Hipoteki idą na rekord

W listopadzie sprzedaż kredytów mieszkaniowych znowu była wysoka. Szykuje się rekordowy IV kwartał mimo że banki ograniczyły dostępność kredytów mniej zamożnym klientom.

W listopadzie sprzedano 19,4 tys. kredytów mieszkaniowych opiewających na 5,89 mld zł. To rezultat wyższy niż rok temu odpowiednio o 7,2 proc. i 15,4 proc. i to pomimo pandemii – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Przez 11 miesięcy tego roku sprzedano 199,3 tys. hipotek wartych 57,92 mld zł, czyli mniej niż rok temu odpowiednio o 9,5 proc. i 3,4 proc. (o spadkach zaważyły słabe miesiące z wiosny i połowy roku, najsilniej dotknięte pandemią).

W tym roku już 48 proc. wartości udzielonych kredytów dotyczyło hipotek powyżej 350 tys. zł, nadal rośnie także średnia kwota zaciąganego kredytu. W listopadzie, tak jak i w poprzednich miesiącach, rośnie liczba i wartość kredytów powyżej 350 tys. zł, mniej zaś jest tych najmniejszych. Wyjaśnieniem tej sytuacji może być to, że ze względu na wzrost ryzyka banki zacieśniły polityki kredytowe i podniosły warunki, co odbiło się na klientach mniej zamożnych i celujących w mniejsze kwoty kredytu, którym trudniej teraz uzyskać pozytywną ocenę kredytową.

- Wyniki listopadowej akcji kredytowej w zakresie kredytów mieszkaniowych są odzwierciedleniem popytu z września i października. Odbudowę popytu na kredyt mieszkaniowy sygnalizowały już zarówno wrześniowy, jak i październikowy odczyt Indeksu Popytu na kredyty mieszkaniowe, które urosły odpowiednio o 5,4 proc. i 8,1 proc. Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest determinowana nie tylko zachowaniem potencjalnych kredytobiorców (popytem), chcących nabyć nieruchomość za kredyt, lecz i banków udzielających kredyt (podaż). Banki po wakacjach poluzowały wymagania m.in. w zakresie wkładu własnego. Jednak w listopadzie mieliśmy soft lockdown – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. W oparciu o listopadowy odczyt Indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe, wiemy już jaka była reakcja popytu (spadek Indeksu o -4,4 proc.), co przełoży się na sprzedaż w grudniu i styczniu. Ważna będzie postawa banków, które w warunkach rosnącej niepewności mogą ponownie zdecydować się na zaostrzenie polityki kredytowej, co będzie skutkować kolejną ograniczoną dostępnością kredytu.

Mimo pandemii banki udzieliły w październiku gospodarstwom domowym kredytów mieszkaniowych wartych ponad 5,7 mld zł – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. To najwyższa wartość co najmniej od grudnia 2014 r., odkąd NBP publikuje dane. Październikowa sprzedaż była wyższa aż o 19 proc. niż rok temu i o 13 proc. niż we wrześniu.

Większym optymistą jest Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - Mamy drugi miesiąc z rzędu w IV kwartale, w którym sprzedaż „hipotek" jest na bardzo wysokim poziomie. Jesteśmy więc już na dobrej drodze do tego, aby pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych banki zaliczyły IV kwartał do grona najlepszych od lat. Powodów takich wyników jest co najmniej kilka – mówi Turek.

Jego zdaniem bez wątpienia po części mamy tu efekt przeniesienia popytu z poprzednich miesięcy. Chodzi o to, że ktoś kto nie zaciągnął kredytu wiosną czy latem, może to robić pod koniec roku. Do tego działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są dziś najtańsze w historii. Na przykład hipoteki udzielane w październiku były oprocentowane na niecałe 2,9 proc. w skali roku. To mniej niż wynosi inflacja. - W efekcie w 2020 r. mamy do czynienia z niecodziennym fenomenem ujemnego realnego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Inflacja szybciej podgryza siłę nabywczą kapitału pożyczonego na zakup mieszkania niż banki są w stanie doliczać do niego odsetki. Co więcej, dzieje się tak nie tylko w bieżącym roku, ale aktualne prognozy sugerują, że podobnie będzie przez dwa kolejne lata. Nieruchomości są dziś szczególnie mocno postrzegane jako ochrona przed utratą siły nabywczej majątku czyli po prostu jako bezpieczna przystań dla kapitały. Przy tym sporą część nabywców kusi możliwość czerpania w miarę przewidywalnych i regularnych przychodów z wynajmu nieruchomości – dodaje ekspert HRE.

Dla banków hipoteki są bardzo ważnym produktem. - Kondycja rodzimej mieszkaniówki jest niezła, spłacalność kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości jest niemal wzorowa, a zarobek (marża) na ich udzielaniu też całkiem przyzwoity. To w połączeniu z krzepiącymi danymi z gospodarki i nadziejami na skuteczność szczepionki powoduje, że banki powinny też akceptować coraz większą część składanych wniosków kredytowych – ocenia Turek.