Rosja - raj dla (wybranych) deweloperów

Galopujące ceny mieszkań na rynku warszawskim są niczym w porównaniu z szaleńs twem cenowym, które ogarnęło Moskwę i jej okolice. Inwestorzy zagraniczni nie pchają się jednak do tego "raju dla deweloperów". Dlaczeg o? Mogą ich odstraszać realia, w jakich funkcjonuje rosyjski rynek. Poza tym Rosjanie "zarezerwowali" Moskwę głównie dla siebie. Kapita ł obcy może natomiast szukać szansy w obwodzie moskiewskim. J.W. Construction, które wkrótce zadebiutuje na GPW, spróbowało sił w Kołomnie. I nie żałuje

Podczas gdy w Warszawie średnie ceny mieszkań w dwóch ostatnich latach rosły o odpowiednio 18 i 52 proc., w Moskwie w tym czasie lokale podrożały 2,5-krotnie. Jak informuje Tatiana Maksimowa z czołowej rosyjskiej agencji nieruchomości Inkom (firma ma 35 filii i zatrudnia 8,4 tys. osób), za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Federacji Rosyjskiej trzeba średnio zapłacić już około 4 tys. USD, czyli ponad 11 tys. zł.

Takie ceny można coraz częściej spotkać też na rynku warszawskim. Tyle tylko, że w Polsce za te pieniądze otrzymuje się znacznie więcej. - W Moskwie nie ma w ogóle mieszkań wykańczanych "pod klucz". Tynki i posadzki - na tym najczęściej się kończy. A duża część mieszkań oddawanych jest w stanie surowym - wskazuje T. Maksimowa. Jeśli ktoś chciałby zasmakować wyższego standardu w Moskwie lub przynajmniej cieszyć się dobrą lokalizacją, musi się już liczyć z wydatkiem rzędu kilkunastu tysięcy USD za metr kwadratowy. A mieszkania w topowych lokalizacjach kosztują nawet przeszło 20 tys. USD za metr kwadratowy.

Klientów jednak nie brakuje

Mimo oszałamiających cen, nabywców mieszkań nie brakuje. Rosja to kraj kontrastów, które w Moskwie są nad wyraz widoczne. Obok milionów mieszkańców, którzy zarabiają po kilkaset dolarów miesięcznie, mieszka tu kilkaset tysięcy milionerów. Duża część tych mniej zamożnych obywateli też dysponuje większymi sumami, niż to wynika z oficjalnych zaświadczeń o zarobkach.

Banki oferujące kredyty hipoteczne uwzględniają tymczasem takie nierejestrowane (nielegalne) dochody przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów. Popyt na mieszkania jest więc ogromny. Wspomniana agencja Inkom może się pochwalić m.in. tym, że udało jej się sprzedać dom za 11 mln USD czy mieszkanie (a właściwie penthouse) za 8 mln USD. Ale tu takie ceny nikogo nie dziwią.

Moskwa dla Rosjan

Raj dla deweloperów? Tak, ale głównie rodzimych. Budownictwo mieszkaniowe w Moskwie jest w zasadzie zmonopolizowane przez rosyjskie firmy (inaczej jest w przypadku nieruchomości komercyjnych, gdzie kapitał zagraniczny radzi sobie całkiem dobrze). Wśród nich są np. agencje nieruchomości, które dorobiły się na sprzedaży mieszkań i postanowiły je również budować.

Kapitał obcy w mieszkaniówce jest mile widziany, ale jeśli chodzi o siły wykonawcze czy dostawców technologii. Wśród inwestorów prym wiodą Rosjanie. Wynika to z tego, że tort do podziału nie jest wcale duży. Gruntów pod kolejne inwestycje jest jak na lekarstwo. Dlatego z tych dostępnych próbuje się wycisnąć maksymalną liczbę metrów do sprzedaży, budując na nich koszmarnie wielkie osiedla o wątpliwych walorach architektonicznych. Warszawski wieżowiec mieszkalny Łucka City, wybudowany przez J.W. Construction - pierwszego polskiego dewelopera w Rosji, który - zdaniem wielu - szpeci krajobraz Woli, w Moskwie mógłby być uważany za perełkę (a przynajmniej na pewno nie wyróżniałby się na niekorzyść).

Część lokali zabierze miasto...

