Polujemy na grunty w Warszawie

Z Jean-Francois Ottem, założycielem i prezesem Orco Property Group, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Sytuacja w Orco Group ma się chyba ku lepszemu, sądząc chociażby po aktywności insiderów kupujących akcje spółki. [/b]

Przesadziłbym, mówiąc, że nigdy nie było lepiej, jednak gdybym był analitykiem, to moją rekomendacją dla Orco Group byłoby strong buy. Nasze hotele mają wysokie obłożenie, w segmencie deweloperskim mamy pełne ręce roboty, co zauważają zapewne mieszkańcy Warszawy, obserwując pnący się w górę apartamentowiec przy ul. Złotej 44. W końcu segment nieruchomości komercyjnych wyraźnie korzysta na ożywieniu na rynku, nasze aktywa wreszcie są wyceniane po godziwych stawkach.

[b]Pewien niepokój wśród drobnych akcjonariuszy może budzić jednak to, że Orco Group decyduje się sprzedawać niektóre aktywa, wcześniej wymieniane jako ważne dla przyszłości spółki, na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Przykładem tego jest sprzedaż nieruchomości przy placu Lipskim w Berlinie czy działki w dzielnicy Bubny w Pradze.[/b]

Proszę nie odnosić mylnego wrażenia, że Orco ogranicza swoją skalę działalności. Żadna z zawartych w ostatnich miesiącach transakcji nie została dokonana pod presją bieżących potrzeb spółki, na każdej zrealizowaliśmy satysfakcjonującą stopę zwrotu. W Berlinie nie sprzedaliśmy działki, lecz projekt, w realizację którego jesteśmy zaangażowani, a po jego zakończeniu otrzymamy dodatkowe profity finansowe. W Pradze sprzedaliśmy niewielką część posiadanych przez nas gruntów, kilka procent naszego banku ziemi z dzielnicy Bubny, m.in. dlatego, by przyspieszyć rozwój tej części czeskiej stolicy. Bubny to jeden z naszych flagowych projektów, nie tylko dlatego, że da nam sporo zarobić, ale również dlatego, że jest to przedsięwzięcie ważne dla wizerunku Orco.

Sprzedajemy też inne nieruchomości komercyjne uznane przez nas za dojrzałe, których potencjał wzrostu wartości jest ograniczony w porównaniu z innymi projektami będącymi w naszym portfelu. Przykładem takiej transakcji jest niedawna sprzedaż biurowca Sky Office w Duesseldorfie.

[b]Start inwestycji Bubny blokują problemy z uzyskaniem administracyjnych pozwoleń. Kiedy spółka spodziewa się otrzymać zielone światło dla tego przedsięwzięcia?[/b]

Liczymy, że niezbędne zezwolenia dla projektu dostaniemy jesienią tego roku.

[b]Powtarza pan od pewnego czasu, że priorytetowymi rynkami dla Orco są Berlin, Budapeszt, Praga i Warszawa. Jakie są plany spółki wobec warszawskiego rynku? Sądowe batalie z przeciwnikami budowy Złotej 44 nie zniechęciły Orco do inwestycji w tym mieście?[/b]

Wręcz przeciwnie. Jestem wyznawcą zasady, że co cię nie zabije, to cię wzmocni. Uważam, że doświadczenie, jakie zdobyliśmy, walcząc o Złotą 44 należy wykorzystać przy kolejnych projektach, potencjalnie trudnych i równocześnie dających dużą stopę zwrotu.

Dlatego też niezależnie od realizacji będących już w naszym posiadaniu projektów szukamy w Warszawie, możliwie blisko centrum, działki pod inwestycję o podobnej skali, co Złota.

[b]W grę wchodzi kolejny apartamentowiec? [/b]

Nie, myślimy o budynku biurowym z najwyższej półki.

[b]Czy Orco zamierza kupić grunt pod taką inwestycję? [/b]

Myślimy raczej o powołaniu joint venture, w którym Orco odpowiadałoby za realizację inwestycji, a druga strona wnosiłaby grunt. Mamy kilka propozycji na biurku, teraz mogę jedynie powiedzieć, że rozmawiamy o nawiązaniu współpracy z firmą będącą właścicielem budynku położonego niezbyt daleko od Złotej 44, na którego miejscu stanąć mógłby biurowiec.

