W 2018 r. pojawią się zyski ze wszystkich głównych inwestycji

WYWIAD | MICHAŁ SKOTNICKI z prezesem BBI Development rozmawia Adam Roguski

Sądząc po zachowaniu notowań w piątek, akcjonariusze nerwowo zareagowali na komunikat o obniżeniu i zwrocie wkładów w spółkach zależnych Projekt Plac Unii i Centrum Praskie Koneser. Jakie konsekwencje dla spółki mają te operacje?

Z punktu widzenia BBI Development operacje są jednoznacznie pozytywne. Praktyczne zakończenie realizacji dwóch etapów mieszkaniowych w Koneserze oraz sprzedaż budynku Kwartał A do spółki realizującej Kwartał Centralny Konesera umożliwiły nam wycofanie części środków, które zaangażowaliśmy w realizację tych projektów. Podobnie w przypadku Placu Unii – na przełomie lat uzyskujemy środki z częściowego rozliczenia sprzedaży projektu. Rozliczenie operacji zwrotu wkładów wpłynie na obniżenie jednostkowego zadłużenia BBI Development oraz częściowo wygeneruje dodatni przepływ gotówki do spółki.

Na jakim etapie jest realizacja Centrum Praskiego Koneser?

Samodzielnie realizujemy część mieszkaniową. Realizujemy właśnie ostatni etap, składający się ze 108 soft loftów (nowe budynki stylizowane na lofty – red.). Przedsprzedaż idzie bardzo dobrze, średnie ceny przekraczają 10 tys. zł za mkw. W II kwartale 2018 r. rozpoczniemy przekazywanie lokali nabywcom.

We współpracy z belgijskim partnerem Liebrecht & Wood realizujemy część biurowo-handlową wraz z Google Campus, hotelem sieci Moxy (Grupa Marriott – red.), centrum konferencyjnym i Muzeum Wódki. Prace podziemne już zakończyliśmy, wykonawca części naziemnej – spółka Hochtief – właśnie przejął plac budowy. Uzyskaliśmy już taki poziom pre-lease w części handlowej i biurowej, że najprawdopodobniej jeszcze w grudniu bank Pekao uruchomi kredytowanie budowy. Pierwsze biura przekażemy najemcom w styczniu 2018 r., część handlową oddamy w marcu 2018 r., w tym czasie oddamy też hotel, centrum konferencyjne i muzeum.

Jaki będzie wasz udział w zyskach ze sprzedaży Konesera?

Nasz udział w części mieszkaniowej Konesera jest stuprocentowy – realizujemy ją samodzielnie, natomiast w spółce z Liebrecht & Wood, odpowiadającej za Kwartał Centralny Centrum Praskiego Koneser, wynosi 40 proc.

Niedawno położyliście kamień węgielny pod kompleks Centrum Marszałkowska na skrzyżowaniu Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej w Warszawie. Jak wygląda harmonogram tej inwestycji?

W styczniu 2017 r. zamkniemy etap podziemny budowy, która ruszyła wiosną br. Przewidujemy, że wiecha zostanie zawieszona w lipcu 2017. Obiekt ma zostać oddany do użytku w I kwartale 2018 r.

Centrum Marszałkowska to 12,3 tys. mkw. powierzchni biurowej i 4,1 tys. mkw. handlowej. Jak idzie pozyskiwanie najemców – zwłaszcza w części biurowej, bo tej lawinowo przybywa w centrum Warszawy?

Poziomów najmu na tym etapie nie ujawniamy. Komercjalizacja części handlowej jest w toku, jest wielu chętnych i zawieramy już umowy.

Jeśli chodzi o część biurową, to prowadzimy zaawansowane rozmowy z pierwszymi potencjalnymi najemcami, by spełnić wszystkie wymagania pre-leasu (określony minimalny próg najmu – red.), tak aby uruchomione zostało finansowanie bankowe.

To prawda, że w centrum przybywa biur, ale nie w ścisłym centrum. Ponadto Centrum Marszałkowska to, można powiedzieć, kameralny projekt, biorąc pod uwagę powierzchnię, nie widzimy więc żadnego ryzyka, że się nie wynajmie przy dobrych stawkach. Przypomnę, że budynek będzie mieć bezpośredni dostęp do stacji metra Świętokrzyska, gdzie krzyżują się dwie linie metra.

Wiosną podpisaliście list intencyjny w sprawie sprzedaży Centrum Marszałkowska. Kiedy można się spodziewać zamknięcia transakcji?

Zawarcia umowy przedsprzedaży i otrzymania zaliczki spodziewamy się w najbliższych miesiącach. Sama transakcja sprzedaży zostanie przeprowadzona po oddaniu budynku do użytku.

Jaki będzie udział BBI Development w zysku ze sprzedaży?

Inwestycję realizujemy z partnerem – WSS Społem Śródmieście. Wysokość zysku zależeć będzie od wielu czynników, jak np. poziomu czynszów, podział między BBI Development a partnera przedsięwzięcia będzie w stosunku 35 do 65.

Po drugiej stronie Marszałkowskiej realizujecie inny projekt – apartamentowiec Złota 44. W październiku fetowaliście otwarcie piętra wspólnego dla mieszkańców. Jak idzie sprzedaż apartamentów?

Nie podajemy, ile dokładnie apartamentów znalazło już nabywców, ale jesteśmy zadowoleni. Przypomnę tylko, że latem fundusz Catella Wohnen Europa nabył dziewięć dolnych kondygnacji z 72 lokalami, odpowiadającymi za 23 proc. powierzchni inwestycji. Łącznie Złota 44 to 52 piętra, z czego mieszkalne zaczynają się od 9., i 287 apartamentów.

