Za legislacyjne zmiany zapłacą ostatecznie nabywcy mieszkań

Branża utyskuje nie tyle na same zmiany przepisów o warunkach technicznych budynków czy planowaniu przestrzennym, ile na sposób i tempo wprowadzania. Należy liczyć się ze wzrostem kosztów inwestycji – a to zostanie jak zwykle przerzucone na ceny mieszkań.

W ostatnim czasie wzmogły się apele branżowych organizacji, jak Polski Związek Firm Deweloperskich czy Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, do resortu rozwoju w sprawie przedłużenia terminu wejścia w życie zapisów nowelizacji warunków technicznych budynków (rozporządzenie zacznie działać od 1 kwietnia) oraz reformy planowania. Ministerstwo wysyła sygnały, że więcej czasu nie da. Zapytaliśmy deweloperów notowanych na GPW i Catalyst, jak zmiany legislacyjne wpłyną na ich plany i banki ziemi.

Część firm kwituje sprawę krótko. „Posiadaliśmy wiedzę o planowanym rozporządzeniu i zmiany wynikające z rozporządzenia nie mają wpływu na realizację projektów, jak również na grunty w banku ziemi” – przekazało biuro prasowe Domu Development. W podobnym duchu odpowiedziały Robyg i Marvipol.

Nowe warunki techniczne

Kto nie zdąży do końca marca złożyć wniosku o pozwolenie na budowę, będzie musiał przygotować projekt od początku, zgodnie z zaostrzonymi wymogami podpisanego w październiku ub.r. rozporządzenia. Branża chce przedłużenia terminu o przynajmniej pół roku.

– Stabilność i przewidywalność prawa w Polsce jest niska, co jest jedną z podstawowych barier rozwoju dla przedsiębiorstw. Sprostamy nowym wymaganiom, ale będzie wymagało to dodatkowych nakładów z naszej strony. Co więcej, projektowane zmiany wpłyną na inwestycje będące w przygotowaniu, czego deweloperzy nie mogli przewidzieć w momencie nabywania nieruchomości. To z pewnością kolejny czynnik wpływający na rosnące ceny mieszkań – mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atalu.

– Tempo i częstotliwość wprowadzania zmian w prawie są problematyczne dla rynku nieruchomości. W tym przypadku wielu deweloperów otrzymało zbyt mało czasu na dostosowanie się do nowych regulacji. Branża dostała pięć miesięcy na dokończenie inwestycji na podstawie dotychczasowych regulacji, tymczasem samo uzyskiwanie niezbędnych zgód dotyczących choćby przyłączeń wodno-kanalizacyjnych zajmuje sześć miesięcy – wskazuje Robert Maraszek, wiceprezes Inpro. – Z tak krótkiego okresu vacatio legis skorzystać będą mogły jedynie firmy, które były na bardzo zaawansowanym etapie projektowania. Inwestycje, co do których planowano złożyć pozwolenia na budowę w II bądź III kwartale 2024 r., wymagać będą przeprojektowania i ponownego wystąpienia o wspomniane zgody – dodaje.

Paulina Chmielewska, dyrektorka departamentu ekspansji w Develii, przyznaje, że rozporządzenie ma znaczny wpływ na działalność firmy i branży. – Zmiany w przepisach będą rzutowały na parametry przyszłych projektów oraz koszty realizacji, wymuszając ich modyfikacje w zakresie wielkości, usytuowania, a także implementacji dodatkowych elementów infrastruktury. Chociaż żaden z naszych projektów nie został anulowany z powodu krótkiego okresu vacatio legis, to konieczność przeprojektowania niektórych z nich niesie ze sobą dodatkowe obciążenia finansowe, co z kolei może spowodować wzrost cen oferowanych mieszkań – mówi Chmielewska.

Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu, podkreśla, że firma nie zawiesiła żadnych projektów z uwagi na nowe warunki techniczne i stara się złożyć jak najwięcej wniosków przed 1 kwietnia. – Niemniej co do zasady wejście w życie nowelizacji będzie miało istotny wpływ na przygotowywane projekty. Mankamentem jest zdecydowanie zbyt krótkie vacatio legis. Deweloperzy mają bardzo mało czasu na dostosowanie projektów inwestycyjnych do nowych wytycznych, a to w skrajnych przypadkach może spowodować wstrzymanie niektórych realizacji, zwłaszcza w przypadku mniejszych podmiotów na rynku, co jest bardzo niekorzystne i ograniczające podaż mieszkań. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza dla mniejszych działek budowlanych, dla których nowe wymagania dotyczące zagospodarowania (place zabaw i odległości tych obiektów od pozostałych elementów zabudowy) mogą nie tyle ograniczyć, ile całkowicie wyłączyć możliwość zabudowy – wskazuje Sroka.

– Proces projektowy, szczególnie dotyczący większych, wieloetapowych inwestycji o podwyższonym standardzie, jest bardzo czasochłonny. Jak dotąd zakładaliśmy, że uzyskamy pozwolenie na budowę dla jednego z naszych flagowych zamierzeń inwestycyjnych na najbliższe lata (około 3 tys. mieszkań) przed wejściem w życie nowych przepisów, lecz wydaje się to coraz mniej prawdopodobne. Spowoduje to konieczność ponowienia dużej części prac projektowych i uzgodnień mogących wydłużyć uzyskanie pozwolenia na budowę o sześć–dziewięć miesięcy – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum. – W podobnej sytuacji jest wielu deweloperów, co będzie skutkowało dużą luką w ofercie mieszkaniowej w bieżącym roku, a co za tym idzie, dużym wzrostem cen mieszkań. Mamy przekonanie, że obecnemu rządowi zależy na zatrzymaniu galopujących cen mieszkań, dlatego spodziewamy się, że obecne warunki techniczne zostaną utrzymane przynajmniej do końca roku – dodaje.

Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii, komentuje, że każde rozporządzenie, które wchodzi z krótkim vacatio legis, powoduje turbulencje w procesach administracyjnych i projektowania. – To konkretne rozporządzenie tworzy dodatkowe koszty i ogranicza chłonność działek, więc niesie dodatkowe koszty, które są przerzucane na klienta. Poprzednie rozporządzenia, które miały na celu zwiększenie efektywności energetycznej, również podnosiły koszty budowy i ceny sprzedaży. Deweloperzy dostarczają więcej w lepszej jakości, ale niesie to ze sobą dodatkowe obciążenia – mówi Wasiluk.

– Korzystna sytuacja w przypadku naszej grupy wynika m.in. z tego, że dla wieloetapowych osiedli mamy już uzyskane pozwolenia na budowę kolejnych etapów lub wszczęte postępowania mające na celu uzyskanie tych pozwoleń. Pozostałe z obecnie planowanych inwestycji nie będą wymagały istotnych modyfikacji wynikających z potrzeby dostosowania do nowych przepisów – zapewnia Mirosław Szczepański, wiceprezes Unidevelopmentu. – Jednocześnie jesteśmy przekonani, że tak istotne zmiany powinny być wprowadzane w sposób umożliwiający spółkom dostosowanie ich inwestycji do nowych regulacji bez zakłócania harmonogramu realizacji projektów. Jest to szczególnie ważne w obecnej sytuacji, w której inwestorzy dążą do zapełnienia widocznej na rynku mieszkaniowym luki podażowej, jednocześnie stawiając czoła wielu wyzwaniom związanym m.in. z dostępnością gruntów – zaznacza.

Reforma planowania

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona, podkreśla, że żadne inwestycje spółki nie zostały wycofane w związku z rozporządzeniem. A co z reformą planowania?

