Celujemy w sprzedaż 800 lokali kwartalnie

Gościem Adama Roguskiego był Zbigniew Juroszek, prezes i główny akcjonariusz Atalu

Od dołka w październiku do połowy lutego indeks WIG-nieruchomości wzrósł o 32 proc., a kurs Atalu o 68 proc., do 44 zł. Od debiutu te maksima atakowane były kilka razy i nigdy nie udało się ich pokonać. Na początku lutego analitycy DM BDM oszacowali cenę docelową na 53 zł – prognozując poprawę sprzedaży i rentowności oraz dalszy wzrost przekazań mieszkań. Zacznijmy jednak od transakcji insiderskiej – w styczniu sprzedał pan 0,8 proc. akcji po kursie 40 zł, kto zainwestował 12 mln zł w Atal?

Jedno z biur maklerskich zgłosiło takie zapotrzebowanie, cały czas sugestie rynku były takie, że liczba papierów Atalu w obiegu jest niewystarczająca i handel jest utrudniony. Free float jest niewielki, a inwestorzy chcieliby reagować na to, co dzieje się na rynku i w spółce. Transakcja miała na celu poprawę płynności.

W warunkach pandemii wszystkie spółki były mocno niedowartościowane i odreagowanie było rzeczą naturalną, oczywiście w przypadku Atalu doszedł ten czynnik, że sprzedaż mieszkań po lockdownie nam się odbudowała.

W 2020 r. znaleźliście nabywców na 2,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r. Sprzedaż w III i IV kwartale wróciła do przedcovidowego rzędu 800 lokali. Jak prze­biega styczeń i luty, w jaką sprzedaż celujecie w całym 2021 r.?

Pierwotne plany na 2020 r. mówiły o sprzedaży i przekazaniach w granicach 3,2–3,5 tys. mieszkań. W lutym, w czasie lockdownu mówiliśmy, że należy się liczyć ze spadkami rzędu 20–25 proc. w skali roku. Na szczęście rzeczywistość okazała się lepsza od założeń, w II półroczu nastąpiło pełne odbudowanie sprzedaży i sytuacja się utrzymuje.

Dwa, trzy lata temu założyliśmy, że aby efektywnie prowadzić ten biznes, w sposób rentowny, w sprzedaży powinniśmy mieć 3–3,5 tys. lokali rocznie – to daje efekt skali i możemy w pełni nad tym panować. Dobrze nam się zarządza takim poziomem.

Gdyby sytuacja była dalej taka jak dziś – czyli pandemia trwa, końca nie widać, ale jakoś się funkcjonuje – ta kwartalna sprzedaż rzędu 600–800 – raczej bliżej 800 – nie powinna być zagrożona.

Od dawna powtarzam, że polski rynek mieszkaniowy nadrabia wieloletnie zaniedbania, powiedzmy, że dotychczas nadrobiliśmy 50 proc., druga część zajmie nam 10–15 lat, ale to nie wyczerpie potencjału. Społeczeństwo będzie coraz bogatsze, będzie popyt na większe mieszkania. W długiej perspektywie rynek oceniamy pozytywnie. Nawet takie pojedyncze, istotne z punktu widzenia zdrowia i życia, zdarzenia jak pandemia nie są w stanie tego wywrócić.

U progu pandemii wielu spodziewało się spadku cen mieszkań, ale tak się nie stało. Dlaczego nie chcecie obniżać cen?

Żeby ceny spadły, musiałyby się zdarzyć trzy rzeczy. Po pierwsze, musiałyby się obniżyć koszty pracy, co jest niemożliwe, bo ludzie chcą zarabiać coraz więcej i to jest naturalne, a po drugie, musiałyby być niższe ceny surowców, materiałów – a te znów drożeją. Do tego dochodzi niska podaż gruntów, plany miejscowe są tworzone bardzo wolno, w warunkach pandemii administracja pracuje jeszcze wolniej. Nie ma zatem pola do zmniejszania kosztów materiałów, wykonawstwa ani gruntów. Z kolei popyt, który również kształtuje ceny mieszkań, jest dobry i gdyby nawet z powodu jakichś turbulencji się zmniejszył, to spowodowałoby najwyżej wyhamowanie wzrostu cen.

Moim zdaniem wchodzimy w fazę, kiedy w najbliższych latach ceny będą rosły 3–4 proc. rocznie. To scenariusz, który występuje w wielu krajach europejskich.

W 2020 r. przekazaliście 3 tys. mieszkań, najwięcej w historii, o 70 proc. więcej rok do roku. Jaki jest potencjał wydań na ten rok?

Sześć lat temu zadebiutowaliśmy na GPW, rozbudowaliśmy organizację, działamy w siedmiu aglomeracjach, zbudowaliśmy skalę i teraz zbieramy tego owoce. W tym i kolejnych latach przekazania powinny sięgać 3,5 tys. lokali rocznie, taki model sobie założyliśmy.

A co z wartością przekazań? W ciągu trzech kwartałów 2020 r. marża brutto ze sprzedaży spadła lekko poniżej 20 proc., w poprzednich latach uzyskiwaliście rentowność nawet 27–29 proc. Dlaczego? Czy analitycy DM BDM słusznie spodziewają się poprawy rentowności już w IV kwartale 2020 r.?

Kiedy notowaliśmy te wysokie marże, sygnalizowaliśmy, że one są nienaturalne i 25 proc. to jest poziom, który inwestorom powinien się podobać, i wykonalny. Chwilowe zejście wiąże się z budowaniem efektu skali oraz tym, że oddawaliśmy mieszkania, których budowa startowała w 2018 r., kiedy uderzyła w nas duża fala wzrostu kosztów wykonawstwa i materiałów.

Być może zbyt wolno zareagowaliśmy podnoszeniem cen lokali, ale te ceny jednak podnosiliśmy i efekty będą widoczne w wynikach za kolejne lata, powinniśmy wrócić do bezpiecznego poziomu marży 25 proc.

W 2020 r. nie dzieliliście się zyskiem, choć wiele spółek po odczekaniu zdecydowało się rekomendować wypłatę dywidendy. Jaka będzie rekomendacja w sprawie podziału ubiegłorocznego zysku? Czy inwestorzy mogą liczyć na bonus z racji tego, że się wstrzymaliście, a inni deweloperzy nie?

Walne zgromadzenie podejmowało decyzję w czerwcu, przewidzenie wtedy, jak potoczy się sytuacja, było trudne. Naturalną i bezpieczną rekomendacją było zawieszenie dywidendy. Mamy nowy rok i nie ma podstaw, by dywidendy nie wypłacać, nasza polityka mówi o rekomendowaniu wypłaty 70–100 proc. zysku i w tym przedziale będziemy się poruszać. A bonus? Oczywiście, mamy kapitał rezerwowy, ale myślę, że warto jeszcze inwestować w dalszy rozwój Atalu i na razie pozostać przy założeniach polityki dywidendowej.