JLL: jeszcze nie czas na mocną korektę

Niskie stopy i rosnąca inflacja napędzają popyt na mieszkania. Trudno oczekiwać, że lokale będą taniały.

W 2020 r. eksperci JLL spodziewają się dalszego wzrostu cen mieszkań oraz  porównywalnej lub lekko słabszej łącznej sprzedaży w sześciu głównych aglomeracjach względem 2019 r.

2019 r. przyniósł niespodziankę, deweloperzy znaleźli nabywców na 65,4 tys. mieszkań, o 0,8 proc. więcej niż w 2018 r., choć pierwotnie spodziewana była kontynuacja korekty rzędu 11 proc. Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, podkreśliła że jeszcze po III kwartale 2019 r. można było oczekiwać spadku rok do roku rzędu 3-4 proc.

Tymczasem bardzo mocno wypadł IV kwartał 2019 r. Deweloperzy sprzedali 17,6 tys. mieszkań, czyli najwięcej od najlepszego dla branży przełomu lat 2017 i 2018. Większa sprzedaż wyniknęła wprost ze zwiększenia oferty przez firmy. Sam popyt na lokale jest dalej mocny.

Kuniewicz zaznaczyła, że coraz trudniej oceniać rynek jako całość, bo sytuacja w poszczególnych aglomeracjach jest mocno zróżnicowana. Poznań i Łódź biją rekordy sprzedaży, wzrost w 2019 r. sięgnął tam odpowiednio 30 i 13 proc. We Wrocławiu sprzedaż zwiększyła się o 2 proc., w Warszawie była płaska. Z kolei Trójmiasto i Kraków zanotowały spadki o odpowiednio 4 i 12 proc.

Ceny mieszkań nieubłaganie rosną, w 2019 r. lokale w ofercie podrożały o średnio 10 proc. Najmocniej w Krakowie, o 16 proc., do 9 tys. zł za mkw., najmniej w Poznaniu, o 2 proc., do 7,4 tys. zł. za mkw. W Warszawie stawka to już 10,5 tys. zł za mkw.

Wzrost cen robi swoje. Według szacunków JLL w 2019 r. padł nowy rekord sprzedaży w ujęciu wartościowym, czyli 30,1 mld zł. To o ponad 6 proc. niż w rekordowym pod względem sprzedaży ilościowej 2017 r.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, podkreślił, że wzrost cen nie hamuje istotnie popytu, ponieważ sytuacja na rynku pracy jest dobra, a przede wszystkim stopy procentowe są niskie, a inflacja rośnie. To dalej mocno skłania do przesuwania gotówki na rynek nieruchomości. Ludzie kupują lokale „uniwersalne", które z jednej strony można łatwo wynająć, a z drugiej – w razie potrzeby – łatwo spieniężyć. Zdaniem eksperta, do przełomu na rynku mogłoby doprowadzić istotne podniesienie stóp procentowych, ale na to się w najbliższych latach nie zanosi.

W dalszej perspektywie kształt rynku może zależeć od szczegółów nowej odsłony programu Mieszkanie+. Według ogólników, resort rozwoju chce zaprosić do niego deweloperów, w zamian za dostęp do gruntów oczekuje przekazania pewnej puli lokali do programu. Znakiem zapytania są zmiany w prawne w zakresie efektywności energetycznej budynków, które wchodzą od 2021 r. – może to podnieść koszty wykonawstwa.