– W całym roku zarówno liczba mieszkań, na które uzyskiwano pozwolenie, jak i liczba rozpoczynanych budów pozostawała wysoka. Natomiast liczba lokali z pozwoleniami przekraczała systematycznie liczbę tych rozpoczynanych, co spowodowało powstanie znaczącej rezerwy pozwoleń w rękach inwestorów. Większość z tych zapasów zostanie najpewniej wykorzystana na wiosnę 2022 r. i będziemy mogli zaobserwować kolejny wzrost liczby rozpoczynanych budów mieszkań – mówi Mikulska.
– Wyraźne zmniejszenie w listopadzie br. – w porównaniu z poprzednimi miesiącami – liczby mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie, może sygnalizować, że deweloperzy oceniają posiadane zapasy za wystarczające, a przyszłą sytuację za bardziej niepewną niż dotychczas. Jednocześnie, choć w skali roku wynik listopadowy jest słabszy, to pozostaje bardzo dobry na tle analogicznych miesięcy z poprzednich lat – podkreśla ekspertka.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że odczyt za listopad zdaje się potwierdzać kilkumiesięczne już wstępne sygnały mogące zapowiadać osłabienie aktywności budowlanej inwestorów i schyłek inwestycyjnej prosperity rynku pierwotnego w dotychczasowym wydaniu.
– Jeśli popatrzeć na osiągnięcia inwestorów mieszkaniowych od początku roku, to wygląda to dość imponująco. Prawie o jedną trzecią więcej pozwoleń i rozpoczętych budów mieszkań, licząc rok do roku. Tymczasem znaczny, kilkunastoprocentowy, wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w tym roku w połączeniu z perspektywą kolejnych, raczej zdecydowanych podwyżek stóp procentowych w nadchodzącym roku to tylko dwa podstawowe czynniki, które raczej nie przyczyną się do dalszego nakręcania potencjału popytowego, a taki stan rzeczy prędzej czy później będzie musiał znaleźć odzwierciedlenie w gusowskich statystykach – mówi Jędrzyński. – Być może pierwszą jaskółką nadchodzącego spowolnienia koniunktury inwestycyjnej w mieszkaniówce jest wyraźnie zaakcentowana półroczna tendencja spadkowa danych nowych pozwoleń i mieszkań rozpoczętych, dokładnie odwrotna do coraz szybciej rosnących w tym samym czasie wolumenów mieszkań oddanych do użytkowania. Wygląda to tak, jakby deweloperzy w ostatnich miesiącach starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości, jednocześnie ograniczając aktywność w uruchamianiu czy planowaniu nowych budów. Byłyby to uzasadnione działania poprzedzające oczekiwany spadek rynkowej temperatury, na którego potwierdzenie lub zaprzeczenie zapewne nie przyjdzie długo czekać uczestnikom rynku – podsumowuje.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, ocenia, że podaż nowych mieszkań deweloperskich utrzymuje się na wysokim poziomie.
– Co prawda w listopadzie nie mieliśmy już zwyżek o 30 proc. rok do roku liczby rozpoczynanych budów czy wydawanych pozwoleń, ale w przypadku rozpoczynanych budów przez deweloperów – co jest najlepszym wskaźnikiem bieżącej koniunktury, jeśli chodzi o dane GUS – mieliśmy w listopadzie poziom zbliżony do historycznych maksimów. To potwierdza, że deweloperzy postrzegają koniunkturę pozytywnie mimo demonizowanych przez wielu obserwatorów podwyżek stóp procentowych – mówi Turek. – Ciekawe będą dane za kolejne miesiące. Jesteśmy bowiem świadkami skumulowania trzech czynników, które okresowo będą wpływać na spadek popytu na mieszkania. Po pierwsze, są to wspomniane podwyżki stóp procentowych, ale też sezonowy spadek popytu na mieszkania oraz obserwowany od kilku miesięcy spadek popytu odroczonego, który nie został zrealizowany w pierwszym roku epidemii. Niewykluczone, że obserwowany obecnie spadek popytu wpłynie na bardziej zachowawcze rozpoczynanie nowych inwestycji przez część firm deweloperskich – dodaje.
