Deweloperzy. Rewelacyjna sprzedaż lokali w I kwartale

Popyt jest silny, z podażą jest krucho. Firmy będące w stanie szybko uzupełniać ofertę mogą korzystać z napędzanego niskimi stopami zwiększonego zapotrzebowania. To boom czy już gorączka hossy?

Aktualizacja: 13.04.2021 07:16 Publikacja: 13.04.2021 00:01

Dziś zakup mieszkania ma za zadanie także chronić oszczędności przed inflacją.

Dziś zakup mieszkania ma za zadanie także chronić oszczędności przed inflacją.

Foto: echo investment

GG Parkiet

Siedemnaście spółek z rynku kapitałowego w I kwartale tego roku sprzedało łącznie prawie 7,3 tys. mieszkań, o blisko 19 proc. więcej niż rok wcześniej, czyli w kwartale, pod koniec którego rozpoczęły się turbulencje związane z pandemią oraz został ogłoszony lockdown gospodarki.

GG Parkiet

Większość spółek zaliczyła dwucyfrowe wzrosty, kontynuowany był trend odbudowy sprzedaży w kolejnych okresach po zmrożonym lockdownem II kwartale ub.r. Nieliczne przypadki spadku sprzedaży dość łatwo wytłumaczyć. W Victorii i Budimeksie Nieruchomości to efekt wyśrubowanej bazy (odpowiednio: rekordowej i bliskiej rekordu), a w Marvipolu to wynik uszczuplenia oferty po potężnej transakcji pakietowej z IV kwartału ub.r. z funduszem z rynku PRS (najem instytucjonalny).

GG Parkiet

Nastroje dewelperów są dobre, spółki oczekują w całym 2021 r. sprzedaży porównywalnej lub lepszej niż w ubiegłym, część zabrała się za przejęcia.

Jak gorący jest rynek?

GG Parkiet

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, ocenia kilkunastoprocentowy wzrost zanotowany przez deweloperów giełdowych jako wynik rewelacyjny, biorąc pod uwagę, że ubiegłoroczny wynik był wysoki i praktycznie niedotknięty wpływem pandemii. – Tak dobra sprzedaż w kwartale, w którym rozpoczęła się trzecia fala pandemii, a nastroje konsumenckie generalnie były dalekie od euforii, zawdzięczamy napływowi nabywców traktujących zakup mieszkań jako alternatywę dla innych rodzajów bezpiecznych inwestycji, w tym lokat bankowych czy obligacji. Trudno zakładać, że nabywcy ci liczą na wysokie stopy zwrotu z najmu zakupionych lokali, chociaż nie jest wcale wykluczone, że za dwa lata, kiedy duża część tych mieszkań będzie oddana do użytkowania i gotowa do zasiedlenia, popyt na rynku najmu długoterminowego wzrośnie i poprawi się koniunktura na rynku najmu krótkoterminowego – zaznacza Kirejczyk.

GG Parkiet

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, mówi, że zgodnie z przewidywaniami koniunktura na rynku mieszkaniowym utrzymuje się na wysokim poziomie, a zyskują szczególnie ci deweloperzy, którzy mają w ofercie wystarczającą liczbę mieszkań.

GG Parkiet

Popyt napędzany jest niskimi stopami, co z jednej strony przekierowuje oszczędności z banków na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczny, a z drugiej oznacza najtańsze w historii kredyty hipoteczne – banki poluzowują politykę udzielania pożyczek. Turek wskazuje, że nieruchomości – o ile to inwestycja na dłużej – mają historycznie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją. Nie jest też tak, że rynek najmu całkowicie umarł – na wynajmie w dużym mieście wciąż można wyciągnąć około 4 proc. w skali roku na czysto.

