400 mln euro - taką sumę musiało wyłożyć Orco Germany, należące do Orco Property Group, aby w I półroczu 2007 roku przejąć kontrolę nad berlińską spółką GSG. Dziś ktoś dysponujący ułamkiem tej kwoty nie miałby większych problemów, aby przejąć kontrolę nad całą nieruchomościową grupą, notowaną na czterech europejskich giełdach (w tym na GPW w Warszawie).
W tym tygodniu bowiem (w czwartek) wycena rynkowa Orco Property Group spadła do poziomu odpowiadającego zaledwie 1/10 kapitalizacji z okresu, gdy GSG dołączało do grupy. Ta transakcja, choć wówczas nic na to nie wskazywało, przyczyniła się pośrednio do bieżących kłopotów Orco.
Czy dlatego, że był to nietrafiony zakup? Absolutnie nie. GSG to firma dysponująca ponad 800 tys. mkw. powierzchni komercyjnej w stolicy Niemiec. Nie są to co prawda nieruchomości z górnej półki. Nie są też położone w topowych lokalizacjach, o czym świadczy fakt, że około 32 proc. wspomnianej powierzchni było w I półroczu 2007 roku niewynajętych, a stawki najmu były (i wciąż są) znacznie niższe niż czynsze za biura czy powierzchnię handlową w naszej pięknej stolicy.
GSG to jednak firma z potencjałem. Dzięki wysiłkom Orco Germany, które stało się czołowym graczem na berlińskim rynku nieruchomości komercyjnych, w ciągu minionego roku wskaźnik powierzchni wynajętej wzrósł do 74 proc. (czyli o 6 pkt proc.), a ceny najmu tylko w I półroczu tego roku wzrosły o 13 proc. Oczywiście, znalazło to odzwierciedlenie w wynikach Orco. Zysk z aktualizacji wyceny portfela nieruchomości GSG przekroczył w 2007 roku 28 mln euro, a w I półroczu tego roku wyniósł dodatkowe 60 mln euro. Wpływy z najmu powierzchni należących do GSG są ponadto największym źródłem przychodów całej grupy Orco.
W czym więc tkwi problem? Otóż w tym, że zakup GSG wiązał się z wielomilionowymi wydatkami, a takich pieniędzy Orco nie posiadało w gotówce. Nawet gdyby dysponowało taką sumą, to nieracjonalne byłoby (w tamtym czasie) nieskorzystanie z lewarów. Innymi słowy, gros pieniędzy Orco pożyczyło (co prawda część środków na transakcję wyłożył fundusz Morgan Stanley, który później objął nowe akcje Orco Germany, jednak zakup GSG był tylko częścią programu inwestycyjnego grupy, który w I półroczu 2007 roku pochłonął 644 mln euro). Obsługa ogromnego zadłużenia zaczęła zjadać większość zysków osiąganych przez Orco Property Group. Swoje zrobił też kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości, który przeniósł się częściowo na Stary Kontynent, powodując spadek wycen niektórych nieruchomości, w tym należących do Orco (choć akurat nie tych z portfela GSG). Teraz mocno dał o sobie znać rozprzestrzeniający się kryzys na rynkach finansowych. I choć w ostatnim czasie fundamentalna sytuacja Orco jakoś szczególnie się nie zmieniła, tylko od poniedziałku do czwartku kapitalizacja firmy stopniała niemal o połowę (w piątek kurs mocno odbił). Deweloperzy postrzegani są bowiem przez inwestorów jako firmy uzależnione od finansowania, a z jego zdobyciem jest coraz trudniej. Dodatkowo - jak wskazują analitycy - zarządzający funduszami w dobie kryzysu opróżniają portfele z akcji spółek zadłużonych, a taką niewątpliwie jest Orco Property Group (jej zadłużenie netto na koniec półrocza wynosiło 1,4 mld euro).