Sprzedaż mieszkań idzie nieco lepiej od założonego harmonogramu. Na tyle, że od przyszłego roku podnosimy ceny o prawie 10 proc. Aktualnie średnia cena wynosi 28,5 tys. zł za mkw. z wykończeniem, oczywiście im wyższa kondygnacja – tym wyższa cena. Kiedy we wrześniu ub.r. rozpoczynaliśmy sprzedaż, nastawialiśmy się na jej zakończenie w ciągu trzech lat. Podtrzymujemy to założenie, przy czym przewiduję, że większość lokali sprzedamy w przyszłym roku.

Zainteresowanie jest coraz większe, ponieważ zbliża się termin odbioru wieżowca przez nadzór budowlany – w lutym 2017 r. budynek będzie gotowy w stanie deweloperskim. Ogromne znaczenie miało oddanie części wspólnej, którą potencjalni nabywcy apartamentów mogą zobaczyć na własne oczy, a nie na wizualizacjach. To 1,4 tys. mkw. z 25-metrowym basenem, saunami, salą kinową i centrum biznesowym, a także taras o wielkości 400 mkw. z jacuzzi.

W lutym osiągniecie stan deweloperski, a kiedy rozpoczniecie przekazywanie pierwszych apartamentów?

Przekazujemy apartamenty wykończone pod klucz, więc pierwsze będą dostępne w III kwartale 2017 r. Chciałbym podkreślić, że wykończymy wszystkie lokale, także te jeszcze niesprzedane – biorąc pod uwagę statystyczne preferencje dotychczasowych klientów, jeśli chodzi o opcje wykończenia.

Jakie jest zainteresowanie zagranicznych klientów Złotą 44?

Pomijając inwestycję funduszu Catella, około 20 proc. nabywców apartamentów to cudzoziemcy. Nabywcami są głównie ci, którzy pociągnęli ten kraj, angażując się w działalność biznesową. Często to osoby, które nie pojawiają się na pierwszych stronach gazet, ale jak powiedziałem, ich rola w rozwoju polskiej przedsiębiorczości jest znacząca.

Złota 44 realizowana jest w partnerstwie z amerykańskim funduszem Amstar. Udział BBI Development w spółce celowej to kilka procent. Jaki będziecie mieć udział w zysku ze sprzedaży lokali?

Nasz udział w zysku będzie nieco wyższy, niż w zaangażowanie kapitałowe w spółce celowej, ponieważ uwzględnia dodatkowe wpływy z tytułu zarządzania i prowadzenia projektu oraz sprzedaży apartamentów. Zyski ze sprzedaży apartamentów pojawią się w naszych wynikach od III kwartału 2017 r., wraz z przekazywaniem apartamentów klientom.

W 2018 r. macie więc kumulację projektów BBI Development. W portfelu macie też wieżowiec Roma Tower, ale chyba pora już myśleć o kolejnych inwestycjach?

Tak, 2018 r. to finalizacja trzech dużych projektów: Złotej 44, Centrum Praskiego Koneser oraz Centrum Marszałkowska, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w płynności grupy oraz przełożyć się na poziom satysfakcji akcjonariuszy.

Cały czas rozglądamy się za projektami podobnej klasy co realizowane obecnie, także w ramach współpracy z właścicielami gruntów. Mamy na oku bardzo ciekawą inwestycję, ale – chociaż bardzo chciałbym – nie mogę niczego zdradzić. Mam nadzieję, że w 2017 r. ogłosimy coś dużego.

Jaki segment was interesuje? Czy jest potencjał tworzenia nowych biur?

Interesuje nas mieszkaniówka z wyższej półki, handel, a także biura. Wszystko zależy od lokalizacji. Jak powiedziałem w ścisłym centrum Warszawy jest miejsce na biura, ale to może być także projekt w rodzaju Konesera – czyli poza ścisłym centrum, ale atrakcyjny, nowoczesny kompleks biurowy z elementami zabytkowymi po praskiej stronie Wisły.

Projekt Roma Tower napotyka na opór społeczny, wciąż nie ma planu zagospodarowania, na którym ma się opierać inwestycja. Czy ten projekt to bardzo odległa przyszłość?

Na Woli biurowce powstają w oparciu o WZ (decyzje o warunkach zabudowy – red.), a my chcielibyśmy zrealizować inwestycję w oparciu o plan miejscowy, czyli „cywilizowany" i najbardziej przejrzysty sposób planowania rozwoju przestrzennego w mieście. Mamy nadzieję, że Rada Warszawy w najbliższych miesiącach uchwali plan. Protesty tzw. aktywistów i próby blokowania planu są absurdalne, w jakim innym miejscu metropolii, jak nie w ścisłym centrum, mają stawać wysokościowce? Tu zresztą podobne inwestycje planuje samo miasto.

Zakładając, że plan zostanie uchwalony w najbliższych miesiącach, kiedy ruszyłaby budowa Roma Tower i jaki ostatecznie charakter miałby ten budynek?

Prace budowlane mogłyby ruszyć po 1,5–2 latach od uchwalenia planu.

Pierwotnie przewidywaliśmy, że Roma Tower będzie biurowcem o powierzchni około 55 tys. mkw. Chcemy jednak uzupełnić projekt o funkcję mieszkalną – w centrum jest wciąż miejsce na atrakcyjne apartamenty, a także funkcję hotelową.

CV

Michał Skotnicki ukończył prawo na Uniwersytecie Warszawskim i Université François Rabelais we Francji. Od 2001 r. prowadzi projekty deweloperskie, szczególnie związane z warszawskim rynkiem nieruchomości. Poza kierowaniem BBI Development jest m.in. członkiem rady nadzorczej Pocztylion-Arka PTE.