Jan Dziekoński, RynekPierwotny.pl: Cenowa wojna możliwa w IV kwartale

Popyt na nowe mieszkania wcale nie jest tak mocny. Duża oferta, rosnący udział lokali gotowych lub z bliskim terminem oddania, konieczność wykonania rocznych planów sprzedaży – to presja na ceny – mówi Jan Dziekoński, szef badań w portalu RynekPierwotny.pl.

Zakończył się III kwartał, z rynku płyną różne wiadomości: widzimy mimo wszystko wzrost sprzedaży u deweloperów, rekordową sprzedaż kredytów mieszkaniowych we wrześniu, a deweloperzy już nie budują tak dużo, jak jeszcze niedawno. Za deweloperami z giełdy czwarty wzrostowy kwartał. Czy dołek już za nami i teraz będzie wszystko rosło, będzie tylko drożej?

Ewidentnie od roku mamy stopniową – podkreślam, stopniową – poprawę sprzedaży. III kwartał był mocny, bo wiele zmieniło wprowadzenie jawności cen (do 11 września obowiązku publikowania przez deweloperów cen ofertowych w internecie – red.). Deweloperzy musieli przemyśleć cenniki, z którymi wyszli na start, wiele firm starało się też wykorzystać kwartał do, mówiąc kolokwialnie, dociśnięcia sprzedaży – i to widać w wynikach. Warto pamiętać, że nie cały sektor deweloperski odnotował taki wzrost sprzedaży, to były pojedyncze firmy, które zwłaszcza mocno działały, jeśli chodzi o oferowanie rabatów.

Jeśli popatrzymy chłodno na różne wskaźniki: jaki jest wzrost gospodarczy, jak rosną płace, jak spadają koszty kredytów, to powinniśmy dojść do wniosku, że w sumie jest coraz lepiej – ale konsumenci tego tak nie odbierają. Znaczenie ma nie tylko to, ile zapłacimy za mieszkanie, jaką ratę kredytu dostaniemy, ale też to, czy obawiamy się o zatrudnienie – w badaniach koniunktury wskaźnik dotyczący tej kwestii utrzymuje się na negatywnym poziomie. A jeśli obawiamy się o pracę, to odkładamy decyzję o ważnych zakupach.

Jeśli chodzi o boom kredytowy, to musimy uwzględnić strukturę – co tak naprawdę raportuje Biuro Informacji Kredytowej. A widzimy rosnący odsetek refinansowania – czyli zaciągamy dług nie na zakup mieszkania, tylko spłatę wcześniejszego zobowiązania, bo np. są teraz lepsze warunki, można mieć niższe koszty. O ile do 2024 r. refinansowanie stanowiło około 10 proc. akcji kredytowej, to szacujemy, że w III kwartale to już około 25-30 proc.

BIK podaje tylko ogólną wartość kredytów, nie ma danych o strukturze...

Opieramy nasze szacunki na rozmowach z dużymi bankami, które mają znaczący udział w sprzedaży hipotek czy rozmów z firmami zajmującymi się doradztwem kredytowym. Część raportuje, że nawet 30-50 proc. sprzedaży kredytów mieszkaniowych to refinansowanie. Klienci, którzy zaciągali kredyty w latach 2022-2023 na 7,5 proc., 8 proc. albo nawet 9 proc. rocznie, dziś mogą otrzymać oprocentowanie poniżej 6 proc. To jest zauważalny efekt, jeśli chodzi o ratę miesięczną.

Zatem jeżeli pominiemy refinansowanie, wzrost wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych nie jest tak imponujący – i to pasuje do danych o sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Pamiętajmy, że koszt kredytu spadł w I kwartale do pułapu 6 proc., po zapowiedzi nałożenia ceł przez prezydenta Trumpa – i od tego czasu praktycznie nic się nie zmieniło w przypadku kredytów opartych o stałą stopę. To w tej chwili 3/4 rynku. Polacy nauczyli się zaciągać pożyczki o stałej stopie, bo są one postrzegane jako bezpieczniejsze. Niestety, 6 proc. w skali roku to dalej poziom znajdujący się poza możliwościami wielu konsumentów.

Co się może wydarzyć w IV kwartale? Pan powiedział, że ta dobra sprzedaż w III kwartale wynikała po części z tego, że niektórzy deweloperzy chcieli sprzedać jak najwięcej lokali przed 11 września. Czy teraz może być podobnie: spółki mają cele roczne do wykonania, od czego zależą premie itd. Niektórzy giełdowi deweloperzy cele mają ustawione na wyśrubowanym poziomie sugerującym, że IV kwartał powinien być niezwykle mocny. Czy powinniśmy oczekiwać kolejnych ukłonów w stronę klientów? W waszych materiałach przewija się sformułowanie „wojna cenowa”...

Jeśli deweloperzy obiecali inwestorom, że zrealizują pewne wyniki, a jest duża luka do wypełnienia w IV kwartale i, jak widać, popyt na mieszkania wcale taki mocny nie jest, to będą musieli się mocno postarać. Część postawi na stricte marketing: kampanie, mailingi, dni otwarte, ale część będzie musiała po prostu zaoferować niższe ceny. Zatem do pewnej walki cenowej może dojść w IV kwartale między deweloperami, żeby firmy mogły „dowieźć” obiecane wyniki.

Pamiętajmy też, że cały czas mamy rekordowy poziom oferty praktycznie w większości miast. Tam, gdzie ofert jest najwięcej, konkurencja jest naprawdę całkiem zażarta. Przed 11 września deweloperzy na stronach internetowych mogli dawkować informacje, pokazywać tylko część oferty, ale po wprowadzeniu jawności cen firmy muszą prezentować już pełną ofertę.

Więc jeżeli w tym otoczeniu, jako deweloper, chcemy osiągać dobre wyniki, to prawdopodobnie będziemy musieli się mocno starać.

Do wojny cenowej może też dojść z jeszcze jednego powodu. Rośnie odsetek mieszkań gotowych w ofercie. Obecnie to około 18 proc., tyle samo to lokale w projektach z terminem oddania w ciągu 3-6 miesięcy oraz 20 proc. z terminem oddania w ciągu 6-12 miesięcy. Są miasta, takie jak Łódź czy Poznań, gdzie do użytkowania oddawane są projekty sprzedane w raptem 50-55 proc., podczas gdy ambicje deweloperów to z reguły 70-80 proc. Utrzymywanie gotowego towaru kosztuje, a deweloperzy są jeszcze straszeni wyższym podatkiem od nieruchomości od lokali gotowych i niesprzedanych.

To wszystko może spowodować, że w IV kwartale będziemy mogli zobaczyć walkę cenową na rynku.

My zakładamy, że IV kwartał będzie lepszy pod względem sprzedaży chociażby dlatego, że mieliśmy kolejne obniżki stóp procentowych, więc nawet mimo wspomnianych obaw o pracę, kolejna grupa klientów będzie miała lepszą zdolność kredytową.