Po restrukturyzacji będziemy mniejsi niż dotychczas

Z Krzysztofem Brzezińskim, nowym prezesem Ganta Development, rozmawia Anna Koper

Jakie działania zamierza podjąć zarząd w związku z nie najlepszą sytuacją Ganta?

Restrukturyzacja grupy będzie się składała z kilku elementów. Po pierwsze, zakłada ona program redukcji kosztów stałych, zwłaszcza wynagrodzeń. Oszczędności będą widoczne już na poziomie zarządu. Za sprawą ostatnich rezygnacji w jego składzie są obecnie dwie osoby, podczas gdy jeszcze do niedawna było pięcioro członków. Restrukturyzację zaczęliśmy kilka miesięcy temu i aktualnie jesteśmy w połowie.

Jaką obniżkę kosztów zakłada program restrukturyzacji i o ile w jego efekcie spadnie zatrudnienie w grupie?

Koszty stałe chcemy obniżyć o około 2/3. Największa część oszczędności zostanie wygenerowana przez spadek kosztów osobowych. Do tej pory wynosiły one kilkanaście milionów złotych rocznie. Mają spaść o 2/3. W podobnym zakresie spaść powinno zatrudnienie. Z około 250–300 pracowników w grupie pozostanie ich około  80–100. Liczba ta będzie jednak wystarczająca, by zagwarantować wykonanie wszystkich planów w zakresie restrukturyzacji, jak i realizacji nowych inwestycji. Docelowe zatrudnienie chcemy osiągnąć do końca czerwca.

Pod koniec marca Gant podpisał z wierzycielami porozumienie, w którym wyrazili oni zainteresowanie udziałem w nowej emisji obligacji „w wysokości niezbędnej do zapewnienia płynności grupy". Jaką wartość może mieć ta emisja?

Jesteśmy w trakcie negocjacji, dlatego nie chciałbym podawać liczb, które mogłyby zdradzać przebieg rozmów. Ze sprawozdania Ganta można jednak wyczytać, jakie są potrzeby spółki. Kluczowe z naszego punktu widzenia jest to, że udało nam się podpisać umowę z wierzycielami, którzy są właścicielami naszych obligacji. Pierwszy etap restrukturyzacji długu został już zrealizowany – fundusze objęły nowe obligacje, dzięki czemu spłaciliśmy papiery dłużne zapadające pod koniec marca. Głównym elementem restrukturyzacji będzie zamiana wyemitowanych w poprzednich latach papierów na  trzyletnie. Widzimy szansę na  powodzenie tej operacji, co ustabilizowałoby płynność grupy. A szacowane przez nas nadwyżki z działalności opera- cyjnej pozwolą na spłatę bieżących zobowiązań oraz na uruchomienie nowych projektów.

Analitycy mówią, że firma musi zrolować obligacje za ponad  100 mln zł...

Chodzi o znacznie wyższą kwotę. W optymalnej formule Gant będzie spółką, która przez trzy lata nie będzie miała sztywnych dat wykupu obligacji. Nadwyżki z działalności operacyjnej będą pozwalały spłacać bieżące zadłużenie, w jakiejś części obligacje konsolidacyjne, oraz zapewnią środki na rozwój.

Ale za trzy lata te obligacje też trzeba będzie wykupić...

Należy pamiętać, że emisja obligacji nie jest naszym jedynym pomysłem na poprawę sytuacji płynnościowej grupy. Próbujemy bowiem również odzyskać środki zamrożone w działalności komercyjnej, którą zamierzamy ograniczyć. Chcemy też uruchomić już w tym roku nowe projekty deweloperskie, które również dostarczą nam gotówki. Dlatego, w naszej ocenie, w grupie pojawi się tyle gotówki, że pozwoli ona na spłatę również tego zobowiązania. Należy bowiem pamiętać, że problemem Ganta nie jest brak majątku, lecz niedopasowanie terminów zapadalności długu do przepływów pieniężnych. Te trzy lata zbilansują obydwie pozycje.

Kiedy spółka zamierza przeprowadzić emisję 6 mln akcji i ile chce z niej pozyskać?

Emisję chcielibyśmy przeprowadzić w kwietniu. Wpływy szacujemy na około 10 mln zł.

Czy rozważane są kolejne emisje?

Jeśli uda nam się porozumieć z wierzycielami w sprawie restrukturyzacji zadłużenia z tytułu papierów dłużnych, to kolejne emisje nie będą potrzebne.

Ostatnio głośno było o planie sprzedaży centrum handlowego Marino. Kiedy można spodziewać się transakcji?

Jesteśmy w trakcie negocjacji. Naszym celem jest domknięcie tej transakcji do końca kwietnia.

Ile możecie pozyskać dzięki sprzedaży tego obiektu?

Nie mogę odnosić się do konkretnych kwot, gdyż zobowiązuje mnie do tego umowa z potencjalnym nabywcą. Wartość transakcji na pewno przekroczy jednak 100 mln zł, czyli obecne saldo zadłużenia.

Jakie jeszcze nieruchomości zamierza sprzedać grupa?

Na sprzedaż wystawiliśmy nieruchomości biurowe we Wrocławiu oraz grunty przeznaczone pod inwestycje komercyjne, gdyż zamierzamy znacznie ograniczyć działalność w tym segmencie.

