Nowy rok, nowe rozdanie na rynku najmu nieruchomości komercyjnych

Niepewna sytuacja gospodarcza odbija się na wszystkich częściach rynku, nie omijając sektora nieruchomości. Spowolnienie gospodarcze, wysokie stopy procentowe czy inflacja regulacji prawnych to tylko część wyzwań, z którymi mierzą się dziś inwestorzy i najemcy.

Strategicznym narzędziem w rękach inwestorów stają się zielone najmy, które nie tylko pomagają zabezpieczyć wartość nieruchomości jako aktywów inwestycyjnych, lecz także odpowiadają na rosnące oczekiwania UE w zakresie ESG.

Najem sercem nieruchomości komercyjnej

Realna wartość nieruchomości komercyjnej niejednokrotnie tkwi w najmie. To właśnie on czyni z biurowca czy magazynu wehikuł finansowy, który generuje periodyczny przychód, którego wartość przewyższa koszty utrzymania obiektu. Na tej zasadzie typowa wycena nieruchomości komercyjnej przez bank czy fundusz inwestycyjny bierze pod uwagę raczej treść umów najmu niż architekturę budynku czy jego inne walory.

Koncepcja najmu komercyjnego jest silnie ustandaryzowana. Umowa musi posiadać szereg zabezpieczeń, aby nadawać się jako produkt inwestycyjny. Przykładowo musi być trwała (zasadniczo niewypowiadalna przed okresem jej obowiązywania). Musi także gwarantować wynajmującemu stałą marżę w założonym czasie. Stąd coroczna waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji czy założenie, że czynsz to dochód wynajmującego, a koszty eksploatacji obiektu najemca ponosi z własnej kieszeni.

Takich „bezpieczników” jest wiele. Kodeks cywilny nie reguluje ich w sposób właściwy specyfice rynków finansowych, dlatego strony same muszą to zrobić w umowie. I to prospektywnie, bo typowy najem komercyjny trwa minimum pięć lat. Właśnie dlatego umowa najmu komercyjnego potrafi być dłuższa niż umowa sprzedaży całego obiektu. Najem nieprzemyślany pod kątem potencjalnych zagrożeń to poważne ryzyko finansowe.

Krajobraz rynku nieruchomości zmienia się na naszych oczach

Rzeczywistość społeczno-gospodarcza rynku nieruchomości zaskakująco zmieniła się w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. Rodzi to pytania o konieczność dostosowania dotychczasowych standardów funkcjonowania do nowych wyzwań.

Po trudnym doświadczeniu pandemii rynek nieruchomości mierzy się z inflacją i wzrostem stóp procentowych. Recesja powoduje odpływ kapitału zagranicznego, tradycyjnie dominującego na polskim rynku. Na wskaźniki makroekonomiczne przekładają się także konflikty zbrojne, z niejasną perspektywą na przyszłość.

Mimo że wyzwań nie brakuje, europejski ustawodawca zaskakuje inicjatywą legislacyjną w zakresie aspektów środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG). Podstawą wywieranej presji w kierunku zrównoważonego rozwoju jest zobowiązanie Unii Europejskiej do zmniejszenia emisji gazów cieplarnianych o co najmniej 55 proc. w 2030 r. w porównaniu z rokiem 1990 oraz osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 r. (pakiet Fit for 55 i Europejski Zielony Ład).

Nieruchomości i budownictwo na celowniku Unii

Transformacja ESG szczególnie oddziałuje na sektor nieruchomości i budownictwa, bo ten odpowiada za niemal 40 proc. światowych emisji gazów cieplarnianych. Ta sama gałąź gospodarki ma również 40-proc. udział w globalnym zużyciu energii elektrycznej i surowców naturalnych.

Osiągnięcie celów środowiskowych musi więc oznaczać radykalne zmiany. Stąd oczekiwanie unijnego regulatora, że od 2030 r. wszystkie nowe budynki będą efektywne energetycznie i zeroemisyjne podczas eksploatacji, a od 2050 r. neutralność węglowa będzie obowiązywała wszystkie obiektów. Dla miażdżącej większości funkcjonujących obecnie budynków oznacza to konieczność poważnej modernizacji.