Odpowiedzią na pytanie, dlaczego wśród deweloperów mieszkaniowych w Moskwie jest tak mało zagranicznych firm, może być również to, że nie za bardzo wiedzą, jak tu wejść. Zaskoczeniem dla wielu zachodnich przedsiębiorstw może być to, że po ukończeniu inwestycji wybudowanymi mieszkaniami muszą podzielić się z miastem. W skrajnych przypadkach trzeba oddać nawet 70 proc. lokali. - To i tak jest bardzo zyskowna inwestycja dla dewelopera - twierdzi Aleksander Gornostajew, wicegubernator obwodu moskiewskiego. To do jego gabinetu muszą się udać wszyscy deweloperzy, którzy chcieliby budować osiedla wokół Moskwy. Inwestor, zanim przystąpi do realizacji projektu, musi bowiem podpisać trójstronny kontrakt inwestycyjny, którego stronami są: deweloper, władze miasta (właściciel gruntu) i administracja państwowa, która sprawuje kontrolę nad projektem. A. Gornostajew twierdzi, że J.W. Construction bardzo dobrze rozpoczęło działalność na rynku rosyjskim, gdyż w pierwszej kolejności zadbało o zbudowanie dobrych relacji właśnie z nim (wicegubernator nazywa Józefa Wojciechowskiego, właściciela J. W. Construction, swoim serdecznym przyjacielem). Polska firma była tym chętniej przywitana, że na lokalizację swojej pierwszej inwestycji wybrała Kołomnę. To około 150-tysięczne miasto, oddalone od MKAD (otaczająca Moskwę obwodnica) o około 80 km. To - jak podkreśla J.W. Construction - nie jest dużą odległością według norm rosyjskich.

...ale "podaruje" grunt

Opisywany system inwestycyjny ma też swoje plusy. Jednym z nich jest to, że deweloper nie musi wcale kupować ziemi, na której będzie stawiać osiedle. Po prostu ją wydzierżawi na czas budowy. W momencie sprzedaży mieszkań, każdy ich nabywca otrzyma (bezpłatnie) udział w gruncie. W skrócie system działa więc tak: chcesz budować mieszkania, oddasz nam zatem ich część, ale w zamian udostępnimy ci grunt. Ryzyko inwestora jest tym samym znacznie ograniczone. Nie musi bowiem "na starcie" wykładać znacznych sum pieniędzy.

JWC wybuduje w Kołomnie

tysiąc mieszkań

Budowę osiedla w Kołomnie J.W. Construction International, spółka w 100 proc. zależna od polskiego dewelopera, rozpoczęła jesienią 2004 roku na 7,6-hektarowej działce. Projekt będzie obejmować docelowo osiem 6-8 piętrowych budynków, które pomieszczą łącznie ponad 1000 mieszkań. Do pierwszego budynku wprowadzają się właśnie mieszkańcy. Ile musieli zapłacić za mieszkania? - Rozpoczynaliśmy sprzedaż przy cenach równych 650 USD za mkw. Ostatnie lokale sprzedawaliśmy już po 2 tys. USD za mkw. Licząc na dalszy ich wzrost, wstrzymujemy się jeszcze ze sprzedażą lokali w kolejnych blokach - mówi Małgorzata Pawlak, dyrektor generalna J.W. Construction International.

Spółka córka polskiego dewelopera uzyskuje o kilkanaście procent wyższe ceny niż jej bezpośredni konkurenci. Oferuje bowiem mieszkania, które w Kołomnie reprezentują najwyższy standard (w Polsce uznane byłyby raczej za typowy segment popularny). - Nasze osiedle jest pierwszym w Kołomnie, które jest strzeżone i ma podziemny garaż. Oferujemy też lepsze wykończenie - twierdzi Marek Skrzypczyński z J.W. Construction International.

W drugim budynku wznoszonym przez polską firmę trwają teraz prace żelbetowe (blok "wyszedł z ziemi"). We wrześniu ma ruszyć budowa trzeciego domu. Cała inwestycja ma być natomiast ukończona w 2012 roku.

A ile mieszkań J.W. Construction musi oddać miastu? - Tylko 2 proc. - odpowiada M. Pawlak. Dodaje jednak, że spółka zobowiązała się do zainwestowania w rozwój sieci energetycznej, potrzebnej do podłączenia osiedla, oraz wzięła na siebie koszty przesiedlenia osób, które mieszkały dotychczas na terenie, na którym powstaje osiedle. - Pierwszy budynek postawiliśmy na terenie niezasiedlonym. Koszty przesiedlenia osób tylko z tej działki, na którym budujemy drugi blok, wyniosły natomiast 1,5 mln USD - wskazuje M. Skrzypczyński.

J.W. Construction nie zamierza czekać na ukończenie projektu w Kołomnie, aby zacząć kolejny. Spółka negocjuje już nabycie gruntów w sąsiednim obwodzie. Na razie nie zdradza jednak szczegółów.

pytania do...

Tatiany Maksimowej

kierownika departamentu nieruchomości pozamiejskich w rosyjskiej Agencji Nieruchomości INKOM

Zakup najtańszego mieszkania w Moskwie to wydatek

rzędu 135 tys. USD. Obserwujemy "ucieczkę" ludzi

ze stolicy w poszukiwaniu tańszych lokalizacji

Ile kosztuje mieszkanie w Moskiwe?

