W czasie turbulencji tylko nieliczne spółki zwiększyły wycenę

Od września indeks WIG-nieruchomości mocno się waha – teraz wyszedł na zero. Większość firm zanotowała jednak znacznie słabszy wynik.

Od stycznia 2015 r. do września 2017 r. wartość indeksu WIG-nieruchomości systematycznie rosła – w sumie o ponad 70 proc., do niemal 2,2 tys. pkt. W kolejnych miesiącach miały miejsce mocne wahania. Po jesiennej korekcie do końca stycznia wartość indeksu dobiła do 2,3 tys. punktów – poziomu najwyższego od lipca 2011 r. Na fali kolejnej korekty, w końcówce maja, indeks spadł do 2,1 tys. pkt, by wrócić do poziomu 2,2 tys. pkt – jest więc teraz w tym samym punkcie, kiedy miarowy trend wzrostowy zamienił się w turbulencje: w tym czasie tylko sześć z 32 firm zdecydowanie pokonało indeks, dwa razy tyle przyniosło wynik znacznie gorszy.

Dobre perspektywy

– Perspektywy rynkowe dla branży deweloperskiej są dobre – ocenia Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Jeśli chodzi o segment mieszkaniowy, boom trwa od początku 2013 r., oczekujemy że ta faza cyklu potrwa jeszcze przez dwa, trzy lata. Sprzyjają niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie i wzrost płac. Uwagę zwraca bardzo dynamiczny wzrost liczby udzielanych kredytów hipotecznych – jeśli akcja banków utrzyma się przez kilka kwartałów, możemy być spokojni – dodaje. Podkreśla, że rosną także czynsze w lokalach kupowanych na wynajem.

GG Parkiet

A co z czynnikami ryzyka? – Co prawda były obawy, że wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów negatywnie wpłynie na marże, ale działania deweloperów – skuteczne podnoszenie cen mieszkań – pozwalają oczekiwać, że rentowność brutto ze sprzedaży będzie się utrzymywać w przedziale 25–30 proc. – szacuje analityk.

Kapitalizacja Wikany skurczyła się o ponad 70 proc. Spółka buduje mieszkania głównie na wschodzie Polski. To jeden z najmniejszych deweloperów na warszawskiej giełdzie, utrzymujący roczną sprzedaż rzędu ćwierć tysiąca lokali.

GG Parkiet

Jego zdaniem przed sektorem nieruchomości komercyjnych również dobre perspektywy. – Najbardziej atrakcyjny jest rynek magazynowy, popyt jest tak mocny, że deweloperzy często decydują się na tzw. inwestycje spekulacyjne, czyli bez uprzedniego zawarcia przedwstępnych umów najmu. W Polsce wciąż rozwija się infrastruktura drogowa, co powoduje, że magazyny pojawiają się w nowych miejscach kraju – mówi Wewiórski.

Kurs budującego obiekty komercyjne dla sieci Tower Investments spadł o 56 proc. – Sytuacja w spółce nigdy nie była lepsza – mówił niedawno prezes Bartosz Kazimierczuk. Firma zapowiedziała pierwszą dywidendę w 2019 r. i planuje buy back.

GG Parkiet

Analityk zwraca uwagę, że inwestorzy chętnie lokują w nieruchomości komercyjne nad Wisłą – w ub.r. wartość transakcji sięgnęła około 5 mld euro, w tym roku wynik może być nawet lepszy.

Zarejestrowany w Holandii deweloper nieruchomości komercyjnych notuje straty i zmaga się z restrukturyzacją zadłużenia w obligacjach – dlatego sukcesywnie wyprzedaje aktywa. W portfelu ma jeszcze m.in. dwie działki w Polsce (w Łodzi).

