Nieruchomości: Rynek odbija, inwestorzy ulokują w Polsce 4 mld euro

Inwestorzy są znów aktywni, w zasadzie we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce – mówi Krzysztof Misiak, szef Cushman & Wakefield w Polsce.

Za nami pierwsza obniżka stóp procentowych w strefie euro oraz pierwsza w Wielkiej Brytanii, czekamy na ruch Fedu. Na początku sierpnia mieliśmy tąpnięcie na giełdach, na świecie mnóstwo napięcia geopolitycznego. Dane o wartości transakcji związanych z nieruchomościami komercyjnymi pokazują mocną poprawę w regionie CEE, w pozostałej części Europy i świata inwestorzy są jeszcze powściągliwi. Jakie perspektywy widzicie, jeśli chodzi o nasz rynek?

Jestem zwolennikiem zrównoważonego podejścia: z jednej strony nie możemy przesadzać z optymizmem, bo przed nami cały czas dużo wyzwań i pojawiają się ciągle różne nowe, trudne okoliczności. Myślę, że cały czas trochę oswajamy się z otoczeniem geopolitycznym – z perspektywy minionych dwóch dekad szczególnie ostatnie dwa i pół roku obfitowało w wydarzenia, które musimy dziś brać pod uwagę w rozmowach z inwestorami. Przy czym od razu dodam, że Polska jest oceniana najczęściej pozytywnie, jako stabilny, rozwijający się kraj. Wpływ ataku Rosji na Ukrainę w 2022 r., pomimo wciąż niestety trwających działań wojennych, nie jest aktualnie szeroko dyskutowany pod kątem jego wpływu na stabilność naszej gospodarki, a widzimy też u nas dużo pozytywnych zjawisk.

Wartość transakcji w Polsce bardzo mocno wzrosła w I połowie 2024 r., sięgając 1,76 mld euro. To o 80 proc. więcej niż rok wcześniej i ponad 54 proc. wobec II połowy 2023 r. Co istotne, inwestorzy są aktywni w zasadzie we wszystkich sektorach rynku. Szacujemy, że w całym 2024 r. wartość transakcji w Polsce powinna sięgnąć 4 mld euro, czyli dwa razy więcej niż w 2023 r. W dodatku jest to organiczna poprawa, większy pozytywny trend, a nie efekt pojedynczej większej transakcji. Inwestorzy wyczuwają, że to ostatnie miesiące, kiedy można negocjować zakup aktywów z trochę mocniejszej pozycji.

Na razie tzw. kapitał core’owy (nastawienie kupującego na zwrot z czynszów – najlepsze budynki i najemcy, niskie ryzyko i adekwatny zwrot – red.), przede wszystkim z Niemiec, jeszcze w większym wymiarze nie wrócił – jednak sądzimy, że to kwestia 6–12 miesięcy, aby tak się stało. Ale mamy wciąż sporo aktywnych graczy value-add (nastawienie kupującego na zwrot dzięki wzrostowi wartości nieruchomości, większe ryzyko – red.). Na rynku pojawiło się trochę nowych inwestorów, głównie z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich czy Skandynawii. Warto podkreślić, że prawie 10 proc. wartości transakcji w pierwszej połowie roku, czyli 175 mln euro, to polscy inwestorzy. Znaleźli oni swoją niszę przy mniejszych transakcjach. Jest to godne odnotowania i powoduje, że pokładamy spore nadzieje w ustawie o REIT-ach, która powinna uruchomić polski kapitał, w tym inwestorów indywidualnych obecnie lokujących w mieszkania, akcje lub ryzykowniejsze instrumenty finansowe.

Polski rynek nieruchomości udowodnił, że nawet w trudnych okolicznościach radzi sobie naprawdę dobrze, jest stabilny, zbudowany na dobrych fundamentach. Mamy zdrowy popyt wewnętrzny oraz wyróżniającą nas na tle pozostałych państw CEE decentralizację – Polska to Warszawa, ale też i kilka mocnych rynków regionalnych. Ta decentralizacja jest naprawdę unikatowa, bo i w innych krajach Europy Zachodniej w zasadzie funkcjonuje tylko w Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii. Jednocześnie w większości sektorów mamy mniejsze nasycenie i wyższe stopy kapitalizacji – można tu taniej kupić projekt dobrej jakości. Reasumując, wnioski po podsumowaniu sześciu miesięcy 2024 r. są pozytywne.

