Rekordowy popyt na hipoteki. Klienci w cenie

Rynek kredytów mieszkaniowych znów nabrał rozpędu. Po serii obniżek stóp procentowych i wzroście dochodów , zdolność kredytowa Polaków poszybowała w górę.

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych w III kwartale br. sięgnęła ok. 27,4 mld zł – wynika z najnowszych danych NBP. To aż o 45 proc. więcej niż rok wcześniej i o niemal 18 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Pobity nawet został, choć delikatnie, rekord z I kwartału 2024 r., napędzany wówczas rządowym programem dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

Czy to już boom w hipotekach, a przynajmniej jego początek? – Boom to przesada, ale ożywienie mamy na pewno – ocenia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. - O ile liczba chętnych na kredyt jest dziś porównywalna z czasami „Bezpiecznego kredytu”, to z uwagi na wyższe ceny mieszkań pożyczane kwoty są nominalnie większe. A jak weźmiemy do porównań najgorszy moment 2022 r., to obecnie popyt jest 4 razy wyższy. Wzrosła zarówno wartości, jak i liczba udzielanych kredytów. Widać wyraźne ożywienie na rynku – zaznacza ekspert.

Analitycy wskazują trzy główne przyczyny tego odbicia: spadek stóp procentowych banku centralnego, wzrost wynagrodzeń Polaków oraz – co zaskakujące – łagodzenie polityki kredytowej przez banki.

Stopy w dół, zdolność kredytowa w górę

Rynkowe stopy procentowe i stawki WIBOR spadają praktycznie od kwietnia tego roku. Po dwóch ostatnich obniżkach stóp NBP – w październiku i listopadzie – są już o 1,5 pkt. proc. niższe. To bezpośrednio przekłada się na spadek oprocentowania kredytów o zmiennej stopie.

– Przy taniejących kredytach i rosnących dochodach znacznie wzrosła zdolność kredytowa – podkreśla Turek. Według jego wyliczeń, trzyosobowa rodzina z dochodem równym dwóm średnim krajowym może dziś liczyć na kredyt o wartości ok. 940 tys. zł (to mediana oferty bankowej). Nominalnie to rekordowo wysoka wartość, o ok. 25 proc. wyższa niż rok temu i niemal dwa razy wyższa niż w połowie 2022 r. W ujęciu realnym, w relacji do cen mieszkań, o rekordach nie ma jednak mowy. Ale biorąc pod uwagę stabilizację tych cen w ostatnich kwartałach, widać poprawę również i pod tym względem. Łagodzenie polityki kredytowej w bankach polega przede wszystkim na obniżce marż kredytowych. Według ostatnich badań ankietowych NBP „Sytuacja na rynku kredytowym”, w III kwartale znaczna grupa banków, aż 51 proc. netto, zdecydowała się na taki krok. Pozostałe kryteria i warunki udzielania kredytów, takie jak wkład własny czy koszty pozaodsetkowe, pozostały bez zmian. Ale samo zmniejszenie marży jest ważnym i długooczekiwanym przez klientów krokiem.

– Spadek WIBOR-u i niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych to naturalna konsekwencja polityki monetarnej – zauważa Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz portali Rankomat.pl. – Ale obniżanie marż to już sygnał, że banki zaczęły realnie konkurować między sobą o klientów – ocenia.

W efekcie na rynku pojawiły się pierwsze oferty hipotek z marżą poniżej 2 proc. i z oprocentowaniem poniżej 6 proc., czyli z tzw. „piątką z przodu”. – To pierwsze jaskółki poprawy, bo umowna granica między tanim a drogim kredytem, to właśnie 6 proc. Ale na razie nie jest to powszechna praktyka, średnie stawki wciąż są wysokie – podkreśla Sadowski. We wrześniu, według danych NBP, przeciętne oprocentowanie nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wynosiło 6,6 proc.

Dlaczego banki tną marże?

