Katarzyna Jedlińska, dyrektor operacyjna Cenatorium, podkreśla, że problem z dostępnością gruntów narasta z każdym rokiem. – Najtrudniej o grunty w dużych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Wszyscy wiedzą, że idealna działka pod osiedle mieszkaniowe musi być przede wszystkim dobrze zlokalizowana. Chodzi tu o odległości od niezbędnych do wygodnego życia miejsc, takich jak szkoła czy sklepy, ale też o dobrą komunikację. Naturalnym następstwem problemu z dostępnością gruntów blisko serca miasta jest obserwowany zakup działek na terenach oddalonych od centrum, w Warszawie na Włochach, dalekim Ursusie czy obrzeżach Bemowa – mówi Jedlińska.
Jeśli chodzi o stolicę, najwięcej transakcji kupna sprzedaży gruntów pod zabudowę wielorodzinną w ostatnim czasie zawierano na Białołęce, Mokotowie czy Wilanowie. Średnia cena dla miasta to około 2 tys. zł za mkw. przy dużych widełkach. W Śródmieściu ceny przekraczały 6–7 tys. zł. Na Mokotowie za ponad 5 ha gruntów inwestor zapłacił 300 mln zł, na Woli za 2 ha – ponad 72 mln zł.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że deweloperzy od dawna mówią o piętrzących się problemach z pozyskiwaniem gruntów pod osiedla, o słabej dostępności i wzroście cen, co przekłada się na mocny spadek transakcji.
– Jest to jednak dość naturalna sytuacja na bardzo już zaawansowanym etapie cyklu koniunkturalnego ożywienia. Zdecydowana większość atrakcyjnych działek wystawionych na rynku została przez kilka lat boomu wyprzedana, potencjalna podaż wstrzymuje się, czekając na jeszcze wyższe ceny. Działki wystawiane obecnie mają często ceny zaporowe, ale tak to zazwyczaj w czasach hossy bywa – mówi Jędrzyński. – Grunty pod mieszkaniówkę zdrożały od 2015 r. średnio o 40 proc., niewiele mniej poszły w górę średnie ceny nowych mieszkań, na które popyt wciąż jest bardzo dobry. Dwunastu czołowych deweloperów ma dziś banki pozwalające na budowę około 100 tys. mieszkań, co wystarczy im średnio na 4–5 lat działalności na pełnych obrotach – zaznacza. Dodaje, że także dane GUS mówią o rekordowej liczbie nowych pozwoleń na budowę i nowych inwestycji, co nie koresponduje z kryzysową sytuacją na rynku gruntów. – Deweloperzy, widząc spadającą dostępność i wzrosty cen parceli, z wyprzedzeniem komunikują perspektywę nadejścia takiego kryzysu – podsumowuje Jędrzyński.
Zasoby w rękach włodarzy
Co należałoby zrobić, żeby podaż gruntów pod mieszkaniówkę wzrosła?
Zdaniem Jedlińskiej będzie coraz trudniej i najpewniej coraz drożej. – Szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast przy równoczesnym tworzeniu planów zagospodarowania przestrzeni uwzględniających powstanie zabudowy mieszkaniowej. Samorządy wciąż są jednak dość surowe i oporne w udzielaniu pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – mówi ekspertka. – W tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia czy gruntów ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw. Niestraszne im są tereny pofabryczne czy stare biurowce – to szansa na korzystne zakupy i działkę w atrakcyjnej lokalizacji – zaznacza.