w Rosji doszło do całkowitego uwolnienia rynku. Z komunizmu przeszliśmy na pełny kapitalizm - z dobrymi, jak i negatywnymi tego skutkami. Na rynku dochodziło do skandali. Na przykład: to samo mieszkanie sprzedawano jednocześnie dwóm, trzem różnym osobom. Potrzebne było więc przywrócenie kontroli państwowej.

Zyskuje na tym też inwestor. Administracja jest gwarantem,, że miasto wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Co zawiera wspomniany trójstronny kontrakt?

Między innymi to, do jakich dodatkowych inwestycji zobowiązuje się inwestor (np. budowa szkoły) oraz to, ile mieszkań odda miastu.

Jak to odda miastu?

Średnio w obwodzie moskiewskim inwestor musi oddać 20-25 proc. wybudowanej powierzchni. Odsetek ten zależy m.in. od cen mieszkań, czyli od dochodowości projektu.

Im wyższa dochodowość, tym więcej trzeba oddać mieszkań?

Tak. Czasami może to być nawet 70 proc. Inwestor sprzedaje więc tylko 30 proc. wybudowanych mieszkań, ale zapewniam, że i tak jest to dla niego bardzo opłacalne.

Co miasto robi z przejętymi mieszkaniami? Sprzedaje?

Nie, są one rozdawane specjalnej grupie osób. Są w niej np. osoby ciężko chore, ale też nauczyciele czy wysokiej klasy specjaliści, których w ten sposób się zachęca do osiedlenia w obwodzie. Nie jest to rozdawanie mieszkań po znajomości. Wszystko odbywa się pod ścisłą kontrolą.Kto buduje mieszkania w obwodzie moskiewskim? Wygląda na to, że rynek jest zdominowany przez rosyjskich deweloperów...

Kiedyś zależało nam na przyciągnięciu zagranicznych inwestorów, którzy dysponowali odpowiednim know-how i kapitałem. Ale to się zmieniło. Rosyjscy inwestorzy teraz bardzo dobrze sobie radzą. Jest im łatwiej, gdyż znają realia rynku. Nie brakuje jednak też chętnych z zewnątrz, przy czym barierą dla nich jest brak dostatecznej wiedzy o naszym rynku, dlatego rodzime firmy dominują. Liczymy też na zagraniczny kapitał. Potrzebne są firmy wykonawcze czy producenci materiałów budowlanych, tacy jak polski Atlas, któremu np. pomagaliśmy znaleźć lokalizację pod fabrykę.

Przykład J.W. Construction wskazuje, że jest tu też miejsce dla zagranicznych deweloperów...

Tak. Przewagę mają te firmy, które dysponują nowymi technologiami, mogą zaproponować nowe standardy. Z zadowoleniem przyjęliśmy też to, że J.W. Construction nie kierowało się tylko chęcią zysku. Nie pchało się do centrum, blisko Moskwy, gdzie mieszkania sprzedaje się bezproblemowo. Gotowe było budować mieszkania w Kołomnie, czyli w jednym z najbardziej oddalonych od Moskwy miast obwodu moskiewskiego. Takie firmy są mile widziane.

Fot. Archiwum