Jeśli chodzi o podium, wrócił stary porządek: największa wartość transakcji przypadła na biura, potem były nieruchomości handlowe, a na trzecim miejscu gwiazda ostatnich trudnych lat – magazyny. Skąd te zmiany?

Biura miały 45-proc. udział w wartości transakcji, handel 29-proc., magazyny 17-proc., a 9-proc. hotele i szeroko rozumiany sektor living. Po fali negatywnej komunikacji na temat rynku biurowego na świecie dziś widać, że firmy przyciągają pracowników do biura, optymalizują czy też reorganizują działanie tych powierzchni, ale nie chcą z nich rezygnować. Na podstawie wyników pierwszego półrocza oraz liczby jakościowych rozmów w toku spodziewamy się, że inwestorzy w Europie będą najaktywniejsi właśnie w tym sektorze.

Rynek handlowy był przez wiele lat mocno niedoceniany jeszcze przed pandemią, która okazała się katalizatorem zmian. Nastroje konsumenckie się wciąż poprawiają, odwiedzalność obiektów znów wzrosła rok do roku, a realne obroty w II kwartale (uwzględniające inflację) centrów handlowych były tak samo wysokie, jak przed rokiem.

W ostatnich latach, po wybuchu pandemii, mieliśmy do czynienia z boomem w sektorze przemysłowo-magazynowym. Obecnie obserwujemy względną równowagę między podażą i popytem, co wpływa stabilizująco na poziom czynszów. I spodziewamy się w drugiej połowie 2024 r. dalszej stabilizacji warunków rynkowych. Czynniki, takie jak napływ funduszy europejskich, malejąca presja inflacyjna i rosnąca skłonność banków centralnych do obniżania stóp procentowych, będą miały pozytywny wpływ na szerokie spektrum uczestników rynku, w tym najemców, deweloperów i firm inwestycyjnych obecnych w sektorze magazynowym.

Skąd takie zainteresowanie biurami, skoro jest to rynek trudny, cały czas borykający się z efektami pandemii. Jest praca hybrydowa, jest spadek aktywności deweloperów i najemców. Straszą obrazki z USA – jak kiedyś w kontekście centrów handlowych – gdzie biurowce stoją puste albo są sprzedawane z dużym dyskontem…

Z punktu widzenia inwestorów polski rynek jest mocno zdywersyfikowany. Nie jest trudno kupić budynek za poniżej 100 mln euro, ale mamy też duże projekty wieżowe klasy A zlokalizowane w centrum Warszawy, chętnie wybierane przez najemców, atrakcyjne dla dużej grupy inwestorów.

Rzeczywiście, kiedy rozmawiamy z inwestorami z USA czy zachodniej Europy, oni patrzą na rynek biurowy z własnej perspektywy – tam te sektory są nasycone, zasób w przeliczeniu na pracownika jest kilkukrotnie większy niż u nas, same miasta pod względem infrastruktury trochę inaczej wyglądają, jest większa niechęć do pracy w biurze z powodu odległości, korków. Większość budynków biurowych w Polsce powstała w ostatniej dekadzie, a 20-letnie budynki są u nas postrzegane jako starsze, podczas gdy w zachodniej Europie czy Stanach 20-letnie biurowce uchodzą za relatywnie nowe. Mamy też inną sytuację społeczno-ekonomiczną: wielu pracodawców ma wyzwania związane z tym, że pracownicy wolą pracować z domu – ale to zjawisko w Polsce jest mniej widoczne niż za granicą.

