Rynek mieszkaniowy wyszedł z kryzysu

Tak twier­dzą opty­mi­ści, wska­zu­jąc na kil­ku­dzie­sięcio­pro­cen­to­wą dy­na­mi­kę wzro­stu sprze­da­ży rok do ro­ku, ja­ką po I kwar­ta­le mo­gą się po­chwa­lić czo­ło­we kra­jo­we fir­my de­we­lo­per­skie

Rynek nie doszedł jeszcze do siebie – przekonują tymczasem inni, argumentując, że liderzy mogą się wykazać dynamicznym wzrostem sprzedaży dzięki niskiej, kryzysowej bazie i problemom konkurentów. Gdzie leży prawda? Jak to zwykle bywa – gdzieś pośrodku.

[srodtytul]Półtora roku po katastrofie[/srodtytul]

Miniony rok, szczególnie pierwsze jego miesiące, był dla mieszkaniowych deweloperów niezwykle trudny. Zaostrzone warunki udzielania kredytów hipotecznych sprawiły, że jeszcze w IV kwartale 2008 r. prawie z dnia na dzień popyt na mieszkania się załamał. Mimo iż od początku drugiego kwartału minionego roku można było mówić o stopniowej odbudowie sprzedaży, jednak w porównaniu z wynikami, jakimi deweloperzy chwalili się w latach wcześniejszych, ubiegłoroczne rezultaty były słabe. Szacuje się, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce wyniosła około 45 tys. wobec nawet 80 tys. transakcji rocznie zawieranych w czasach boomu (badania Reas).

Na spadek sprzedaży nałożył się wzrost podaży nowych mieszkań, o których budowie zdecydowano jeszcze przed załamaniem. Do tego na rynku wtórnym doszło do prawdziwego wysypu ofert sprzedaży praktycznie nowych mieszkań, kupowanych w celach inwestycyjnych w latach 2005 – 2007. Nadpodaż sprawiła, że wielu deweloperów zdecydowało się na wstrzymanie realizacji nowych inwestycji. Załamaniu sprzedaży towarzyszyły również głębokie spadki cen lokali, sięgające ponad 20 proc. dla niektórych lokalizacji.

Z każdym kolejnym miesiącem 2009 r. sytuacja stopniowo się polepszała. Sprzyjała temu poprawa nastrojów konsumentów związana z nie najgorszą na tle innych krajów Europy sytuacją gospodarczą w Polsce, uruchomienie, choć wciąż w ograniczonym wymiarze, akcji kredytowej przez banki oraz wsparcie udzielane kupującym przez rządowy program do obsługi kredytów „Rodzina dla swoim”. Najwięksi deweloperzy, zachęceni wzrostem sprzedaży, szacowali, że 2010 r. będzie dla nich zdecydowanie lepszy. Niektóre z giełdowych spółek, takie jak J.W. Construction czy Polnord, zapowiadały nawet 50-proc. wzrost sprzedaży mieszkań w skali roku. Większość z liczących się graczy na rynku już pod koniec minionego roku zdecydowało się na uruchomienie nowych inwestycji mieszkaniowych, przygotowując się na oczekiwany wzrost sprzedaży.

[srodtytul]Nie najgorszy początek[/srodtytul]

Czy po pierwszym kwartale można już powiedzieć, że rynek ma się zdecydowanie lepiej? Wyniki sprzedaży giełdowych deweloperów napawają optymizmem. Znakomita większość firm z GPW nie tylko zanotowała znaczący wzrost rok do roku, co, biorąc pod uwagę skalę zapaści rynku w I kwartale 2009 r., nie jest szczególnie wielkim sukcesem, ale również może się pochwalić dwucyfrowym wzrostem sprzedaży w porównaniu z końcem 2009 r.

