JHM Development chce budować w dużych miastach

Dobra koniunktura na rynku mieszkań i coraz lepszy dostęp do finansowania bankowego pozwolą zrealizować giełdowym spółkom zakładane w 2015 r. poziomy kontraktacji.

 

JHM Development, dotychczas budujący mieszkania w mniejszych polskich miastach, chce znaleźć swoje miejsce również w dużych aglomeracjach. Wiosną br. ruszy z pierwszym etapem inwestycji wielorodzinnej w Katowicach. Przymierza się też do budowy osiedla domów jednorodzinnych w Łodzi oraz prowadzi rozmowy o zakupie działki pod mieszkania na warszawskiej Białołęce, a także w Poznaniu. Na gruntach, które już posiada, deweloper może wybudować 1,8 tys. mieszkań, z czego w najbliższych dwóch latach na rynek trafi ponad 600 lokali.

Nowe działki

W II kw. br. deweloper znacznie zwiększy swoją ofertę – zacznie pierwszy etap budowy osiedla w Katowicach (ponad 200 mieszkań). Jednocześnie rozpocznie kolejny etap budowy osiedla w Rumi, liczący również ponad 200 mieszkań, oraz drugi etap inwestycji w Koninie, na ok. 150 mieszkań. W sumie w najbliższych miesiącach spółka wprowadzi do sprzedaży ponad 600 ofert, a na przełomie III i IV kwartału br. rozpocznie budowę i sprzedaż nowego projektu w Łowiczu na 50 lokali.

Przedstawiciele dewelopera wyliczają, że dzięki nowym inwestycjom w 2016 r. zostanie ukończonych ok. 400 lokali, co korzystnie odbije się na przychodach JHM. W 2017 r. zostanie oddanych kolejnych 200 lokali, a spółka w tym czasie liczy na to, że sprzeda ich 300.

Zdaniem analityków DI Investors bank ziemi JHM Development pozwala na wzrost sprzedaży mieszkań z 235 w 2014 r. do 273 w 2015 r. oraz 286 w 2016 r.

Jeśli spółka zakupi działkę w Warszawie, w 2017 r. będzie mogła ruszyć z budową osiedla, w którym docelowo powstanie aż 900 lokali. JHM szuka również gruntów w Poznaniu pod projekt liczący ok. 200–250 mieszkań. I nie wyklucza kolejnych lokalizacji w dużych miastach. Jednocześnie deweloper negocjuje kupno działek w mniejszych miastach – m.in. w Bydgoszczy przymierza się do nabycia gruntu, na którym będzie można zbudować ok. 2 tys. lokali. W sumie w najbliższych dwóch–trzech latach chce wydać na działki ponad 50 mln zł. Środki te będą pochodzić głównie ze sprzedaży mieszkań.

Lepsze wyniki

Spółka za 2014 r. zaksięgowała ponad 88 mln zł skonsolidowanych przychodów wobec 62,9 mln zł rok wcześniej, a zysk netto wyniósł 6,8 mln zł w 2014 r. wobec 6,4 mln zł w 2013 r. – Z kolei w 2015 r. ze względu na wzrost przychodów segmentu najmu oraz niższe koszty finansowe zysk netto JHM Development powinien wynieść 7,1 mln zł, a więc będzie o 19 proc. wyższy niż za 2014 r. Natomiast skokowa poprawa wyników nastąpi w latach 2016–2017, kiedy deweloper będzie finalizować realizację nowych projektów – prognozują analitycy DI Investors. Oczekują CAGR czyli średniorocznego wzrostu zysku netto, JHM w latach 2013–2017 w wysokości 18 proc. Ich zdaniem dług netto dewelopera sięgający 52 mln zł na rozbudowę Marywilskiej oraz rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych wzrośnie do ok. 56 mln zł w 2015 r. i spadnie do 52,6 mln zł na koniec 2016 r. Analitycy prognozują wycenę P/BV (cena rynkowa/wartość księgowa spółki) na poziomie 0,44x w 2015 r. Docelowo wyceniają walory dewelopera na 2,50 zł, przy obecnym kursie 2,30 zł za papier.

Ich zdaniem mocne strony JHM Development to bogaty bank ziemi oraz dywersyfikacja działalności na segment mieszkaniowy i najmu powierzchni komercyjnej. Jednocześnie analitycy zwracają uwagę na niskie marże, jakie spółka uzyskuje na niektórych inwestycjach, zwłaszcza na apartamentach Foka na Helu. Ponadto w niektórych przypadkach JHM znacznie dłużej wyprzedaje lokale na tle innych deweloperów a w strukturze zadłużenia spółki widać wysoki udział długu krótkoterminowego.

Jak wskazuje Cezary Bernatek, analityk BESI, solidne giełdowe spółki, nawet te średniej wielkości, przy swoich możliwościach finansowania i obecnej koniunkturze są w stanie uruchamiać kolejne projekty i realizować zakładane na 2015 r. poziomy sprzedaży. – W tym roku będziemy mieć do czynienia z kontynuacją trendu, zgodnie z którym duzi, giełdowi gracze będą zwiększać swój udział na rynku kosztem małych, lokalnych deweloperów. A jeśli zostanie zlikwidowana możliwość wpłacania środków na rachunki powiernicze otwarte, mniejsze spółki znajdą się w jeszcze mniej dogodnej sytuacji – tłumaczy Cezary Bernatek. Jego zdaniem, choć część spółek będzie notować większą kontraktację, trudno się spodziewać, że w 2015 r. całkowita sprzedaż sięgnie wyników z 2014 r., w którym zakontraktowano w największych miastach ponad 43 tys. lokali, o ok. 20 proc. więcej niż w rekordowych latach 2007 i 2013, kiedy to sprzedano po ok. 36 tys. lokali.