Specjaliści McKinseya oszacowali, że wartość inwestycji zmierzających do osiągnięcia zeroemisyjnej gospodarki netto w Europie może wynieść około 1,7 bln euro tylko do 2030 r. W ujęciu realnym odpowiada to 11-krotności wydatków w ramach planu Marshalla po II wojnie światowej. Skala tego przedsięwzięcia jest tak ogromna, że nie sposób sfinansować go wyłącznie ze środków publicznych.

Unijny regulator założył więc zaangażowanie prywatnego kapitału. W tym celu stworzył system publicznego ujawniania informacji zmierzający do przekierowania strumieni finansowych w stronę zrównoważonych inwestycji. Mowa o taksonomii i nowych zasadach sprawozdawczości przedsiębiorstw. Wprawdzie nie przewidują one zakazu inwestowania w niezrównoważone aktywa, ale za to nakładają obowiązek ujawnienia informacji o ulokowaniu kapitału pod kątem ESG.

Zielona rewolucja na rynku nieruchomości

Ten mechanizm już działa. Nieruchomości, które nie kwalifikują się jako „zielone”, są postrzegane jako mniej atrakcyjne, a inwestycja w nie – jako bardziej ryzykowna. Zrównoważone obiekty cieszą się natomiast większym zainteresowaniem najemców, co lepiej pozycjonuje je na rynku i na ogół znajduje pozytywne odzwierciedlenie w stawce czynszu.

Badanie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2024” przeprowadzone przez PwC i Urban Land Institute wskazuje, że tempo i skala wyzwań związanych z transformacją ESG zwiększą się w ciągu najbliższych pięciu lat. Blisko 80 proc. inwestorów instytucjonalnych zgodziło się, że kryteria ESG będą miały znaczący wpływ na wyceny aktywów w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy, zauważając zarazem, że obecny stan tych wycen nie jest w pełni wiarygodny. W niedługim czasie należy więc liczyć się z urealnieniem wycen, co prawdopodobnie będzie się wiązać z nieoczekiwanym obniżeniem wartości części aktywów.

W obliczu tych okoliczności gracze rynkowi poszukują sposobów zabezpieczenia wartości swoich portfeli. Jednym z kluczy do zachowania potencjału inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych jest stosowanie zasad zielonego najmu.

Green lease odpowiedzią na zabezpieczenie wartości aktywów

Zielony najem (green lease) to umowa najmu komercyjnego zaadaptowana do zmieniającej się rzeczywistości. Odpowiada ona współczesnym wyzwaniom rynkowym, takim jak obowiązki raportowania ESG, wymogi neutralności węglowej, widmo modernizacji budynków, rosnące koszty energii elektrycznej czy oczekiwania użytkowników.

Koncepcja zielonego najmu opiera się na trzech filarach:

¶ optymalizacji w zakresie emisji i zużycia mediów,

¶ kwestii związanych z budową i modernizacją nieruchomości (w tym tzw. retrofitting),

¶ zrównoważonym zarządzaniu i korzystaniu z nieruchomości.

Pierwsza kategoria związana jest z eksploatacja obiektu, a druga tradycyjnie kojarzy się z nakładami kapitałowymi. Wszystkie trzy aspekty są jednak silnie związane. Przykładowo inwestycja w technologię na etapie budowy czy modernizacji obiektu zwykle poprawia efektywność energetyczną obiektu i przekłada się na niższe koszty eksploatacji.

W całym cyklu życia statystycznego obiektu budowlanego to właśnie etap eksploatacji waży najwięcej zarówno pod kątem emisji i zużycia mediów, jak i generowanych kosztów. Wspólnym celem dla wynajmującego i najemcy naturalnie jest więc redukcja obu tych współczynników. Stymuluje to współpracę stron w sposób trudny do osiągnięcia w zwykłej umowie i zachęca najemców do współodpowiedzialności za dany obiekt.

Wdrożenie zielonego najmu wiąże się z koniecznością zastosowania określonych narzędzi na poziomie kontraktu. Przykładowo może chodzić o monitorowanie emisji i zużycia mediów oraz gromadzenie danych, ich wzajemne udostępnianie (w tym pod kątem sprawozdawczości ESG), stworzenie procedur dla współpracy (np. tzw. forum dialogu) pomiędzy stronami czy zaopatrzenie w energię odnawialną. Takich aspektów jest wiele i należy je dobrać do konkretnej sytuacji.

Warto rozważyć to przed zawarciem umowy, bo – w przypadku typowego najmu komercyjnego – kolejna szansa będzie najwcześniej za pięć lat.