Pięciu najskuteczniejszych w pierwszym kwartale 2010 r. giełdowych deweloperów sprzedało w sumie około tysiąca mieszkań, podczas gdy kwartał wcześniej było to 800 transakcji. Nie są to jeszcze rezultaty na miarę marzeń deweloperów, jednak krok w dobrym kierunku został zrobiony. Coraz więcej również się buduje – jak wynika z danych GUS, w I kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę 11,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad 53 proc. wyższym niż przed rokiem. Jak szacuje Open Finance, w ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę 146,7 tys. mieszkań, o 8,4 proc. mniej niż przed rokiem, ale równocześnie o 3,5 proc. więcej niż na koniec lutego.

Analitycy ostrzegają jednak przed hurraoptymizmem. Rewelacyjne wyniki sprzedaży pozostają domeną największych i najbardziej renomowanych deweloperów, którzy nie mają problemów z uruchomieniem nowych inwestycji i odbudowaniem oferty mieszkań i korzystają na słabości konkurencji. W skali całego rynku wzrost sprzedaży ma być znacznie mniej imponujący.

[srodtytul]O kredyt inwestycyjny wciąż niełatwo[/srodtytul]

Mniejsi gracze często mają problemy ze zdobyciem finansowania bankowego dla inwestycji. O ile banki chętniej finansują zakupy mieszkań, udzielając kredytów hipotecznych, o tyle awersja sektora bankowego do deweloperów utrzymuje się. Jak wynika z szacunków CEE Property Group, obecnie tylko siedem – dziewięć banków finansuje nowe projekty deweloperskie, włączając w to banki specjalizujące się w finansowaniu projektów komercyjnych (budynki biurowe i centra handlowe). W 2008 r. finansowaniem branży mieszkaniowej zajmowało się aktywnie 25 banków działających w Polsce. Banki wymagają od niektórych deweloperów wkładu gotówkowego przekraczającego 20 proc. kosztów inwestycji.

Nie wszyscy kredytodawcy chcą uwzględniać wartości działki, na której realizowana jest inwestycja, do sumy wkładu własnego. Do tego dochodzi minimalna przedsprzedaż mieszkań – niektóre banki oczekują ponad 25 proc. Wszystko to składa się na mniejszą podaż w przyszłości, premiującą większych graczy, lecz niekoniecznie służącą odbudowie rynku. I choć, jak informuje Home Broker, na rynku obserwowany jest wzrost aktywności mniejszych deweloperów, można mówić zaledwie o jaskółce zwiastującej poprawę kondycji branży.

[srodtytul]Dziura w ziemi czy lokal do zamieszkania od zaraz[/srodtytul]

Oznaką powrotu do normalności na rynku mieszkaniowym jest fakt, że w Polsce znowu sprzedają się lokale w budowie, w tym również te istniejące wyłącznie na planach architektonicznych lub będące na etapie tzw. dziury w ziemi. Jeszcze kilka miesięcy temu nabywcy mogli przebierać w ofertach mieszkań gotowych do zamieszkania od zaraz. Ta komfortowa dla klientów sytuacja powoli przechodzi do historii. Powód? Oferta gotowych mieszkań, których budowa ruszyła z reguły w czasach prosperity, zupełnie nie przystaje do obecnych realiów. Dziś najlepiej i najszybciej sprzedają się małe lokale, o powierzchni nieprzekraczającej 55 metrów. Dlaczego? Na takie mieszkania przeciętnie zarabiający Polak może sobie pozwolić, również takie są głównie kupowane w ramach programu „Rodzina na swoim”.

Tymczasem większość oddawanych do użytku w 2009 i 2010 r. mieszkań powstawała z myślą o nabywcy o zdecydowanie wyższej zdolności kredytowej niż ta, jaką legitymują się klienci trafiający dziś do biur sprzedaży. Dlatego na rynku mamy dziś sporą podaż mieszkań gotowych do zamieszkania od zaraz (szacuje się, że w całej Polsce jest ich 10 – 12 tys.) i masę klientów, którzy tak jak w czasach dobrej koniunktury na rynku są zdecydowani kupić mieszkanie, w którym zamieszkają najwcześniej za kilkanaście miesięcy.