GG Parkiet

Stopy zwrotu przynoszone przez spółki z indeksu są mocno zróżnicowane. Czym kierować się przy wyborze firmy do portfela? – Wszystko zależy od fazy cyklu. W tej chwili kryteria są jasne – preferujemy spółki, które są w stanie odpowiedzieć na popyt i dostarczać zyskowne projekty, a radzimy unikać firm z wysokimi kosztami funkcjonowania, pożerającymi wyniki operacyjne. Wśród deweloperów mieszkaniowych zwracalibyśmy uwagę na Dom Development, Atal, Archicom czy Lokum Deweloper. Jeśli chodzi o deweloperów komercyjnych, podobają nam się „fabryki projektów" jak GTC, które skutecznie działa w naszym regionie Europy, czy Echo Investment, które szybko i sprawnie realizuje inwestycje w Polsce – mówi Wewiórski.

– Naszym celem jest wskoczyć na pierwsze miejsce w Polsce pod względem portfela nieruchomości komercyjnych – mówiła o planach ekspansji Małgorzata Turek, prezes Globalworth Poland. Spółka ma płacić dywidendę dwa razy do roku.

GG Parkiet

Kiedy trend się zmieni, zmienią się też kryteria doboru firm do portfela. – Kiedy rynek zacznie się kurczyć, a sprzedaż spadać, kluczowa będzie zdolność dostosowania się w porę do sytuacji, szybkiej redukcji zadłużenia i kosztów stałych. W przeszłości zdarzały się z tego powodu bankructwa, jak w przypadku Gant Development, czy konieczność znaczącego dokapitalizowania, jak w przypadku J.W. Construction – zaznacza Wewiórski.

Mocny wzrost wartości

GG Parkiet

Zdecydowaną gwiazdą badanego przez nas okresu jest Inpro, deweloper mieszkaniowy z Trójmiasta. Kurs od września wzrósł o ponad 53 proc., do 6,6 zł. Spółka należy do mniejszych graczy i po słabszym 2016 r. w ubiegłym roku zwiększyła sprzedaż o 90,5 proc., do 739 lokali. W I kwartale sprzedaż wzrosła o blisko 83 proc., do 245 mieszkań, w całym roku spółka spodziewa się przynajmniej powtórzenia wyniku z 2017 r.

– Osiągana przez nas rentowność nie jest przypadkowa, podobne wyniki osiągamy co roku. Mamy zabezpieczony bank ziemi i własny wydział budowlany, pozytywnie patrzymy na kolejne lata – mówił niedawno wiceprezes Krzysztof Maraszek.

GG Parkiet

Atutem Inpro jest rentowność – jedna z najwyższych w branży – w 2017 r. marża brutto ze sprzedaży wyniosła 35 proc., a w I kwartale br. 31 proc. Inpro regularnie dzieli się zyskami. W tym roku ma to być 25 gr na papier – aktualna stopa dywidendy to 3,8 proc., podczas gdy najhojniejsze spółki płacą po 8–9 proc. Na drugim miejscu zestawienia plasuje się i2 Development, spółka działająca we Wrocławiu – buduje tam mieszkania, a w ramach działalności uzupełniającej biurowce. Akcje kosztują 17 zł, o blisko 20 proc. więcej niż we wrześniu. Notowaniom pomogły wzmożone zakupy akcji przez członków zarządu niezadowolonych z wyceny. Spółka zgodnie z zapowiedziami zwiększa skalę – w ub.r. sprzedaż wzrosła o 90 proc., do 813 lokali. W I kwartale sprzedaż urosła o 26 proc., do 123 mieszkań. W całym 2018 r. i2 Development liczy na powtórkę ubiegłorocznego wyniku – bez dopalacza, jakim wtedy były duże transakcje pakietowe. Deweloper zadeklarował za to dywidendę po 1,2 zł na akcję (stopa 7 proc.).

Na trzecim miejscu znalazł się zarządzający nieruchomościami komercyjnymi Globalworth Poland RE. Kurs wzrósł o blisko 16 proc., do 5,37 zł. Firma jest w trakcie gigantycznej emisji rzędu pół miliarda euro kierowanej głównie do wiodącego akcjonariusza – funduszu Globalworth, przy czym papiery będą obejmowane po 1,57 euro, czyli 6,7 zł. Jeśli cała emisja dojdzie do skutku, to z uwagi na rozwodnienie dywidenda wyniesie nie po 7 tylko po 2 eurocenty na papier. Przy bieżącym kursie stopa dywidendy to więc nie 5,6 proc., tylko 1,7 proc.