W połowie października indeks WIG-nieruchomości wspiął się na wieloletnie maksimum 3,22 tys. pkt, ale trwająca do dziś korekta spowodowała spadek wartości o prawie 15 proc., do 2,75 tys. – to najniżej od kwietnia br. Zmiana to ewidentnie pokłosie podwyższania stóp procentowych – pierwszy raz po niemal dekadzie. Czy to wykorzystanie momentu do realizacji zysków, czy też należy się przygotować na dłuższą zmianę trendu?
Co z popytem
– Uważam, że kursy akcji deweloperów znalazły się pod presją z uwagi na perspektywę kolejnych podwyżek stóp procentowych, które bez wątpienia ograniczą zdolność kredytową kupujących – komentuje Maciej Wiewiórski, analityk DM BOŚ. – W związku z tym deweloperom mieszkaniowym może być dużo trudniej podnosić ceny lokali. Do produkcji trafiać będą coraz droższe grunty, a na spadek cen materiałów budowlanych na razie nie ma co liczyć. To pewnie zaowocuje spadkiem marż u deweloperów. Nie nastąpi to ani nagle, ani szybko, choćby z uwagi na sposób księgowania przychodów i kosztów przez deweloperów, ale taki scenariusz jest niemal pewny – dodaje.
Zdaniem analityka mimo wszystko wydaje się, że obecnie mamy do czynienia z korektą, a nie ze zmianą trendu. – Jest bowiem sporo nowych czynników, które będą wspierać popyt, np. ujemne realne stopy procentowe, bardzo powoli rosnące oprocentowanie depozytów czy popyt zgłaszany przez fundusze inwestycyjne – podkreśla Wiewiórski.
Wojciech Matysiak, szef działu analiz rynku nieruchomości w PKO BP, mówi, że zachowanie kursów akcji firm deweloperskich jest związane z odwróceniem trendu sprzedaży mieszkań.
– Sprzedaż była rekordowo wysoka w I połowie 2021 r., co pociągało za sobą presję cenową. Silny wzrost cen notowany w tamtym okresie był konsekwencją m.in. niskich stóp procentowych, szybko rosnącej inflacji motywującej do zakupów nieruchomości celem ochrony oszczędności, a także niskiej podaży na rynku pierwotnym. Trendy, które jeszcze niedawno napędzały wzrost sprzedaży i cen, ulegają odwróceniu: Rada Polityki Pieniężnej podniosła referencyjną stopę procentową o 1,15 pkt proc. i prawdopodobnie nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa. Inflacja jest już blisko szczytu, a podaż mieszkań będzie większa w kolejnych latach, co sygnalizują liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych – mówi Matysiak. – Warto dodać, że w długim okresie sytuację deweloperów komplikują trudności z pozyskiwaniem gruntów. Wysokie ceny ziemi przy kurczącej się dostępności powodują, że w warunkach słabnącego popytu firmom deweloperskim może być coraz trudniej uzyskiwać wysokie marże przy sprzedaży kolejnych inwestycji – dodaje.