– Wszystko wskazuje na to, że chętnych na mieszkania jest tak dużo, że deweloperzy podnoszą ceny, nie mogę się jednak zgodzić na nazywanie tej sytuacji bańką. Ceny mieszkań wciąż rosną z podobną dynamiką co wynagrodzenia. To jest sytuacja rzadka na tle europejskim, gdzie ceny w ostatnich latach rosły nawet dwa–cztery razy szybciej niż pensje. Warto mieć rękę na pulsie. Bardzo ważne jest to, aby mieszkania nie drożały znacznie szybciej niż np. wynagrodzenia. Bańka nie tworzy się w miesiąc czy rok. Mieszkania musiałyby drożeć co najmniej kilka lat znacznie szybciej, niż rosłyby nasze wynagrodzenia. Wtedy faktycznie moglibyśmy nabawić się tej choroby, która dziś trawi już wiele rynków na świecie – mówi Turek. – Nie chcę przez to powiedzieć, że spadki cen nie są możliwe. Są, ale dziś wymagałoby to bardzo poważnych perturbacji – np. szybkich i sporych podwyżek stóp procentowych, co jednak jest w perspektywie dwóch–trzech lat scenariuszem o prawdopodobieństwie na poziomie co najwyżej kilku procent – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl wskazuje, że wynik giełdowych deweloperów za I kwartał br. dorównuje najlepszym okresom z rekordowego pod względem ilościowym 2017 r. Boom na mieszkania to efekt poszukiwania bezpiecznych przystani dla oszczędności, zwłaszcza że konsumenci słyszą o pomysłach płacenia za depozyty. Wzrost cen powoduje też, że nabywcy mieszkań na własne potrzeby przyspieszają decyzje w obawie przed dalszymi podwyżkami. Relatywnie nowym źródłem popytu są fundusze z rynku PRS.

– I kwartał br. pod względem sprzedaży przez deweloperów giełdowych okazał się tak dobry, że aż niepokojący. Pytanie, co będzie, jeśli w kolejnych kwartałach popyt zacznie napierać jeszcze bardziej, choćby za sprawą planowanego państwowego wsparcia zakupów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu. Grozi to zachwianiem równowagi popytowo–podażowej ze wszelkimi tego konsekwencjami już w średniej perspektywie. Cała nadzieja w deweloperach i ich umiejętności dostosowywania się do warunków rynkowych – mówi Jędrzyński. Tymczasem rosną ceny gruntów, o które zresztą coraz trudniej, coraz więcej kosztują też materiały budowlane. – Jeśli do tego dodamy napierający popyt, którego potencjał pokazał ostatni kwartał, to krucha stabilizacja cen nowych mieszkań, która trwa już prawie rok, raczej nie wytrzyma próby czasu i czeka nas kolejna fala zwyżek – podkreśla Jędrzyński.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, ocenia, że deweloperzy rozsądnie zarządzają podażą w rozumieniu rozpoczynania inwestycji i uzupełniania oferty, należy się więc spodziewać dobrej sprzedaży również w II kwartale.

– Przekierowywanie pieniędzy z depozytów bankowych na rynek nieruchomości wpływa oczywiście na wzrost cen mieszkań, jednak głównych czynników determinujących podwyżki doszukiwałbym się po stronie dynamicznie rosnących kosztów produkcji: galopujących cen gruntów i wysokich cen materiałów budowlanych – mówi Mucha.

Puchnące kapitalizacje

Wysoka sprzedaż mieszkań, w zestawieniu z bardzo dobrymi wynikami finansowymi za 2020 r. i perspektywą dywidend, przekłada się na wyceny spółek deweloperskich. W niedawnym raporcie pisaliśmy, że WIG-nieruchomości w I kwartale br. zyskał ponad 9 proc., a wyceny budowniczych mieszkań potrafiły podskoczyć o kilkadziesiąt procent. Dziś wartość indeksu jest już o ponad 17 proc. powyżej tej z początku roku. Poniedziałek to kolejna sesja z dominacją zieleni. Na historycznych maksimach znajdują się notowania Marvipolu, Atalu, Wikany czy Archicomu. Na maksimach wieloletnich notowane są z kolei Dom Development, Lokum Deweloper, Triton, ED Invest czy Ronson.

Analizy rynkowe
Spółki z potencjałem do portfela na 2025 rok. Na kogo stawiają analitycy?
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Analizy rynkowe
Prześwietlamy transakcje insiderów. Co widać między wierszami?
Analizy rynkowe
Co czeka WIG w 2025 roku? Co najmniej stabilizacja, ale raczej wzrosty
Analizy rynkowe
Marże giełdowych prymusów w górę
Materiał Promocyjny
Cyfrowe narzędzia to podstawa działań przedsiębiorstwa, które chce być konkurencyjne
Analizy rynkowe
Tydzień na rynkach: Rajd św. Mikołaja i bitcoina
Analizy rynkowe
S&P 500 po dwóch bardzo udanych latach – co dalej?