Polska to bezpieczny i zyskowny rynek

pytania do... Neila Gregory Eavesa, dyrektora w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers International CEE

[b]W 2009 r., przez większą część roku, mieliśmy zupełną posuchę na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych. Końcówka minionego roku i początek obecnego przyniosły pewne ożywienie. [/b]

Kilka znaczących transakcji zostało już zrealizowanych. Jako Colliers International prowadzimy kilkanaście kolejnych, z których część już wchodzi w finalny etap negocjacji. Analizując warunki sfinalizowanych transakcji, można stwierdzić, że rynkowe stopy kapitalizacji się obniżają, co przekłada się na wzrost cen nieruchomości. Spodziewam się, że rok 2010 na rynku inwestycyjnym będzie co najmniej przyzwoity.

[b]Czym należy tłumaczyć wzrost popytu?[/b]

2009 rok był słaby ze względu na problemy z pozyskiwaniem finansowania dla tego rodzaju inwestycji. Większość podmiotów inwestujących w nieruchomości bazuje na bankowych kredytach i zakręcenie kurka z pieniędzmi sprawiło, że rynek praktycznie zamarł. Widzimy, że banki zmieniły swoje nastawienie wobec branży nieruchomości, co powinno stymulować poprawę sytuacji na rynku.

[b]Jak pana zdaniem będą kształtować się stopy kapitalizacji w 2010 r. W minionym roku wzrosły one do 7–7,5 proc. dla najlepszych nieruchomości w Warszawie. Czy warto już teraz sprzedawać nieruchomości?[/b]

Nie jestem zwolennikiem stawiania szczegółowych prognoz dotyczących wielkości stóp kapitalizacji. Ich wysokość zależy m.in. od kilku wskaźników makroekonomicznych, takich jak wysokość stóp procentowych. Poza tym dziś większość inwestorów szuka mniejszych obiektów, o wartości niewiele większej niż 50 mln euro.

Myślę, że w 2010 r. biurowce najwyższej klasy o wspomnianej wartości, położone w centrum Warszawy, w pełni wynajęte i z dobrymi najemcami będą się sprzedawać przy 6,5–7 proc. stopach kapitalizacji. Spodziewam się, że nieruchomości będą zyskiwać na wartości w 2010 r. również ze względu na wzrost stawek czynszów.

[b]Z czym będzie on związany?[/b]

Ze względu na problemy z pozyskaniem finansowania pod koniec 2008 r. i w 2009 r. wiele inwestycji komercyjnych zostało wstrzymanych, stąd podaż nowych powierzchni w tym roku będzie znacząco mniejsza niż w latach poprzednich. Dodatkowo nakłada się na to odbudowujący się popyt, związany z poprawą sytuacji gospodarczej. Wzrost cen wydaje się być nieunikniony.

[b]Polski rynek powierzchni biurowych można podzielić na szybko rozwijającą się Warszawę, gdzie biurowców jest zdecydowanie najwięcej, i resztę kraju. W części rynku dotyczącej nieruchomości handlowych różnica jest mniejsza.[/b]

To naturalne, że w stolicy jest więcej obiektów biurowych. Z małymi wyjątkami sytuacja wygląda podobnie w każdym z europejskich krajów. Nie oznacza to, że inwestycje w biura w innych miastach Polski są nieopłacalne, wręcz przeciwnie. Wiele firm, w tym ostatnio IBM, zgłasza duże zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe we Wrocławiu – jest to bardzo dobry przykład miasta, które zaczyna budzić coraz większe zainteresowanie podmiotów inwestujących w nieruchomości.

Nie tak dawno rozmawiałem z przedstawicielami sporego zagranicznego funduszu, który otwarcie stwierdził, że z jego punktu widzenia obecnie Wrocław jest o wiele bardziej atrakcyjną lokalizacją niż chociażby Budapeszt. Również inne miasta w Polsce zyskują na znaczeniu. Ma to związek z wyjątkowo dobrą na tle innych krajów regionu sytuacją gospodarczą w Polsce.

[b]Jak postrzegany jest dziś polski rynek nieruchomości?[/b]

Polska i w pewnym stopniu Czechy wyprzedziły inne kraje regionu o kilka długości. Wielu klientów pyta nas, dlaczego kryzys tak łagodnie obszedł się z Polską, skąd bierze się fenomen tego kraju. Tłumaczymy, że Polska dzięki sporemu rynkowi wewnętrznemu i mniejszej niż w krajach ościennych zależności od eksportu oraz silnemu i uważnie nadzorowanemu sektorowi bankowemu zdołała uniknąć wielu problemów, jakie były udziałem innych państw w regionie.

Polsce pomogły też współfinansowane ze środków UE inwestycje w infrastrukturę oraz, paradoksalnie, niedokończona prywatyzacja, ponieważ udział instytucji państwowych i sektora budżetowego w gospodarce ograniczył skalę zwolnień. Inwestorzy wierzą w znaczny, jak na obecne warunki, i stabilny wzrost gospodarczy nad Wisłą przekładający się na popyt na powierzchnie biurowe i handlowe, równocześnie traktując inwestycje w Polsce jako bezpieczne.

[ramka][b]Colliers International[/b]

Jedna z największych międzynarodowych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Współpracuje z najemcami komercyjnymi, właścicielami nieruchomości oraz inwestorami. Posiada 480 biur w 61 krajach, również w Polsce.

Colliers International w minionym roku był jednym z najaktywniejszych doradców na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Wartość ubiegłorocznych transakcji, zawartych przy udziale biur Colliersa, szacowana jest na ponad 470 mln euro. Najważniejsze transakcje inwestycyjne w nieruchomości w Polsce zrealizowane przy udziale Colliers International w ostatnim czasie to sprzedaż Deloitte House (117 mln euro), Marynarska Point (71 mln eur0), Turawa Park (70 mln EUR) oraz portfel nieruchomości Maylanda (236 mln euro).[/ramka]