Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Branża magazynowa jest beneficjentem zawirowań

Jest pan częstym gościem Parkiet TV i zawsze bije od pana pewien optymizm, jeśli chodzi o spojrzenie na perspektywy rynku. W ostatnim czasie sen z powiek spędzały obawy o kondycję niemieckiej gospodarki, teraz mamy konflikt zbrojny na Bliskim Wschodzie. Jak wpłynie ona na rynek magazynowy, chociażby pod kątem ciągłości łańcuchów dostaw? A może od pandemii rynek odrobił lekcję, w końcu tyle razy słyszeliśmy o optymalizacji, skracaniu łańcuchów, zabezpieczaniu się na okazje takich wstrząsów?

Już wiele razy mówiłem, że to, czy mamy dobry, czy zły dzień, w gruncie rzeczy nie robi dużej różnicy. To jest też pewnego rodzaju odpowiedź na pytanie o łańcuchy dostaw. Mam wrażenie, że obserwujemy pewną powtórkę z okresu COVID-u czy sytuacji związanej z blokadą Kanału Sueskiego. Choć może to zabrzmieć nieco niezręcznie, jako branża jesteśmy wręcz beneficjentem takich zawirowań. Im większa niepewność na świecie, tym bardziej firmy dążą do zabezpieczenia swoich łańcuchów dostaw i utrzymania ich ciągłości, ażeby tę ciągłość zapewnić, konieczne jest zwiększanie stanów magazynowych. To z kolei oznacza potrzebę wynajmu większej powierzchni. Dziś wyraźnie widzimy, że wielu naszych najemców właśnie tak postępuje.

Oczywiście, wzrost cen paliw może wpływać na inflację – pojawiają się nawet głosy, że Europejski Bank Centralny rozważa podwyżki stóp, niemniej pozostaję optymistą. Nie jestem politykiem, ale obserwując sytuację, mam wrażenie, że strony konfliktu szukają raczej pretekstu do ogłoszenia sukcesu. Można się więc spodziewać, że każda z nich będzie chciała przedstawić jego zakończenie jako własne zwycięstwo. Sądzę, że powrót do względnej normalności może nastąpić w ciągu jednego–dwóch miesięcy. Dzisiejsza rzeczywistość gospodarcza jest bardzo dynamiczna – z jednej strony pojawiają się napięcia, a z drugiej stosunkowo szybko następuje stabilizacja, po której często pojawiają się kolejne wyzwania.

Sytuacja rynkowa wygląda dobrze – powiedziałbym, że na solidną czwórkę z plusem.

Wyniki finansowe i operacyjne za 2025 r. wypadły znakomicie, przede wszystkim mamy rekord umów najmu – 371 tys. mkw.

Około 3/4 zawartych przez nas umów to nowe kontrakty, w ujęciu wartościowym znacząca część przypada na rynek niemiecki. Pozostałe umowy to w dużej mierze przedłużenia, jednak również w tym obszarze odnotowaliśmy bardzo dobre wyniki. W przypadku odnowień czynsze like-for-like urosły o około 15 proc. Oznacza to, że powierzchnie, dla których kończyły się umowy i które zostały przedłużone, są dziś wynajmowane na istotnie wyższym poziomie. To bardzo wyraźny wzrost i zdecydowanie pozytywny sygnał dla naszego biznesu.

Ale ubiegły rok jest przeszłością – mnie interesuje już dzisiaj I kwartał, który pod kątem nowych umów najmu będzie rekordowy. To pokazuje to, co powiedziałem wcześniej, że rynek się rozwija, mamy duże bezpieczeństwo operacyjne, nie widzimy, żeby którykolwiek z najemców miał jakiekolwiek problemy, więc sytuacja jest dość dobra.

Prowadzimy obecnie wiele negocjacji, których finalizacji spodziewamy się w II i III kwartale. To dla nas istotny prognostyk. Co ważne, żaden z najemców nie wycofał się z rozmów ani nie zmienił swojej strategii. II i III kwartał zapowiadają się pozytywnie. Proces negocjacji umów trwa zazwyczaj 3-6 miesięcy, dlatego już dziś mamy dość dobrą widoczność tego, jak będą wyglądały kolejne miesiące.

Powtórzę: na ten moment nie obserwujemy, aby wydarzenia z ostatnich tygodni miały jakikolwiek negatywny wpływ na naszą działalność.

W ciągu siedmiu lat EBITDA grupy i wartość aktywów netto urosły razy cztery. Czy taka dynamika jest do utrzymania?

Uważam, że mimo obecnej, znacznie większej skali działalności, osiągnięcie podobnej dynamiki wzrostu w perspektywie kolejnych siedmiu–ośmiu lat pozostaje realnym scenariuszem. Potwierdzają to również bieżące wyniki – w I kwartale odnotowaliśmy wzrost na poziomie około 170 proc., analizując wartość podpisanych umów najmu, w szczególności pod kątem generowanych czynszów. To pokazuje, że nasze założenia nie są oderwane od rzeczywistości.

Naszym istotnym atutem jest fakt, że działamy na rynku, który systematycznie rośnie – w tempie ok. 10-12 proc. rocznie. To znacząco zwiększa komfort prowadzenia biznesu. Widzimy również bardzo dobre efekty naszej ekspansji na rynki Europy Zachodniej. Realizacja projektów przebiega zgodnie z planem – zarówno po stronie inwestycyjnej, jak i komercjalizacji. Również ocena gospodarki niemieckiej, która bywała ostatnio postrzegana sceptycznie, w naszej opinii jest bardziej pozytywna.

Jesteśmy dziś całkowicie inną firmą niż 15 lat temu, kiedy zaczynaliśmy tę podróż i ekspansję zagraniczną.

Zysk na akcję za 2025 r. to 19 zł. Niezmiennie wraca pytanie o politykę dywidendową. Czy pojawi się ona przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem?

Nie chcę podawać takich twardych terminów. Raczej zakładam, że później, bo musimy odbyć jeszcze spotkania z agencjami ratingowymi. To, że odeszliśmy od finansowania bankowego i jesteśmy finansowani globalnym długiem, to jest aspekt, który wymusza dialog z agencjami ratingowymi. Pracujemy nad tym, żeby jeszcze o jeden stopień co najmniej podwyższyć ratingi, co przełoży się jeszcze bardziej na obniżenie kosztów finansowych. Wydaje mi się, że o polityce dywidendowej będziemy mogli powiedzieć po wakacjach.

Przyznaję, mamy tu pewne opóźnienie, ale musimy mieć akceptację agencji ratingowych. Nic gorszego nie mogłoby być na rynku niż obniżka oceny. Jak wspomniałem, chcemy ten rating o 1 czy 2 stopnie jeszcze podwyższyć, co obniży koszty finansowania, które dzisiaj i tak są w porządku, ostatnie euroobligacje wyemitowaliśmy z kuponem 4,75 proc. w skali roku. To była bardzo dobra emisja.