Jeszcze w 2009 r. deweloperzy stymulowali sprzedaż mieszkań w budowie głębokimi upustami, sięgającymi nawet 300 – 400 zł na metr kwadratowy kupowanego lokalu, byle tylko przyciągnąć klientów. Powód – gdy z omówionych wyżej względów pozyskanie finansowania bankowego dla inwestycji mieszkaniowych było utrudnione, deweloperzy decydowali się na zejście z marż, byle zwiększyć wpływy od klientów i z ich przedpłat finansować prace budowlane. Dziś sytuacja powoli zaczyna się zmieniać – wzrost zainteresowania klientów mniejszymi lokalami w budowie sprawia, że część firm decyduje się nawet na podwyżki cen.

Nie wszędzie sytuacja wygląda jednakowo. O ile w takich miastach jak Warszawa tylko znikomą część pokaźnej, szacowanej nawet na 4 tys. sztuk, puli mieszkań gotowych stanowią najchętniej kupowane dziś lokale, o tyle np. we Wrocławiu klienci wciąż mogą znaleźć ukończone mieszkania pasujące do gustów i możliwości finansowych przeciętnego mieszkańca tego miasta.

Tym można m.in. tłumaczyć ubiegłoroczny ponad 60-proc. spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w stolicy Dolnego Śląska. Są jednak również rynki, które nawet w czasach zapaści nie doświadczyły nadpodaży lokali. Tak działo się m.in. w województwach lubelskim i podkarpackim, gdzie działa giełdowa Wikana. Deweloper nie ukrywa, że w wielu miastach od miesięcy jest jedyną firmą oferującą nowe mieszkania. Dzięki temu udaje się znakomitą większość inwestycji finansować z przedpłat klientów, a lokale sprzedawać w 100 proc. jeszcze przed ukończeniem budowy.

[srodtytul]Cenowy galimatias[/srodtytul]

Przez lata wyznacznikiem koniunktury były średnie ceny mieszkań znajdujących się w ofertach. Prosperity przekładało się z reguły na ich wzrost, spowolnienie, jak to, które miało miejsce nad Wisłą na przełomie XX i XXI wieku, owocowało co najmniej stabilizacją cen. Obecnie sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana. Choć sprzedaż z miesiąca na miesiąc rośnie, ceny kształtują się inaczej, niż można byłoby przypuszczać.Jak wynika z danych RedNet Consulting, średnia cena transakcyjna mieszkania dla siedmiu największych aglomeracji w marcu 2010 r. (6,89 tys. zł za mkw.) była nieco niższa niż w przed rokiem (6,93 tys. zł). Co się za tym kryje? Przede wszystkim zmiana preferencji mieszkaniowych Polaków wymuszona sytuacją gospodarczą. Obecnie większość sprzedawanych mieszkań stanowią lokale tańsze, powstające głównie na obrzeżach miast. Takie warunki spełnia również większość lokali z nowych inwestycji. To sprawia, że tańsze mieszkania mają coraz większy udział w ofertach deweloperów i strukturze sprzedaży, co ma kluczowy wpływ na raportowane przez analityków średnie ceny.

Mniejszy, ale wciąż istotny, wpływ mają obniżki cen ukończonych już mieszkań „zalegających” w ofertach deweloperów od miesięcy. By pozbyć się reszty lokali, które wydają się w dzisiejszych warunkach niesprzedawalne, m.in. ze względu na wysoką cenę przy mało atrakcyjnej lokalizacji lub duży metraż, deweloperzy decydują się na sprzedaż często przy zerowych marżach lub w skrajnych przypadkach – poniżej kosztów produkcji.

Jak będą się kształtować ceny w kolejnych miesiącach? Analitycy oczekują pewnego wzrostu, związanego m.in. z ograniczoną podażą najbardziej popularnych typów mieszkań. W skali całego rynku może on wynieść 2 – 3 proc., lecz w pewnych lokalizacjach może być wyższy.