– Gminy mają czas do końca 2025 r. na uchwalenie planów ogólnych, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Istnieją obawy, czy samorządy będą w stanie dokładnie przeprowadzić analizę urbanistyczną w tak krótkim czasie. Propozycja wydłużenia terminu wydawała się pozytywnym rozwiązaniem, które mogłoby umożliwić bardziej kompleksowe przygotowanie planów ogólnych – mówi Gutowski. – Nie spodziewamy się istotnego wpływu reformy planistycznej dla naszego aktualnego banku gruntów ani zagrożeń z nią związanych – zapewnia.

– Reforma planistyczna stanowi punkt zwrotny dla naszej branży, wprowadzając istotne zmiany w podejściu do planowania przestrzennego. Już teraz obserwujemy wyraźne ograniczenia dostępnych terenów pod zabudowę wielorodzinną, co stanowi wyzwanie dla rozwoju nowych projektów. Najistotniejszym aspektem tej reformy jest wydłużenie procesu inwestycyjnego wynikające z wprowadzenia bardziej skomplikowanych i czasochłonnych procedur. To stanowi znaczące utrudnienie dla deweloperów – opóźnienia te mogą wpływać na rentowność projektów, zwiększając koszty i wprowadzając element niepewności do procesu inwestycyjnego – mówi Paulina Chmielewska z Develii – Wprowadzane zmiany nie będą miały wpływu na realizację inwestycji zaplanowanych w najbliższym czasie, ponieważ są to projekty już przygotowane lub w trakcie uzyskiwania pozwoleń na budowę – dodaje.

Mirosław Szczepański ocenia, że w bliższej perspektywie istnieje ryzyko, że gminy nie zdążą uchwalić tych planów w terminie ustalonym w ustawie, co zablokuje możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). – W dłuższej perspektywie reforma planistyczna może istotnie ograniczyć możliwości realizacji nowych projektów deweloperskich w oparciu o decyzje WZ, ponieważ ich wydanie będzie możliwe w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, których wyznaczenie w planie ogólnym nie jest obowiązkowe – wskazuje wiceszef Unidevelopmentu.

Bartosz Kuźniar przypomina o reformie planistycznej sprzed 20 lat, której konsekwencją było podwojenie cen mieszkań w ciągu trzech–czterech lat z uwagi na niedostępność gruntów z pozwoleniami na budowę i niewydolną administrację publiczną. – Obecna reforma przyniesie podobne skutki. Jeśli zależy nam na zwiększeniu dostępności mieszkań – zarówno deweloperskich, jak i spółdzielczych czy komunalnych na tani najem, a wszystkie kategorie będą realizowane w oparciu o te same przepisy, to proponujemy nie powielać błędów z przeszłości. Należy wydłużyć okres uchwalania planów ogólnych przynajmniej do końca 2027 r., by były to dokumenty przemyślane – ocenia szef Lokum.

– Reforma ma istotny wpływ na rynek. Mamy nadzieję, że pozwoli na odblokowanie gruntów w miastach, co doprowadzi w efekcie do zwiększenia podaży nowych mieszkań oraz innych inwestycji takich jak: biura, zakłady, magazyny. Inwestycja w budownictwo to rozwój lokalnej gospodarki. Mamy nadzieję, że samorządy ustalą sobie jako jeden z priorytetów uchwalenie planów ogólnych. Jest to bardzo istotne dla całego rynku. Jeśli nie zdążą, a przepisy mimo to wejdą w życie, może czekać nas paraliż inwestycji – ostrzega Robert Maraszek.

Iwona Sroka zaznacza, że zmiana zasad i możliwości wydawania decyzji WZ w kontekście pokrycia planami ogólnymi i wyznaczonymi obszarami zabudowy może wpłynąć na dalsze ograniczenie podaży oraz wzrost cen tych gruntów, które będą pod planami. – Z uwagi na złożoność projektowanych zmian warto rozważyć wydłużenie czasu wejścia w życie obowiązku uchwalenia planów ogólnych np. o dwa lata. Samorządy już w czasie procedowania reformy wskazywały, że ograniczone zasoby urbanistów nie pozwolą na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 r., to z kolei spowoduje paraliż inwestycyjny w gminach od 2026 r.