Zainteresowanie uruchomionym z początkiem lipca programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który pozwala na zakup pierwszego mieszkania z wykorzystaniem taniej pożyczki, przerosło najśmielsze prognozy rządu. Do połowy sierpnia wniosek o kredyt z dopłatą złożyło ponad 32 tys. osób, a 2,7 tys. z nich już podpisało umowy kredytowe. Bezpośrednią przyczyną popularności tego programu jest to, że wskutek zacieśnienia polityki pieniężnej i systematycznego wzrostu cen nieruchomości dostępność mieszkań na kredyt zaciągany na rynkowych warunkach drastycznie w ostatnich latach zmalała. Ale potencjalni beneficjenci programu mają też powody, aby się spieszyć – co prowadzi do kumulacji wniosków w pierwszych miesiącach po jego starcie. Mogą się obawiać, że przynajmniej czasowo wyczerpie się pula pieniędzy, które rząd przeznaczył na dopłaty do kredytów. Głównym powodem do niepokoju jest to, że wobec sztywnej podaży mieszkań dostępność lokali kwalifikujących się do programu szybko zmaleje, a ich ceny wzrosną. Oba te zjawiska już widać.
Tylko dla wybrańców
– Przy niskiej elastyczności podaży mieszkań w krótkim okresie programy stymulujące popyt prowadzą do wzrostu cen nieruchomości. Efektem ubocznym jest spadek ich dostępności dla osób, które nie uzyskały wsparcia – tłumaczy prof. Michał Rubaszek, ekonomista z SGH, jeden z uczestników panelu eksperckiego „Parkietu” i „Rzeczpospolitej”. Z tezą, że funkcjonujące w Polsce niemal stale od 2007 r. programy wspierające dostępność mieszkań („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”, a teraz „Pierwsze mieszkanie”, którego częścią jest „Bezpieczny kredyt 2 proc.”) przyczyniają się istotnie do wzrostu cen nieruchomości, zgodziło się 60 proc. spośród 35 panelistów, którzy wzięli udział w tej sondzie. Przeciwnego zdania było tylko 14 proc. ankietowanych.
Takie skutki uboczne wszelkiego rodzaju dopłat do kredytów hipotecznych to jeden z argumentów na rzecz przebudowy polityki mieszkaniowej. Aż 80 proc. spośród uczestników tej rundy naszego panelu ekonomistów zgodziło się z tezą, że „polityka mieszkaniowa państwa powinna koncentrować się na wspieraniu podaży mieszkań, a nie na stymulowaniu popytu (przez zwiększanie dostępności kredytu)”. Argumentów na rzecz takiej zmiany jest jednak więcej. Dopłaty do kredytów mogą uchodzić za niesprawiedliwe. – Polityka wspierania dostępności kredytu jest niczym innym jak transferem środków od ogółu społeczeństwa do osób kupujących mieszkanie na kredyt – podkreśla prof. Rubaszek. Zastrzeżenia części ekonomistów budzi to, że takie programy siłą rzeczy nie zwiększają dostępności mieszkań dla osób najbardziej potrzebujących, które często nie mają zdolności kredytowej. – Dostępność mieszkań jest mocno ograniczona dla tych osób, które nie tylko mają niższe dochody, ale też z innych względów są mniej atrakcyjnymi klientami dla banków. Może to wynikać z formy zatrudnienia, braku jego stabilności albo trudnej sytuacji rodzinnej. Mam wątpliwości, czy mimo pozornie wyższej dostępności kredytów tacy klienci będą mieli możliwość uzyskania finansowania w banku – mówi dr Dorota Skała, ekonomistka z Uniwersytetu Szczecińskiego. – W polityce mieszkaniowej ważna jest też stabilność i niezależność od cyklu politycznego – dodaje. Co do tego, czy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ten warunek spełnia, ma wątpliwości ze względu na to, że największe banki są pod kontrolą Skarbu Państwa.
Co państwo potrafi?
Politykę mieszkaniową ukierunkowaną na wspieranie podaży mieszkań trudno jednak dobrze zaprojektować. Jednym z rozwiązań jest rozwój budownictwa społecznego, rozumiany jako zwiększanie zasobu mieszkań przeznaczonych do długoterminowego najmu po cenach niższych od rynkowych. 40 proc. ankietowanych przez nas ekonomistów zgodziło się z tym, że jest to optymalna forma wspierania przez państwo dostępności mieszkań. Ale niewiele mniej (31 proc.) nie zgodziło się z tą tezą. – Warto pamiętać o tym, że subsydiowany rynek najmu z ograniczoną podażą bardzo ogranicza mobilność ludności – tłumaczy prof. Rubaszek. Dr hab. Marek Kośny, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, dodaje, że na dłuższą metę programu budownictwa społecznego mogą petryfikować nierówności majątkowe. Mieszkania własnościowe to w Polsce podstawowa składowa majątku gospodarstw domowych. – Ograniczenie własności nieruchomości może prowadzić do istotnych problemów społecznych w perspektywie dłuższej niż jednopokoleniowa – tłumaczy.
Wielu ankietowanych przez nas ekonomistów zwraca też uwagę na ryzyko nadużyć w tego rodzaju programach, związane z niską jakością zarządzania w sektorze publicznym. – Programy budownictwa społecznego wymagają odpowiedniego zarządzania, aby mieszkania trafiały do osób, które rzeczywiście ich potrzebują, i aby uniknąć nadużyć systemu. Nawet takie kraje, jak Niemcy, Francja i Szwecja, o znacznie wyższym poziomie zarządzania publicznego, nie uniknęły problemów związanych z czarnym rynkiem publicznych lokali oraz z korupcją w przydziale atrakcyjnych mieszkań – wyjaśnia dr hab. Łukasz Goczek, profesor na Wydziale Nauk Ekonomicznych UW.
