Rynek oczekiwał szybkiego wprowadzenia w Polsce REIT-ów, co miało zdynamizować inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych dokonywane przez polskich inwestorów i umożliwić im czerpanie zysków z teoretycznie stabilnej formy inwestowania, jaką są nieruchomości. Tymczasem analiza tematu dokonana przez NBP stanowi przyczynek do rekomendacji wyłączenia spod ustawy REIT-owej nieruchomości komercyjnych i pozostawienia w obszarze jej oddziaływania tylko nieruchomości mieszkalnych.
Nie jest prawdą, że inwestycje na rynku nieruchomości są stabilne i nie podlegają takim wahaniom jak np. inwestycje w akcje na giełdzie. W otoczeniu łatwego i taniego pieniądza pozyskiwanego z rynków finansowych tworzą się bańki spekulacyjne na rynkach nieruchomości. W zależności od fazy cyklu mamy do czynienia albo z niedoszacowaniem ich wartości, albo znacznym ich przewartościowaniem. Głębokość tych zmian na niektórych rynkach przypomina tę znaną z rynków akcji. Nieruchomości generują przychody czynszowe, jednak i tu występują wahania zarówno w wysokości czynszów, jak i przeciętnym poziomie pustostanów.
Nieruchomości mogą być dobrą długoterminową lokatą kapitału jednak ocena takiej inwestycji zależy w dużej mierze od momentu jej dokonania.
Rynek nieruchomości w długim okresie wykazuje wzrost wartości, jednak w krótszych okresach wykazuje dość znaczne cykliczne zmiany. Inwestor, który zainwestuje w dołku, dokona bardzo dobrej inwestycji, gdyż w stosunkowo krótkim okresie odnotuje zysk wynikający z cyklicznego wzrostu wartości nieruchomości, którą może sprzedać i zrealizować zysk gotówkowy. Nawet jeśli tego nie zrobi to w jego przypadku kolejne spowolnienie na rynku i obniżka cen nieruchomości nie spowodują, że wartość rynkowa jego nieruchomości spadnie poniżej nominału dokonanej inwestycji. Inaczej wygląda sytuacja inwestora, który zainwestuje na górce. W krótkim okresie zanotuje spadek wartości nieruchomości poniżej nominału inwestycji, a okres, w którym jej wartość rynkowa powróci do wartości początkowej, będzie o wiele dłuższy – być może kilkanaście lat. Inwestorzy będą zarabiali w podobnym zakresie na wynajmie nieruchomości jednak ich pozycja inwestycyjna będzie dramatycznie odmienna.
Rynek nieruchomości w Polsce jest w punkcie zbliżonym do górki. Mamy za sobą kilkuletni okres wzrostu wartości całego rynku, nie doszło do załamania cen nieruchomości po 2008 r. w skali podobnej do tej w USA czy większości UE. W Polsce po wstąpieniu do UE rynek ten dynamicznie rósł a po „zaleczeniu" światowego kryzysu z 2008 r., szybko odzyskał równowagę i dynamikę. O dość zaawansowanej hossie na tym rynku świadczą wysokie ceny płacone przez inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, magazyny itp.), ich miernikiem jest stopa kapitalizacji, która w przypadku biurowców klasy A wynosi w najlepszych lokalizacjach 5–5,5, co jest poziomem jak na rynek polski wskazującym na fazę cyklu zbliżającą się do szczytu. Wzmocnienie się tego wskaźnika spowodowane było dużą aktywnością inwestorów zagranicznych, w tym funduszy z Niemiec. Mając dostęp do bardzo taniego finansowania w euro czy dolarze były w stanie akceptować coraz wyższe ceny nieruchomości. Okres łatwego, ekstremalnie taniego pieniądza dobiega powoli końca w USA (już podniesiono stopy proc. i można spodziewać się kolejnej zwyżki) i UE (ogranicza się luzowanie ilościowe). Inwestorzy zagraniczni zaczynają myśleć o korzystnym wyjściu z inwestycji, tj. zrealizowaniu zysku gotówkowego.