W ostatnich dwóch latach w Moskwie odnotowano 2,5-krotny wzrost cen mieszkań. Powodów jest wiele: maleje liczba dostępnych gruntów, a co za tym idzie - spada podaż mieszkań, tymczasem popyt rośnie.

W I kwartale 2007 roku średnia cena metra kwadratowego w Moskwie wynosiła ok. 4 tys. USD. Przy czym w najlepszych lokalizacjach ceny przekraczają nawet 12 tys. USD, a zdarza się, że sięgają 20 tys. USD za mkw. Aby kupić mieszkanie ze "średniej półki", trzeba się liczyć z zapłatą 6-7 tys. USD za mkw. Na mieszkania o najniższym standardzie, w starym budownictwie, trzeba natomiast wydać 3-3,5 tys. USD za mkw.

Zakup najtańszego mieszkania 1-pokojowego wiąże się z wydatkiem ok. 135 tys. USD. Za 50 tys. USD można stać się natomiast właścicielem pokoju w mieszkaniu komunalnym typu hotelowego.

Kogo stać na zakup mieszkania w Moskwie?

1,5-2 tys. USD na osobę w rodzinie - to minimum, którym trzeba dysponować, aby móc myśleć o własnym mieszkaniu. Jest to punkt wyjścia do zdobycia kredytu hipotecznego.

W jakiej walucie można zaciągnąć kredyt na mieszkanie?

Rosjanie mogą wybierać kredyty w rublach lub w dolarach. Te w dolarach są najczęściej o 1 pkt proc. niżej oprocentowane.

A ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Od 10,5 do 16 proc., przy czym pamiętajmy, że inflacja w Rosji wyniosła w ubiegłym roku 10 proc. Jeszcze trzy lata temu oprocentowanie sięgało 13-20 proc. Wysokość odsetek zależy, podobnie jak w innych krajach, m.in. od wysokości wkładu własnego. Wielkość pożyczki zależy naturalnie od wysokości zarobków. Co ciekawe, banki honorują również nierejestrowane źródła dochodów. Przykładowo: klient banku, który potrafi udokumentować, że zarabia np. 2 tys. USD miesięcznie, składa oświadczenie, że jego rzeczywiste zarobki sięgają dwa razy tyle. I bank mu udzieli wyższego kredytu, oczywiście naliczając wyższą marżę. Maksymalny okres kredytowania wynosi obecnie 25 lat.

Kim są najczęstsi klienci agencji?

Przyjezdni. Wzrost gospodarczy przyciąga do stolicy ludzi z całego kraju.

W jakim standardzie są oddawane nowe mieszkania?

W Moskwie w ogóle nie oddaje się mieszkań wykończonych "pod klucz". Tynki i posadzki - przeważnie na tym się kończy.

Jakie tendencje można zaobserwować na moskiewskim rynku mieszkaniowym?

Jedną z ciekawostek jest to, że rośnie zainteresowanie tzw. "chruszczowkami", czyli 5-piętrowymi budynkami z wielkiej płyty. Ma to związek z programem likwidacji "chruszczowek" (w ich miejsce będą budowane nowe osiedla). Gdy bowiem dojdzie do likwidacji domu, jego właściciel musi otrzymać nowy lokal, a najczęściej dostaje większe, nowe mieszkanie. Ceny mieszkań w "chruszczowkach" kształtują się od 3 do 4 tys. USD za mkw. Oczywiście rosną wraz ze zbliżającym się terminem likwidacji.

Inną wyraźną tendencją jest "ucieczka" z Moskwy. Wysokie ceny zmuszają ludzi do szukania tańszych lokalizacji. Zamiast wydawać 150 tys. USD na 1-pokojowe mieszkanie (35 mkw.), można kupić ponad 170-metrowy dom za 140-180 tys. USD, oddalony od kilkunastu do kilkudziesięciu kilometrów od MKAD. Dojazd nie jest wówczas aż tak dużym problemem. Korki zaczynają się bowiem w Moskwie, a po dojechaniu do granic miasta można się już przesiąść do metra.

Jaką ofertę ma Inkom dla osób szukających mieszkań poza Moskwą?

Budujemy m.in. domy "deLux", liczące do 400 mkw. na działce o powierzchni 1,7-2 tys. mkw. Ceny rozpoczynają się tu od 1,38 mln USD. Mamy również ofertę w segmencie ekonomicznym. W odległości 60-70 km od MKAD za nowy dom o powierzchni 200-250 mkw. trzeba zapłacić od 250 do 300 tys. USD.

Z jakimi jeszcze opłatami musi się liczyć nabywca mieszkania?

Opłata notarialna wynosi od 1 do 1,5 proc. wartości transakcji. Rejestracja państwowa (odpowiednik księgi wieczystej - przyp. red.) to z kolei wydatek 200 USD. Pośrednik weźmie od 2 do 6 proc. (łącznie od obu stron).