Obniżenie marży kredytowej przez część sektora może nieco dziwić w kontekście luzowania w polityce pieniężnej. Spadek stóp powoduje automatyczny spadek cen kredytów, więc klienci i tak mogą być „zadowoleni”. Za to dla banków oznacza to coraz węższy strumień dochodów z tytułu odsetek. Dlaczego więc decydują się na dodatkowe cięcia?

– Wyjaśnienie jest proste – mówi Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ. – Po pierwsze, większość banków w swoich strategiach stawia sobie za cel zwiększenie udziałów w rynku, czyli chce rosnąć szybciej niż średnia. Po drugie, banki mają nadzieję, że wzrost portfela kredytowego pomoże pokryć ubytki z tytułu spadku stóp procentowych. W takiej sytuacji trzeba konkurować o klientów jak najlepszą ofertą, w tym również ofertą cenową – tłumaczy Sobolewski. Z ankiet NBP wynika, że decyzje o obniżeniu marż to efekt właśnie presji konkurencyjnej.

Rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe ma oczywiście odzwierciedlenie w wynikach poszczególnych banków. A my sprawdzamy, komu, wśród spółek giełdowych, udało się przyciągnąć najwięcej klientów.

Pod względem nominalnych wartości liderem okazuje się największy bank w Polsce – PKO BP, który w III kwartale udzielił hipotek o wartości aż 9,7 mld zł. Na drugim miejscu plasuje się ING BSK, z kwartalną sprzedażą na poziomie 5 mld zł, który od dawna deklaruje, że chce być silny w tym segmencie. Zaś na trzecim – mBank i 4,7 mld zł.

Z kolei w porównaniu z III kwartałem 2024 r., największym wzrostem, aż o niemal 400 proc. pochwalić się może BNP Paribas BP (do 1,5 mld zł). Władze banku podkreślają, że wracają do aktywnej obecności na rynku, po okresie pewnej wstrzemięźliwości (przez pewien czas BNP udzielał kredytów hipotecznych tylko swoim klientom). O bardzo wysokiej dynamice wzrostu rok do roku można też mówić w przypadku Aliora – o ponad 110 proc. Ogółem rzecz biorąc boom w hipotekach dotyczy wszystkich, może z jednym wyjątkiem. Do sprawy z dużo mniejszym entuzjazmem niż konkurencja podchodzi Bank Millennium, gdzie nowa sprzedaż w III kw. okazała się o ponad 20 proc. niższa niż rok wcześniej (i wyniosła 1,08 mld zł).

Czy obecne ożywienie przerodzi się w trwały boom hipoteczny? – Prognozy wydają się pomyślne. W kolejnych kwartałach oczekiwany jest dalszy wzrost wynagrodzeń, może nie tak dynamiczny jak w poprzednich miesiącach, ale wyraźnie powyżej inflacji. Zdolność kredytowa gospodarstw domowych powinna piąć się w górę – zaznacza Bartosz Turek. – Z drugiej zaś strony, można spodziewać się kolejnych obniżek stóp procentowych i spadku kosztów pożyczania – dodaje.

Po listopadowym cięciu, stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 4,25 proc., a kontrakty terminowe wskazują, że w 2026 r. może spaść do 3,5 proc. – Każda obniżka stóp o 0,25 pkt. proc. podnosi zdolność kredytową o 2-3 proc. Z punktu widzenia możliwości finansowych Polaków do zakupu mieszkania na kredyt idziemy w dobrym kierunku. Banki również powinny obserwować większe zainteresowanie swoją ofertą – ocenia Turek.

A czy w większym stopniu zdecydują się na redukcję swoich marż kredytowych? Według deklaracji w ankiecie NBP, w IV kwartale 2025 r. banki zamierzają łagodzić kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych i oczekują dalszego wzrostu popytu na te kredyty. – Im niższe stopy procentowe, tym bankom trudniej zarabiać, potrzebują więcej klientów. Ale czy łatwo zrezygnują z ponad 2-proc. marż? Tego nie jestem pewien – podsumowuje Jarosław Sadowski.