REKLAMA
REKLAMA

Parkiet PLUS

Deweloperski głód ziemi

Mieszkaniówka › Kilka lat wyśmienitej koniunktury przełożyło się na spadek podaży działek pod budowę nowych lokali. Czy nowa wersja programu Mieszkanie+ poprawi sytuację spółek?

Echo Investment specjalizuje się w zagospodarowywaniu dużych parceli w centrach miast, jak Towarowa 22 w Warszawie.

Foto: Lamus Antykwariaty Warszawskie

Deweloperzy inwestują krocie w banki ziemi, by uzupełniać ofertę. Wiele firm z rynku kapitałowego zgromadziło zapasy pozwalające na kilka lat płynnej działalności. O parcele w dobrych miejscach i cenach, gotowe do szybkiego zagospodarowania, jest coraz ciężej.

Polowanie na parcele

– Deweloperzy mają trudności z uzupełnianiem banków ziemi z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. To zwiększa ich zainteresowanie działkami na obrzeżach miast, w tym na terenach słabiej przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe – mówi Joanna Kieszczyńska, dyrektor w JLL odpowiedzialna za transakcje gruntami. – Dla niektórych rozwiązaniem staje się ekspansja w miastach regionalnych. Deweloperzy są też bardziej otwarci na trudniejsze projekty, wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dodatkowo brak atrakcyjnych ofert działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną skłania niektórych do analizowania terenów przeznaczonych pod usługi i warunkowania ofert zakupu zmianą postanowień planu miejscowego lub uzyskaniem zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej w oparciu o specustawę – dodaje.

Ekspertka podkreśla, że konsekwencją ograniczonej dostępności atrakcyjnych działek jest presja na ceny gruntów, a w szczególności rosnące oczekiwania właścicieli nieruchomości.

– Nie widzimy symptomów wskazujących na możliwe spadki cen w tym roku, jednak wiele wskazuje na to, że możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji i wydłużenia czasu zakupu działek – mówi Kieszczyńska.

Katarzyna Jedlińska, dyrektor operacyjna Cenatorium, podkreśla, że problem z dostępnością gruntów narasta z każdym rokiem. – Najtrudniej o grunty w dużych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Wszyscy wiedzą, że idealna działka pod osiedle mieszkaniowe musi być przede wszystkim dobrze zlokalizowana. Chodzi tu o odległości od niezbędnych do wygodnego życia miejsc, takich jak szkoła czy sklepy, ale też o dobrą komunikację. Naturalnym następstwem problemu z dostępnością gruntów blisko serca miasta jest obserwowany zakup działek na terenach oddalonych od centrum, w Warszawie na Włochach, dalekim Ursusie czy obrzeżach Bemowa – mówi Jedlińska.

Jeśli chodzi o stolicę, najwięcej transakcji kupna sprzedaży gruntów pod zabudowę wielorodzinną w ostatnim czasie zawierano na Białołęce, Mokotowie czy Wilanowie. Średnia cena dla miasta to około 2 tys. zł za mkw. przy dużych widełkach. W Śródmieściu ceny przekraczały 6–7 tys. zł. Na Mokotowie za ponad 5 ha gruntów inwestor zapłacił 300 mln zł, na Woli za 2 ha – ponad 72 mln zł.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że deweloperzy od dawna mówią o piętrzących się problemach z pozyskiwaniem gruntów pod osiedla, o słabej dostępności i wzroście cen, co przekłada się na mocny spadek transakcji.

– Jest to jednak dość naturalna sytuacja na bardzo już zaawansowanym etapie cyklu koniunkturalnego ożywienia. Zdecydowana większość atrakcyjnych działek wystawionych na rynku została przez kilka lat boomu wyprzedana, potencjalna podaż wstrzymuje się, czekając na jeszcze wyższe ceny. Działki wystawiane obecnie mają często ceny zaporowe, ale tak to zazwyczaj w czasach hossy bywa – mówi Jędrzyński. – Grunty pod mieszkaniówkę zdrożały od 2015 r. średnio o 40 proc., niewiele mniej poszły w górę średnie ceny nowych mieszkań, na które popyt wciąż jest bardzo dobry. Dwunastu czołowych deweloperów ma dziś banki pozwalające na budowę około 100 tys. mieszkań, co wystarczy im średnio na 4–5 lat działalności na pełnych obrotach – zaznacza. Dodaje, że także dane GUS mówią o rekordowej liczbie nowych pozwoleń na budowę i nowych inwestycji, co nie koresponduje z kryzysową sytuacją na rynku gruntów. – Deweloperzy, widząc spadającą dostępność i wzrosty cen parceli, z wyprzedzeniem komunikują perspektywę nadejścia takiego kryzysu – podsumowuje Jędrzyński.

Zasoby w rękach włodarzy

Co należałoby zrobić, żeby podaż gruntów pod mieszkaniówkę wzrosła?

Zdaniem Jedlińskiej będzie coraz trudniej i najpewniej coraz drożej. – Szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast przy równoczesnym tworzeniu planów zagospodarowania przestrzeni uwzględniających powstanie zabudowy mieszkaniowej. Samorządy wciąż są jednak dość surowe i oporne w udzielaniu pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – mówi ekspertka. – W tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia czy gruntów ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw. Niestraszne im są tereny pofabryczne czy stare biurowce – to szansa na korzystne zakupy i działkę w atrakcyjnej lokalizacji – zaznacza.

Zdaniem Kieszczyńskiej szansą jest zapowiadana korekta założeń programu Mieszkanie+ i zaangażowanie deweloperów w realizację programu. – Umożliwiłoby to deweloperom realizację inwestycji na atrakcyjnych gruntach Skarbu Państwa. Czas pokaże, czy nowe propozycje okażą się dla spółek zachęcające do współpracy – mówi Kieszczyńska. Dodaje, że wśród innych działań, które pozwoliłyby na wykorzystanie potencjału mieszkaniowego wielu terenów, można wskazać stosowanie w praktyce możliwości, jakie daje specustawa mieszkaniowa, a także generalne wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do wszystkich gruntów rolnych położonych w administracyjnych granicach miast, niezależnie od ich powierzchni.

Jędrzyński mówi tymczasem, że wzrost cen działek od pewnego czasu dość wyraźnie hamuje, co może świadczyć o tym, że rynek przygotowuje się do przesilenia.

– Podaż próbowano w najnowszej historii rynku zwiększyć na kilka sposobów. Duże nadzieje w kwestii pozyskiwania nowych działek deweloperzy jakiś czas temu wiązali z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Następnie specjalnie opracowane na potrzeby deweloperów przepisy zwiększające dostępność działek pod budownictwo mieszkaniowe miała zapewnić specustawa mieszkaniowa. Niestety w praktyce niewiele z tego wyszło – mówi Jędrzyński. – Obecnie jako głównego winowajcę słabej podaży działek dla deweloperów wskazuje się program Mieszkanie+, a ściślej Krajowy Zasób Nieruchomości, do którego, zamiast na przetargi, trafiają parcele z państwowych agend. Czekamy na szczegóły pomysłu Ministerstwa Rozwoju na współpracę z deweloperami w realizacji programu Mieszkanie+ w zamian za udostępnianie im działek z KZN. Trudno o jednoznaczną prognozę wpływu ewentualnych ustaleń między rządem a deweloperami na zwiększenie dostępności gruntów, w świetle dotychczasowych doświadczeń trudno jednak o optymizm – dodaje.

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA