Celem zwiększenie wartości akcji

Dariusz Krawczyk | | prezesem Polnordu rozmawia Adam Roguski

Rada nadzorcza powołała nowy zarząd Polnordu w grudniu ub.r., pan rozpoczął pełnienie obowiązków od 1 lutego. Co się zmieni?

Bardzo intensywnie pracujemy nad tym, żeby okres niepewności potrwał jak najkrócej. Jesteśmy w trakcie prac nad strategią na lata 2016–2019, pracujemy nad różnymi scenariuszami działań, z których przedstawimy radzie nadzorczej do akceptacji ten najbardziej optymalny. Nadrzędnym celem jest uzyskanie możliwie najwyższej wartości dla akcjonariuszy w średnim terminie.

Kiedy strategia może zostać opublikowana?

To zależy od tego, ile czasu potrwa dyskusja z radą nadzorczą. Będziemy się mocno starać, żeby plany mogły zostać zaprezentowane razem z wynikami za 2015 r., czyli 21 marca. W wersji ostrożnej spodziewałbym się ogłoszenia strategii w czerwcu.

W zeszłym roku Polnord był hitem indeksu WIG-Deweloperzy, kurs wzrósł o ponad 130 proc., do 14,5 zł. Dzisiejsza wycena to 11,6 zł. Jaki dalszy wzrost wartości chciałby uzyskać zarząd?

Wystarczy popatrzeć na wskaźnik C/WK, który wynosi aktualnie poniżej 0,4. Uważam, że odpowiednią wartością jest wskaźnik na poziomie 1. Poprawa wskaźnika w ciągu najbliższych lat objętych strategią będzie wymagała bardzo ciężkiej pracy, przemodelowania organizacji, podjęcia niezbędnych – nawet momentami drastycznych – decyzji.

Co to znaczy drastycznych? Chodzi o zwolnienia?

Zatrudnienie zostało już częściowo zredukowane w ostatnich tygodniach. Polnord nie jest spółką, w której można szukać istotnych oszczędności kosztowych za pomocą redukcji etatów. Całkowicie zmieniliśmy za to strukturę organizacyjną w firmie. Wprowadzamy trochę inny model biznesowy niż stosowany do tej pory. Głównie zreorganizowaliśmy pion sprzedaży i położyliśmy nacisk na bardziej otwarte wyjście na rynek, jeśli chodzi o ogłaszanie przetargów na realizację naszych projektów deweloperskich. Jest też wiele pomniejszych wewnętrznych usprawnień.

Jakie elementy będzie zawierać nowa strategia?

Na pewno kontynuację projektów deweloperskich, które zastaliśmy w trakcie realizacji. Trzeba się jednak mocno zastanowić nad przyszłością. Staramy się maksymalnie wykorzystać przewagę, jaką Polnord ma niewątpliwie nad innymi deweloperami – czyli bardzo duży bank ziemi. Jest naprawdę duże pole manewru, jeśli chodzi o optymalny wybór inwestycji i wykorzystanie dobrej koniunktury.

Z drugiej strony ten bank wymaga weryfikacji – bank nieefektywnie wykorzystywany stanowi dla firmy obciążenie. Wydaje się, że wyceny niektórych działek są zbyt wysokie, by można było realizować projekty o satysfakcjonującej nas rentowności.

Czy Polnord będzie kupować nowe grunty?

Nie wykluczamy tego, jeśli trafi się atrakcyjna oferta rynkowa. Jednak podstawą działań będzie aktualny bank ziemi.

Zmieniliście sposób prezentacji sprzedaży. W 2015 r. sprzedaż wyniosła 1055, a nie 1320 lokali...

Tak, myślę, że to bardziej sprawiedliwe podejście. Wcześniej w wynikach grupy uwzględniana była całkowita sprzedaż spółek współzależnych, a nie proporcjonalnie do posiadanych przez Polnord udziałów.

Na jaki poziom sprzedaży mieszkań liczycie w najbliższych latach?

Na razie uchylę się od odpowiedzi. To zależy od weryfikacji projektów. Generalnie bardziej koncentrowałbym się na uzyskiwaniu jak najlepszej rentowności niż na ściganiu się pod względem liczby sprzedanych mieszkań.

Poprzedni rok był rekordowy dla deweloperów mieszkaniowych, jak pana zdaniem będzie wyglądać koniunktura w tym roku?

W naszym modelu zakładamy, że dobry klimat utrzyma się przynajmniej do końca przyszłego roku. Oczywiście wiele będzie zależało od czynników zewnętrznych – koniunktury gospodarczej, stóp procentowych, akcji kredytowej banków.

Dla Polnordu czynnikami ryzyka jest stosunkowo wysokie zadłużenie oraz wspomniana niska rentowność projektów realizowanych na części posiadanych gruntów.

Polnord to głównie deweloper mieszkaniowy, ale realizował też projekty biurowe. Czy będziecie się skupiać na inwestycjach mieszkaniowych, czy dywersyfikować działalność?

W banku ziemi mamy bardzo ciekawe działki, w których przypadku plany zabudowy przewidują także powierzchnie biurowe. Polnord ma doświadczenie w takich projektach, więc nie wykluczałbym kontynuowania działalności. Na razie za wcześnie na jednoznaczną deklarację.

Poprzedni zarząd zapowiedział sprzedaż dwóch biurowców za około 100 mln zł. Jak nowy zarząd podchodzi do tematu?

Te zapowiedzi będą realizowane. Na tym etapie trudno powiedzieć, kiedy mogłoby dojść do transakcji. Będziemy intensyfikować działania zmierzające do pozyskania oferty cenowej na przyzwoitym poziomie. Na razie oba biurowce są wynajmowane. W jednym jest spór z byłym najemcą, co też nie ułatwia sprzedaży.

W ostatnich latach zadłużenie grupy zmniejszyło się z ponad 700 mln do poniżej 400 mln zł. Jaki ma być docelowy poziom?

Wskaźnik zadłużenia Polnordu jest wciąż dość wysoki i spółka ponosi istotne koszty z tego tytułu. Nie będzie naszym celem oddłużanie grupy na siłę – zadłużenie będzie skorelowane z projektami, które zdecydujemy się realizować.

Czy w strategii znajdzie się polityka dywidendowa?

Na pewno. Chcielibyśmy, żeby Polnord był docelowo spółką dywidendową – tyle na razie mogę powiedzieć.

Na jakim etapie są spory z MPWiK w Warszawie i z miastem?

Sprawy mają swój bieg sądowy, niestety, tempo procedowania nie jest zależne od nas. Nie wykluczamy polubownego rozwiązania sprawy, jesteśmy otwarci na rozsądne propozycje. Spotkania w trybie roboczym odbywają się na bieżąco.

Jaka będzie przyszłość joint venture z Fadesą?

Martinsa Fadesa jest w upadłości, syndycy próbują sprzedać majątek – m.in. udziały w naszej wspólnej spółce. Polnord jest naturalnym potencjalnym nabywcą, ale cena oczekiwana w tej chwili przez syndyków jest bardzo wysoka i trudno będzie im znaleźć kupca na takich warunkach.

CV

Absolwent SGH i Politechniki Warszawskiej, ma licencję maklerską. Jako prezes z sukcesem restrukturyzował Ciech i Synthos. Wcześniej m.in. zarządzał PSE, zajmował stanowiska menedżerskie w PKN Orlen, PKO BP, NFI Progress czy BH.