Będziemy zresztą jeszcze w tym roku dokładniej analizować polski rynek pod kątem modeli pracy i preferencji firm oraz ich pracowników. Jednak już teraz wiemy, że obecność w biurach w Warszawie i większości regionów wygląda całkiem przyzwoicie. Trochę trudniejsza sytuacja jest w Krakowie, co wynika ze specyfiki i struktury najemców czy kwestii dojazdów. Zresztą wiele firm w Polsce cały czas nie uregulowało tematu pracy hybrydowej i oczekiwań co do częstotliwości obowiązku przychodzenia do biura, ma z tym związanych wiele obaw, a okazjonalna czy regularna praca z domu pozostaje taką trochę szarą strefą. Pamiętajmy też, że chociaż w wielu branżach występują pewne turbulencje, to mimo wszystko mamy niskie bezrobocie, poniżej 5 proc., więc firmy mają obawy, jak pracownicy zareagują na mocniejsze naciski na powrót do biura.

Niemniej nawet częściowe przejście na model hybrydowy w połączeniu ze wzrostem kosztów przekłada się na trend optymalizacji powierzchni w biurach i sądzę, że to jeszcze nie koniec, przy czym widzimy też, że firmy chcą być w centralnych lokalizacjach i wysokiej jakości budynkach. Poziom pustostanów rośnie w starszych, niemodernizowanych budynkach. W najbliższych latach będzie też mniej rozpoczynanych nowych inwestycji biurowych. Część starszych obiektów potencjalnie albo pójdzie do przebudowy, albo do wyburzenia pod inne funkcje. Warto zaznaczyć, że w pierwszej połowie tego roku mieliśmy w Polsce po dłuższej przerwie dwie transakcje zawarte przez inwestorów z segmentu core: Skanska sprzedała warszawskie Studio B i poznański Nowy Rynek E.

Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o rozwój PRS? Wydawało się, że w 2022 r. było dobre okienko zakupowe, bo popyt Polaków na mieszkania został zdławiony spadkiem zdolności kredytowej. Deweloperzy mogli być skłonniejsi do transakcji z nabywcami instytucjonalnymi. Rok 2023 to już powrót popytu Kowalskich m.in. dzięki „Bezpiecznemu kredytowi 2 proc.”. Ten rok też wygląda nieźle mimo braku „Na start” i wciąż wysokich stóp… To kiedy inwestorzy PRS rozwiną skrzydła?

Dla inwestorów z segmentu living wyzwaniem są czynsze, a więc i przychody w złotych. Wciąż wysokie koszty finansowana powodują, że inwestycje trudno obronić w biznesplanie, a jeżeli jeszcze dołożymy do tego ryzyko kursowe, to skala wyzwań zdecydowanie rośnie. Niemniej spodziewam się, że rozwój PRS w Polsce będzie geometryczny, tylko trzeba poczekać, aż spadną koszty finansowania, oraz na to, jaka będzie wtedy sytuacja na rynkach walutowych.

Fundamenty są jednak sprzyjające, PRS to wciąż bardzo niewielki odsetek rynku, a popyt jest duży. W tej chwili sytuacja na rynku najmu mieszkań w Polsce trochę się ochłodziła, dostępność mieszkań na wynajem wzrosła, co wyhamowało wzrost czynszów, zakup mieszkania jest relatywnie drogi, więc i potencjalny zwrot jest mniejszy. Dla indywidualnego inwestora zwrot nie zawsze jest kluczowy, bo ważnymi czynnikami są zabezpieczenie kapitału czy aprecjacja wartości lokalu w długoterminowej perspektywie.

Patrząc historycznie na inwestorów PRS z Europy Zachodniej, nie są to jednak gracze, którzy oczekują bardzo wysokich zwrotów – myślę więc, że część z nich będzie gotowa na trochę większe ryzyko, na inwestowanie wspólnie z deweloperami. W opublikowanym ostatnio przez nas raporcie dotyczącym rynku living „Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” wskazaliśmy najaktywniejszych dziś graczy rynku najmu instytucjonalnego w Polsce – w sumie w ciągu najbliższych kilku lat dostarczą oni około 30 tys. nowych lokali na wynajem.

CV

Krzysztof Misiak

z firmą doradczą Cushman & Wakefield jest związany od 2007 r. Zaczynał od funkcji młodszego negocjatora, by od 2012 r. kierować sekcją miast regionalnych w dziale biurowym, w 2018 r. całym działem, a w 2020 r. zostać szefem polskiego oddziału. Ukończył socjologię na UW.