Jakich wpływów spodziewa się zarząd ze sprzedaży tych nieruchomości i kiedy zawarte mogą zostać transakcje?

O konkretnych kwotach wolałbym nie mówić. Nieruchomości chcemy upłynnić jak najszybciej, ale po rozsądnych cenach, co umożliwi spłatę części zobowiązań. Na koniec minionego roku zadłużenie grupy wynosiło około 570 mln zł. Chcemy, by na koniec tego roku spadło o około połowę.

Czy wyjście Futurealu z akcjonariatu Ganta stanowi potencjalne zagrożenie dla dalszej współpracy obu firm?

Sprzedaż akcji przez Futureal z pewnością nie pomaga w prowadzeniu negocjacji, ale rozmowy są kontynuowane i po- winny zakończyć się w maju.

Zakładacie zatem, że poza projektem w Krakowie zrealizujecie wspólnie również trzy pozostałe projekty (dwa w Warszawie i jeden we Wrocławiu)?

Tak.

Czy spółka planuje uruchomienie w tym roku jeszcze jakichś inwestycji?

W planach mamy ponadto uruchomienie dwóch projektów we Wrocławiu. Łącznie do oferty w tym roku może zatem trafić ponad 1,4 tys. mieszkań. Decyzje o terminie rozpoczęcia ich realizacji podejmiemy w II kwartale. Najpierw musimy bowiem dopiąć kwestię obligacji konsolidacyjnych. Wspomniane trzy miasta są tymi, w których zamierzamy kontynuować działalność ze względu na ich stabilne perspektywy.

Jakich marż spodziewacie się na rozpoczynanych w tym roku inwestycjach?

Te projekty są oparte na gruntach, które kupiliśmy ostatnio, więc będą się charakteryzowały wysoką marżą. Rentowność brutto ze sprzedaży w każdym wypadku powinna wynosić około 20 proc.

Jaką docelowo wielkość chce osiągnąć Gant po zakończeniu restrukturyzacji?

Nie potrafię już teraz odpowiedzieć to pytanie, gdyż prezesem spółki jestem zaledwie od kilku dni. Teraz koncentruję się na  restrukturyzacji zadłużenia i uruchomieniu wspomnianych projektów. Na pewno będziemy mniejsi niż dotychczas, ale naszym celem nie jest bycie największym deweloperem. Chcemy zarabiać i zwiększać wartość firmy.

Jakie są plany zarządu w odniesieniu do tegorocznej sprzedaży mieszkań oraz liczby przekazań?

Na to pytanie również wolałbym póki co nie odpowiadać w szczegółach – oczywiście chcemy sprzedać jak najwięcej.

W raporcie rocznym znalazła się informacja, że na koniec 2012 r. spółka miała przeterminowane zobowiązania handlowe i publicznoprawne. Jak wysokie było saldo tych zobowiązań i jak długie było przeterminowanie?

W całej sumie zobowiązań to było około 10 proc. To saldo się jednak zmniejsza, gdyż systematycznie regulujemy zaległe płatności. Przeterminowania były symboliczne. Systematycznie je spłacamy.

Czy występowanie przeterminowanych zobowiązań nie jest przesłanką do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości?

Grupa generuje dodatnie przepływy pieniężne, w marcu udało jej się wyemitować papiery dłużne, dzięki czemu spłaciła 28 mln zł obligacji, stąd nie istnieje przesłanka utraty płynności.  I jak w większości spółek z naszego sektora jest ona słaba, ale nie odbiega od średniej.

Z raportu rocznego Ganta wynika, że spółka musi zwrócić Futurealowi 2,2 mln zł, które węgierska firma straciła na inwestycji w jej akcje. Czy te pieniądze będą pochodziły z emisji akcji?

Nie zamierzamy spłacać tej kwoty z emisji akcji. Obecnie prowadzimy z Futurealem negocjacje, które poza zasadami realizacji wspólnych przedsięwzięć, dotyczą też tej płatności.

Kurs Ganta dramatycznie spadł

Akcje dewelopera od początku roku potaniały o ponad 66 proc. Wycenie spółki zaszkodziły przede wszystkim informacje o jej problemach płynnościowych, bardzo słabe wyniki za 2012 r. (przy  403,4 mln zł skonsolidowanych obrotów Gant miał  412,4 mln zł straty netto przypisanej akcjonariuszom jednostki dominującej, podczas gdy w 2011 r. miał 279,3 mln zł obrotów i 30,6 mln zł zysku) oraz lawina rezygnacji we władzach. W ostatnich tygodniach ze stanowisk zrezygnowali wiceprezes Andrzej?Szornak oraz członko- wie zarządu Luiza Berg i Mirosław Kadłubowski. Na stanowisko prezesa awansował Krzysztof Brzeziński, który jako jedyny członek zarządu nie odszedł ze spółki. Rada nadzorcza uzupełniła zarząd o Dominika Putza. Przetrzebiony został też nadzór. Opuściło go czworo z sześciorga członków. Rezygnacje we władzach spółki zbiegły się w czasie z informacjami o kłopotach z płynnością.