Aleksandra Gawrońska, JLL: Rynek mieszkaniowy szuka równowagi

Trudno znaleźć czynniki, które miałyby sprawić nie tyle, by ceny mieszkań zaczęły spadać, co zatrzymały się – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

W I kwartale 2022 r. deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach 10,4 tys. mieszkań, o 46 proc. mniej rok do roku, przy czym baza jest rekordowa, ale też o 31 proc. mniej kwartał do kwartału. Rosnące stopy i spadająca zdolność kredytowa Polaków, najazd Rosji na Ukrainę – to przesądziło o wyniku. Jak rysuje się najbliższa przyszłość? Wojna trwa, stopy dalej rosną, od kwietnia banki mają nakaz badania zdolności kredytowej na wyśrubowanych zasadach...

Wszystkie te czynniki oczywiście negatywnie wpływają na rynek i w 2022 r. sprzedaż mieszkań będzie niższa wobec tego, co widzieliśmy w 2021 r. Pytanie tylko, o ile niższa. Mamy różne grupy nabywców. Dwie główne to ci, którzy kupują za gotówkę, i ci, którzy kupują na kredyt. Grupa „kredytowców" zostanie dotknięta najsilniej – rosną stopy, a więc rosną koszty pożyczki, a rekomendacja KNF powoduje, że zdolność kredytowa Polaków dodatkowo maleje. To może spowodować, że duża część potencjalnych klientów deweloperów z tej grupy zostanie odcięta od możliwości pozyskania finansowania i mowa jest o nawet 50-proc. redukcji popytu. Do tego dochodzi czynnik psychologiczny – czy jestem w stanie zaakceptować takie stopy – nawet przy stałym oprocentowaniu kredytów mówimy o około 9 proc. w skali roku. Być może część osób zweryfikuje swoje oczekiwania i poszuka lokalu tańszego, mniejszego, w innej lokalizacji – może na przedmieściach.

Jeśli chodzi o popyt gotówkowy, on może się zachować nieco inaczej. Tu wszystko zależy nie od zgody banku, tylko decyzji samych klientów. Część takich osób to nie inwestorzy, tylko kupujący na własne potrzeby – i taki popyt pewnie z nami zostanie. Ale ci, którzy dotychczas lokowali kapitał na rynku nieruchomości, mogą na jakiś czas wstrzymać się z takimi inwestycjami, mogą szukać innych możliwości, może też zdecydować się na zakup lokalu za granicą. Jest teraz trend, pytanie czy krótkoterminowy, na kupowanie w Hiszpanii czy we Włoszech.

Reasumując, negatywnych czynników wpływających na popyt jest sporo, ale wydaje się, że najmocniej uderzy to w osoby potrzebujące kredytu.

Pozostając przy popycie – być może rząd zacznie majstrować przy kredytach, mówi się m.in. o zastąpieniu WIBOR-u jakimś innym wskaźnikiem. Ale już wcześniej państwo interweniowało, uchwalając kredyt z gwarantowanym wkładem własnym. Czy to realnie wesprze sprzedaż mieszkań?

Tak jak we wcześniejszych programach, np. Mieszkanie dla Młodych, przyjęto limity, maksymalne ceny, po jakich w danym mieście mieszkania mogą być sprzedane, by nabywca mógł skorzystać z preferencji. W części miast deweloperzy będą mogli skorzystać w większy sposób, w innych w mniejszy. W Łodzi czy Krakowie limity są takie, że skorzysta raczej rynek wtórny. Ale w Poznaniu czy Gdańsku około 30 proc. mieszkań w ofercie na koniec marca spełniałoby warunki. W Warszawie to było około 20 proc. – tu limit to 10 tys. zł za mkw. przy średnich cenach ponad 13 tys. – mówimy więc o lokalach w zewnętrznych dzielnicach. Przypomnę jeszcze, że nowy program nie polega na przyznaniu pieniędzy – to gwarancja. Zatem klienci będą musieli mieć zdolność kredytową. Podsumowując, wpływ programu nie będzie tak istotny, jak Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych. Pamiętajmy, że program był konstruowany, kiedy stopy były na zupełnie innym poziomie, kiedy pożyczkę było łatwo dostać.

Co z klientami inwestycyjnymi? Wysoka inflacja każe szukać sposobów na ochronę kapitału. Inwestycja w mieszkanie to wiara, że jego wartość będzie rosła. W I kwartale br. obserwowaliśmy dalsze wzrosty cen lokali. Jakiego trendu cenowego spodziewacie się w najbliższym czasie?

Jeśli ktoś będzie wierzyć, że ten trend się utrzyma, będzie kupować. Ciężko znaleźć czynnik, który miałby sprawić nie tyle, by ceny zaczęły spadać, ile zatrzymały się. Rosną ceny wszystkiego, drożeje paliwo, energia, koszty materiałów i wykonawstwa. Mamy zaburzone łańcuchy dostaw. Mamy problemy z zatrudnieniem w budownictwie. Zwyżki cen lokali może nie będą tak wyraźne jak w poprzednich kwartałach, bo i nie będzie już tak wysokiego popytu.

Deweloperom koszty – realizacji projektów, ale też finansowe: odsetki od kredytów i obligacji. Czy spodziewacie się, że część deweloperów popadnie w kłopoty? Wtedy na rynku mogłyby się pojawić okazje.

Sytuacja finansowa deweloperów jest generalnie dobra, bo ostatnie lata były tłuste. Projekty w budowie, przewidywane do oddania w tym i przyszłym roku, są w dużym stopniu wyprzedane, o kryzysie nie można mówić. Pewnie mniejsze spółki będą mocniej dotknięte wzrostem kosztów. Duzi gracze pewnie dostosują się do sytuacji i popytu – i będą wolniej wprowadzać projekty do ofert.

Nie mówię, że po siedmiu latach tłustych nadejdzie aż siedem chudych, praktycznie codziennie weryfikujemy scenariusze rozwoju i okoliczności są tak zmienne, że raz mamy więcej optymizmu, raz więcej pesymizmu – dużo zależy od stóp procentowych, inflacji, konfliktu w Ukrainie.