[email protected]

Analiza techniczna | Kurs próbuje utrzymać się powyżej linii trendu

Pod koniec lutego kurs akcji deweloperskiej spółki przełamał linię długoterminowego trendu spadkowego oraz średnią kroczącą z 200 sesji. Z punktu widzenia analizy technicznej są to silne sygnały zmiany kierunku trendu. Ostatnie sesje upływają jednak pod znakiem konsolidacji, która przyjęła kształt trójkąta. Rynek dostał zadyszki po silnym wzroście i od kierunku wybicia z trójkąta zależeć będzie układ kresek w dłuższym terminie.

Górne ramię formacji znajduje się obecnie na poziomie 2,3 zł. Tu przebiega również silny opór wyznaczony przez dolną granicę konsolidacji, w której kurs poruszał się w II i III kwartale ubiegłego roku. Jeśli bariera ta zostanie przebita, zwyżka powinna sięgnąć przynajmniej 2,6 zł, gdzie znajduje się górna granica ubiegłorocznej konsolidacji. W dłuższym terminie cena powinna zmierzać do szczytu z 2013 r., czyli 3,15 zł.

Wybicie dołem z trójkąta powinno skutkować ruchem powrotnym do przełamanej linii trendu. Jeśli zostanie ona sforsowana, wzrostowy scenariusz będzie zanegowany. PZ

Pytania do... Jerzego Mirgosa, wiceprezesa JHM Development

Jaki jest pomysł na rozwój spółki?

Stawiamy na zwiększenie sprzedaży i marży. Zakładamy, że do 2017 r. uzyskamy przychody na poziomie 120–130 mln zł i 12–13 proc. marży netto, dzięki budowie ponad 600 mieszkań i rozbudowie naszego centrum handlowego Marywilska 44 w stolicy. Prognoza ta nie uwzględnia naszej decyzji o wejściu z projektem mieszkaniowym na rynek warszawski.

W 2014 r. spółka zanotowała ok. 7,7 proc. marży netto. Czy to dobry wynik?

Założyliśmy, że chcemy sprzedać jak najwięcej mieszkań w starszych, gotowych inwestycjach, co odbyło się trochę kosztem marży. W 2014 r. sprzedaliśmy prawie dwa razy więcej lokali niż rok wcześniej, uwalniając w ten sposób kapitał obrotowy. Ponadto już w IV kw. 2014 r. nasza marża wzrosła, m.in. w efekcie likwidacji niektórych promocji.

A jaki będzie ten rok?

Zakładamy, że zachowując poziom sprzedaży z 2014 r., wypracujemy wyższą marżę netto. W tym roku będziemy dalej sprzedawać lokale z projektów oddawanych w latach wcześniejszych. Mamy w sprzedaży 420 mieszkań, które powinny znaleźć nabywców do końca przyszłego roku. W 2016 r. w naszej ofercie pojawią się też nowe osiedla. Liczę, że w 2015 r. zanotujemy porównywalne przychody do tych z 2014 r., ale w 2016 r. powinny przekroczyć 100 mln zł. Pomoże nam w tym komercjalizacja nowo powstającej części Marywilskiej (12,5 tys. mkw.) oraz oddanie do użytku nowych inwestycji w Katowicach, Łowiczu, Rumi i Koninie.

Jak ocenia pan rynek deweloperski?

Ciągle rośnie zainteresowanie naszymi mieszkaniami i coraz więcej lokali jest sprzedawanych za gotówkę, mimo niższych rabatów niż rok temu. Jestem przekonany, że cały rynek zanotuje w tym roku wzrost sprzedaży. Ceny lokali, moim zdaniem, będą stopniowo rosnąć, chociażby ze względu na wyższe stawki usług generalnych wykonawców. A trudno, by deweloperzy obniżali marżę dla utrzymania stabilności cen.

Jak JHM chce korzystać z tej koniunktury?

Rozpoczniemy w tym roku i w 2016 sporo nowych projektów. Chcemy zwiększyć sprzedaż do poziomu co najmniej 300 mieszkań rocznie w 2017 r. i ok. 500 lokali w latach 2018–2020. Liczymy też na wzrost rentowności do poziomu 16 proc. na Marywilskiej 44.

Czy w planach są emisje obligacji lub akcji?

Nie rozważamy dziś takiej opcji. Sytuacja na rynku finansowym na tyle się poprawiła, że nie mamy problemu z pozyskaniem finansowania bankowego. Banki inaczej dziś patrzą na deweloperów i odważniej udzielają kredytów. Sprzedajemy też coraz więcej mieszkań i uwalniamy środki na nowe inwestycje.

W tym roku dywidendy nie będzie...

Nie. Ale już za 2015 r. zarekomendujemy naszym akcjonariuszom wypłatę dywidendy na poziomie 20–30 proc. zysku netto całej grupy kapitałowej.

Jak ocenia pan kurs akcji spółki?

Moim zdaniem notowania JHM nie odzwierciedlają rzeczywistej sytuacji spółki. Biorąc pod uwagę nasze plany inwestycyjne, można się spodziewać, że kurs akcji powinien sięgać 3 zł. To byłaby sprawiedliwa wycena.