[b]Czy to firma z branży nieruchomości?[/b]

Nie. Proszę wybaczyć, ale jest zdecydowanie za wcześnie, by mówić o szczegółach.

[b]Orco jest też akcjonariuszem i zarządcą funduszy Endurance Fund, do których należy m.in. Orco Tower i biurowiec przy Prostej 69 w Warszawie. Przed kilkoma miesiącami informowaliśmy, że inni akcjonariusze funduszy nalegają na zamknięcie inwestycji. Czy te biurowce trafią pod młotek w tym roku?[/b]

To mało prawdopodobne. Fundusze będące właścicielami Orco Tower i Prosta 69 nie zostaną zamknięte przed końcem 2012 r. W pierwszej kolejności zamykany będzie subfundusz mieszkaniowy, którego większość inwestycji jest już na ukończeniu.

[b]Jakie Orco ma plany wobec flagowej inwestycji Orco w Budapeszcie, centrum handlowego Vaci 1 powstającego w budynku dawnej giełdy papierów wartościowych?[/b]

Vaci 1 zostanie oddane do użytku w tym roku, teraz kończone są prace wewnątrz budynku. Nie zamierzamy go sprzedawać. Nie przesadzam, mówiąc, że jest to projekt dla nas bezcenny. W opinii wielu to najpiękniejsze centrum handlowe w Budapeszcie, negocjacje z najemcami utwierdzają nas w przekonaniu, że Vaci 1 będzie w tym mieście najmodniejszym obiektem tego typu.

[b]Co z projektem biurowca autorstwa Zahy Hadid, mającym stanąć na budapesztańskim placu Szervita?[/b]

Zastanawiamy się nad zmianą tej koncepcji naszej inwestycji, decyzje w tej sprawie jeszcze nie zapadły.

[b]Rynkowa plotka głosi, że Orco rozmawia o sprzedaży projektów w Rosji i wycofaniu się z tego kraju. Czy to prawda?[/b]

W tej plotce jest ziarnko prawdy. Skoro mamy skupić się na czterech wymienionych wyżej rynkach, inne miasta traktujemy mniej priorytetowo. Nie wykluczamy sprzedaży naszych rosyjskich projektów, jeżeli na stole pojawi się atrakcyjna oferta. Prowadzone są pewne rozmowy z inwestorami zainteresowanymi naszymi projektami, trudno jednak dziś powiedzieć, jak się zakończą.

[b]Pewien czas temu sygnalizował pan, że Orco może przeprowadzić emisję akcji z prawem poboru, by pozyskać środki na sfinansowanie części swoich przedsięwzięć. Czy plan ten jest aktualny?[/b]

W tym roku z pewnością do tego nie dojdzie. Myślę, że w obecnej sytuacji nie udałoby się nam sprzedać akcji po cenie choćby zbliżonej do potencjału, jaki w nich jest. Mam nadzieję, że pokazując coraz lepsze wyniki finansowe, zmienimy nastawienie inwestorów do nas. Gdy tak się stanie, emisja akcji z prawem poboru lub oferta publiczna będzie możliwa.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]

[ramka][srodtytul]Orco tanie, bo zadłużone[/srodtytul]

Biorąc pod uwagę wartość aktywów, Orco Property Group jest najniżej wycenianym z deweloperów komercyjnych notowanych na GPW. Z współczynnikiem C/WK wynoszącym 0,4 nieznacznie tylko ustępuje mieszkaniowemu Gantowi. Również w gronie europejskich konkurentów spółki niełatwo znaleźć firmy cieszące się mniejszym zaufaniem rynku. Awersja inwestorów ma związek z ciążącym nad Orco zadłużeniem odsetkowym szacowanym na koniec I kw. na 1,17 mld euro. Na mocy zatwierdzonego w minionym roku planu naprawczego dla spółki spłata zobowiązań z tytuły obligacji została wydłużona w czasie, dając Orco czas na dokończenie inwestycji i uwolnienie środków niezbędnych dla spłaty zobowiązań. Analitycy podkreślają jednak, że Orco w najbliższych latach będzie działać pod presją czasu, ponieważ opóźnienie w realizacji kluczowych inwestycji mogłoby zagrozić wykonaniu planu naprawczego. [/ramka]