Nasze biura i galerie łakomym kąskiem dla inwestorów

Miniony rok pod względem inwestycji w nieruchomości komercyjne nad Wisłą był jednym z najgorszych w historii. Obecny ma przynieść ożywienie i wzrost cen

Szacuje się, że w 2009 roku zawarto w Polsce niewiele ponad 20 transakcji sprzedaży obiektów biurowych, handlowych i magazynowych o łącznej wartości niespełna 700 mln euro (dane Cushman & Wakefield). Dla porównania w 2008 r. sprzedano nieruchomości warte dwukrotnie więcej, a w rekordowym 2003 r. wartość transakcji sięgnęła 5 mld euro.

[srodtytul]Znikomy popyt, niska podaż[/srodtytul]

Co doprowadziło do zapaści na rynku? Wielu inwestorów, szczególnie zagraniczne fundusze, ze względu na kryzys ograniczyło aktywność, inni mieli problemy z pozyskaniem finansowania. Z drugie strony podaż nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż była ograniczona i to z kilku powodów. Przede wszystkim wyceny nieruchomości nie zachęcały do ich sprzedaży.

Ceny spadły, ponieważ rynkowe stopy kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości) wzrosły z 5–5,5 proc. dla najlepszych obiektów biurowych w 2007 r. do 7,5 proc. w 2009 r., a oczekiwana wielkość wpływów z wynajmu w przyszłości spadła ze względu na obniżenie rynkowych stawek czynszów. Ponadto kryzys obszedł się z polskim sektorem bankowym względnie łagodnie, stąd właściciele nieruchomości wybudowanych lub kupionych na kredyt nie musieli ich sprzedawać pod presja kredytodawców.

W ostatnich miesiącach dało się jednak zauważyć ożywienie aktywności inwestorów na rynku. Australijski fundusz MGPA pod koniec 2009 r. podpisał umowę kupna dwóch centrów handlowych w Opolu i Dąbrowie Górniczej, należących do francuskiego Maylanda, za 187 mln euro.

Przed miesiącem Unibail-Rodamco kupił warszawskie centra Arkadia i Warszawa Wileńska w pakiecie z pięcioma francuskimi galeriami, płacąc 711 mln euro. Na rynku pojawiają się nowi gracze, tacy jak hiszpański fundusz Azora, który nabył pod koniec 2009 r. warszawski biurowiec Cristal Park.

[srodtytul]Nad Wisłą jest bezpiecznie[/srodtytul]

Zdaniem analityków to dopiero początek. Skąd ta odmiana trendu? Przede wszystkim łatwiej jest dziś o kredytowanie zakupów. Spadek podaży nowych powierzchni w 2010 r. w połączeniu ze wzrostem popytu sprawił, że obniżka stawek czynszów została wyhamowana.

Ma to wpływ na wzrost wycen obiektów. Analitycy zwracają uwagę, że również stopy kapitalizacji zaczęły spadać. Ponadto nasz rynek, w oczach inwestorów, jest zdecydowanie bardziej bezpieczny niż rynki innych krajów regionu, jak Rumunia, Bułgaria czy Węgry, co przyciąga nad Wisłę również bardziej zachowawczo działających klientów.

[srodtytul]Sprzedawać czy nie?[/srodtytul]

W tej sytuacji część deweloperów, w tym Globe Trade Centre i Echo Investment, deklaruje gotowość sprzedaży części aktywów. Czy to dobra decyzja?

– GTC i Echo Investment to firmy deweloperskie, specjalizujące się w realizacji projektów komercyjnych i ich późniejszej sprzedaży. Nie są funduszami nieruchomościowymi, rynek oczekuje od nich, by realizowały zyski na inwestycjach, sprzedając je i angażując uwolnione środki w nowe przedsięwzięcia.

Bez odpowiedzi pozostaje pytanie, czy przy obecnych warunkach rynkowych obu spółkom uda się sprzedać część swoich aktywów z satysfakcjonującym zyskiem – ocenia Maciej Wewiórski z DM IDMSA. – Nie oczekuję, by GTC i Echo zdecydowały się sprzedać część aktywów dziś, bardziej prawdopodobne jest, że wstrzymają się ze sprzedażą jeszcze przez kilka miesięcy, by w pełni skonsumować owoce odbicia – uważa.

[ramka][b]Eli Alroy - Przewodniczący rady nadzorczej Globe Trade Centre [/b]

W ciągu ostatnich dwóch lat nie zdecydowaliśmy się na sprzedaż żadnego z naszych budynków komercyjnych, ponieważ warunki rynkowe temu nie sprzyjały. Dziś jest zdecydowanie lepiej i chcemy z tego skorzystać.Spodziewamy się otrzymać oferty kupna niektórych z naszych aktywów przewyższające zapisane w księgach kryzysowe wyceny nieruchomości. Mamy atrakcyjnie zlokalizowane obiekty, z najemcami najwyższej klasy.Widzimy wzrost zainteresowania ze strony inwestorów, szczególnie aktywami zlokalizowanymi nad Wisłą. Polski rynek wygląda na tle regionu zdecydowanie najlepiej i w naszej ocenie dla polskich nieruchomości będziemy w stanie uzyskać najkorzystniejsze oferty.[/ramka]

[ramka][b]Piotr Gromniak - prezes echo investment[/b]

W 2010 r. będziemy chcieli sprzedać trzy obiekty handlowe będące w naszym portfelu od kilku lat oraz dwa biurowce. Liczymy, że oferty, które otrzymamy, będą opiewać na kwoty nieco wyższe, niż wynikałoby to z rynkowego poziomu stóp kapitalizacji. W naszej ocenie wyceny budynków komercyjnych w 2010 r. rozpoczną marsz w górę i będziemy chcieli skonsumować owoce tego wzrostu. Oczywiście można założyć, że sprzedając te obiekty za kilka lat, bylibyśmy w stanie uzyskać większe kwoty, jednak z naszych analiz wynika, że spółka bardziej skorzysta na reinwestowaniu środków w bardziej perspektywiczne projekty. Szacujemy, że po spłacie zobowiązań bankowych związanych z realizacją projektów wystawionych na sprzedaż w kasie pozostanie nam około 60–70 mln euro.[/ramka]

[ramka][b]Błażej Dowgielski - "GG Parkiet"[/b]

Jeszcze przed rokiem komercyjni deweloperzy informujący o planach sprzedaży części aktywów narażali się na podejrzenia, że mają problemy finansowe, skoro decydują się na zbycie majątku po kryzysowych cenach.Rynek odbił się jednak od dna i dziś od deweloperów wymaga się, by zajmowali się tym, do czego zostali powołani, czyli realizacją projektowi w dalszej kolejności – zysków z ich sprzedaży. I choć wyceny nieruchomości wciąż są dużo niższe niż w czasach prosperity, decyzja o spieniężeniu aktywów i reinwestowaniu odzyskanych środków w nowe, bardziej zyskowne przedsięwzięcia, wydaje się rozsądnym krokiem.[/ramka]